ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ
Согласно федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ Реестровая ошибка — это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.
Очевидно, что данное юридическое определение реестровой ошибки не дает полного понимания такого явления как реестровая ошибка. Так что-то такое реестровая ошибка и ка к ее исправить в судебном порядке.
ПРИЧИНЫ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ
Чаще всего реестровая ошибка выражается в несоответствии фактических границ земельного участка границам земельного участка согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) при неизменности конфигурации и площади земельного участка. Данный случай для обывателя объясняется одной фразой «не правильно померили».
Как правило, кадастровая ошибка возникает по следующему ряду причин:
1) Ошибки при определении местоположении границ земельного участка в пространстве в системе координат кадастрового округа, связанная с нарушением или не соблюдение ГКИНП 02-262-02 «Инструкция по развитию съемочного обоснования и съемке ситуации и рельефа с применением глобальных навигационных спутниковых систем ГЛОНАСС и GPS»;
2) Внесение данных на основе существующих сведений ЕГРН, данных аэрофотосъёмки, дистанционного зондирования без выезда и измерений на местности;
3) Неисправность оборудования для измерений;
4) Ошибки, связанные с человеческим фактором, приведшие к ошибкам в натурных измерений, и ошибкам в документации (межевых планов).
Следует указать, что несоответствие фактических границ участка сведениям ЕГРН само по себе не является доказательством наличия реестровой ошибки, так как причины несоответствия границ могут быть различны, в том числе физическое изменение собственником или соседями границ земельного участка (а, следовательно, и характеристик участка), после проведения кадастровых работ.
ДОКАЗАТЕЛЬСТВА НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ
Исходя из требований ч. 10 ст. 22 ФЗ-№218-фз от 13 июля 2015 г. «о государственной регистрации недвижимости» уточнение (установление) местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Однако в большинстве случаев в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах ранее учтенных земельных участков сведения о границах отсутствуют. Существующая градостроительная документация не позволяет определить достоверные границы земельного участка. А доказать существование границ участка в виде заборов и ограждений отдельно стоящих столбов пятнадцать и более лет, крайне сложно из отсутствия легитимных документов подтверждающих существование границ в прошлом).
Установление наличия или отсутствия реестровой ошибки обычно осуществляется в результате сравнения местоположения границ земельного участка по сведениям единого государственного реестра недвижимости:
— с местоположением фактических границ участка на момент проведения экспертизы, при условии, что фактические границы земельного участка длительное время не изменялись;
— либо с местоположением фактических границ участка на момент выполнения кадастровых работ (межевания), при условии, что такое местоположение возможно установить, исходя из документов, на основании которых проводились кадастровые работы, или иных документов, подтверждающих ранее существовавшие фактические границы.
Согласно приложению к письму минэкономразвития РФ от 6 ноября 2018 г. № 32226-ва/д23и «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 федерального закона от 13 июля 2015 г. n 218-ФЗ» разъяснено, что реестровая ошибка может быть выражена, например, в виде пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства — самовольного занятия земель или земельных участков, и тому подобное.
Аналогично в п. 14 бюллетеня судебной практики московского областного суда за второй квартал 2017 года (утвержден президиумом московского областного суда 23 августа 2017 г.) указано, что «…способом исправления кадастровой ошибки является не изменение фактически существующих на местности границ земельных участков, что могло бы повлиять на изменение площадей смежных участков сторон, а приведение в соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН о координатах границ данных участков, их фактическому положению на местности».
таким образом, для установления реестровой ошибки необходимо оперировать как можно большим количеством документов, прежде всего картографическими материалами, свидетельствующим о местоположении фактических границ спорных земельных участков как на момент проведения кадастровых работ (межевания), так и до, проведения работ.
Укажем, что приведении землеустроительной экспертизы эксперт землеустроитель должен установить наличие ошибок в определении координат характерных точек границ земельного участка на момент проведения кадастровых работ, и несоответствие реестровых границ земельного участка относительно его фактических границ.
При этом вывод о наличие реестровой/кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН требует юридической оценки обстоятельств возникновения такой ошибки и вывод о наличии или отсутствии реестровой (кадастровой) ошибки должен делать суд по совокупности доказательств.
ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ:
• правоподтверждающие документы на землю (свидетельство о праве собственности);
• правоустанавливающие документы (документы основания для возникновения права собственности — постановления, государственные Акты,);
• материалы межевания (при наличии);
• выписка из ЕГРН;
• генеральный план (СНТ) (при наличии);
• материалы топографической съемки (при наличии);
•материалы аэрофотосъёмки, и дистанционного зондирования (при наличии).
Полный перечень документов можно и нужно уточнить у наших экспертов.
ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ:
-
Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001 года.
-
Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.2001 года;
-
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
-
Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ОБРАЗЕЦ ВОПРОСОВ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ
-
Каковы фактические границы земельного участка истца, соответствуют ли фактические границы земельного участка границам этого участка согласно сведениям ЕГРН, правоустанавливающим документам, материалам межевания? В случае выявления несоответствий указать границы и площадь выявленных несоответствий.
-
Каковы фактические границы земельного участка ответчика, соответствуют ли фактические границы земельного участка границам этого участка согласно сведениям ЕГРН, правоустанавливающим документам, материалам межевания? В случае выявления несоответствий указать границы и площадь выявленных несоответствий.
-
Являются ли выявленные несоответствия при ответах на вопросы №1, №2 свидетельством наличия реестровой ошибки.
-
В случае утвердительного ответа на вопрос №3 предложить вариант(ты) устранения реестровой ошибки.
Комплексное исследование объектов землеустройства, земельных участков, размещенных на них построек, зон с особыми условиями использования территорий, а также правоустанавливающей и технической документации на них.
Проводится для обеспечения надлежащего разрешения споров, связанных с установлением границ на местности, определением порядка пользования и принадлежности земли, домовладений и иных строений.
Примерный перечень вопросов землеустроительной экспертизы
- Каковы фактическое местоположение границ земельного участка и его фактическая площадь?
- Соответствуют ли установленные в ходе экспертизы границы и фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
- Имеется ли наложение границ земельных участков, имеющих соответствующие кадастровые номера?
- Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу и имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
- Соответствует ли фактическое расположение на местности имущества ответчика местонахождению, внесённому в документацию?
- Какова площадь пересечённых частей (наложения) земельных участков?
- Какова свободная от застройки площадь земельного участка, занятого постройками?
- Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
- Соответствуют ли действующему законодательству проведённые на участке кадастровые работы? Соблюдены ли правила землепользования и застройки при проведении кадастровых работ на земельном участке?
- Имеется ли реестровая ошибка относительно местоположения границ земельного участка? Если есть — каким образом её можно исправить?
- Какие имеются варианты установления смежной границы?
- Возможно ли разделить земельный участок в соответствии с долями в праве собственности? Какие варианты раздела земельного участка имеются?
- Как определить порядок пользования общим имуществом с учётом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком?
- Имеется ли необходимость в установлении сервитута для подъезда к земельным участкам? Какие варианты сервитута имеются?
Документы, необходимые для проведения экспертизы
- Правоустанавливающие документы:
— акты органов государственной власти или местного самоуправления,
— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,
— свидетельства о праве на наследство,
— судебные акты,
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество и другие. - Правоудостоверящие документы (свидетельство, сведения из единого государственного реестра недвижимости).
- Материалы инвентаризации, технические паспорта, технические планы, акты обследования.
- Межевые планы, землеустроительные (межевые) дела, карта-планы территории, схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте, план-схемы.
- Картографические материалы (топографическая съёмка, буссольные карты, материалы лесоустройства, материалы землеустройства).
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Реестровая ошибка экспертиза
Реестровая ошибка экспертиза
Подборка наиболее важных документов по запросу Реестровая ошибка экспертиза (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 39 «Порядок согласования местоположения границ земельных участков» Федерального закона «О кадастровой деятельности»«Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 16 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 39, 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заключением судебной землеустроительной экспертизы, согласно которой фактическая площадь земельного участка истца больше юридической и реестровая ошибка в отношении участка ответчика отсутствует, исходил из недоказанности нарушений прав Ю. как собственника земельного участка действиями ответчиков, указав, что правовых оснований для изменения существующей границы участков не имеется, поскольку смежная граница между участками сторон ранее была согласована истцом с ответчиком при межевании участка последнего.»
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 40 «Акт согласования местоположения границ» Федерального закона «О кадастровой деятельности»«Разрешая исковые требования суд первой инстанции, руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации, статей 39, 40, 61 Федерального закона «О кадастровой деятельности», оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, включая заключение судебной землеустроительной экспертизы, установил, что при межевании земельного участка ответчика были неверно определены координаты характерных точек местоположения границ, допущена реестровая ошибка. Судом определены границы земельного участка истца по координатам характерных точек согласно заключению экспертизы.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор об установлении границ земельного участка (об установлении местоположения границ земельного участка) (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2023)В судебной практике имеется прецедент, когда при проведении землеустроительной экспертизы по делу эксперт предложил варианты установления и восстановления границ земельных участков истца и ответчика, при которых границы участка истца будут пересекать границы участка третьего лица, и предположил, что при уточнении местоположения границ участка третьего лица была допущена кадастровая (реестровая) ошибка. В таком случае истцу рекомендуется ходатайствовать о проведении судебной экспертизы, чтобы установить наличие кадастровой (реестровой) ошибки при постановке участка третьего лица на кадастровый учет с установлением границ, а также требовать изменить сведения о границах земельного участка третьего лица. В противном случае велика вероятность отказа в иске, поскольку суд может не принять во внимание предложенные экспертом варианты установления границ участков истца и ответчика, нарушающие права третьего лица (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2015 по делу N 33-47962/2015).
Землеустроительная экспертиза при спорах по границам смежных земельных участков
Наибольшую часть судебных разбирательств по земле составляют так называемые межевые споры – споры по границам земельных участков. Их рассмотрение имеет свои особенности с одной стороны в зависимости от целевого назначения земельного участка, с другой – от полноты сведений о нем, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и вообще зафиксированных документально тем или иным способом. Обозначим круг типичных вопросов, разрешаемых в рамках производства землеустроительной экспертизы по межевым спорам:
— Каковы фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…?
— Соответствуют ли фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…, сведениям о них, внесенным в ЕГРН? (Данный вопрос актуален, если сведения хотя бы об одном из спорных участков внесены в ЕГРН и результаты межевания объективно не оспариваются иными сторонами спора)
— Соответствуют ли фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…, землеотводным документам/материалам технической инвентаризации на момент возникновения права собственности или на момент формирования участков/планшету аэрофотосъемки от …/геодезическому плану границ от…/проекту межевания/проекту перераспределения земель/схеме границ/решению суда от…? (Данный вопрос актуален, если сведения о спорных участках не внесены в ЕГРН либо результаты межевания оспариваются в силу объективных причин)
— Соответствуют ли фактические площади земельных участков, расположенных по адресам:…, их площадям, указанным в правоустанавливающих документах (в том числе первичных)/сведениях ЕГРН?
— Если фактические границы/площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…, не соответствуют правоустанавливающим документам/данным ЕГРН, определить за счет чего произошли выявленные несоответствия?
— Определить местоположение границ земельного участка, расположенного по адресу:…, внесенных в сведения ЕГРН в условной системе координат, в привязке в актуальной системе координат Тамбовской области МСК-68?
— Имеет ли место наложение границ земельного участка, расположенного по адресу:…, отраженных в плане от…(л.д….)/сведениях ЕГРН, на границы земельного участка, расположенного по адресу:…, отраженные в плане от…(л.д….)/сведениях ЕГРН? Если да, то какова его площадь? Какие изменения необходимо внести в те или иные сведения для устранения выявленного наложения? (Сопоставление по данным ЕГРН имеет смысл, если сведения о местоположении границ хотя бы одного участка внесены в реестр в условной системе координат)
— Имеет ли место реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, расположенном по адресу:…? Если да, то в чем она заключается?
* Для возможности ответа на перечисленные выше вопросы эксперту потребуются следующие документы:
— правоустанавливающие документы на спорные земельные участки;
— выписки из ЕГРН о спорных земельных участках;
— полная копия реестрового дела на спорные земельные участки;
— полная копия межевого (землеустроительного) дела на спорные земельные участки (если участки межевались в условной системе координат);
— копия или оригинал инвентарного дела (при наличии соответствующей экспертной задачи);
— картографический материал: планшеты аэрофотосъемки и выкопировки с них, схемы, топографические планы, ортофотопланы и прочее (при наличии соответствующей экспертной задачи).
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ
Согласно федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ Реестровая ошибка — это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.
Очевидно, что данное юридическое определение реестровой ошибки не дает полного понимания такого явления как реестровая ошибка. Так что-то такое реестровая ошибка и ка к ее исправить в судебном порядке.
ПРИЧИНЫ КАДАСТРОВОЙ ОШИБКИ
Чаще всего реестровая ошибка выражается в несоответствии фактических границ земельного участка границам земельного участка согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) при неизменности конфигурации и площади земельного участка. Данный случай для обывателя объясняется одной фразой «не правильно померили».
Как правило, кадастровая ошибка возникает по следующему ряду причин:
1) Ошибки при определении местоположении границ земельного участка в пространстве в системе координат кадастрового округа, связанная с нарушением или не соблюдение ГКИНП 02-262-02 «Инструкция по развитию съемочного обоснования и съемке ситуации и рельефа с применением глобальных навигационных спутниковых систем ГЛОНАСС и GPS»;
2) Внесение данных на основе существующих сведений ЕГРН, данных аэрофотосъёмки, дистанционного зондирования без выезда и измерений на местности;
3) Неисправность оборудования для измерений;
4) Ошибки, связанные с человеческим фактором, приведшие к ошибкам в натурных измерений, и ошибкам в документации (межевых планов).
Следует указать, что несоответствие фактических границ участка сведениям ЕГРН само по себе не является доказательством наличия реестровой ошибки, так как причины несоответствия границ могут быть различны, в том числе физическое изменение собственником или соседями границ земельного участка (а, следовательно, и характеристик участка), после проведения кадастровых работ.
ДОКАЗАТЕЛЬСТВА НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ
Исходя из требований ч. 10 ст. 22 ФЗ-№218-фз от 13 июля 2015 г. «о государственной регистрации недвижимости» уточнение (установление) местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Однако в большинстве случаев в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах ранее учтенных земельных участков сведения о границах отсутствуют. Существующая градостроительная документация не позволяет определить достоверные границы земельного участка. А доказать существование границ участка в виде заборов и ограждений отдельно стоящих столбов пятнадцать и более лет, крайне сложно из отсутствия легитимных документов подтверждающих существование границ в прошлом).
Установление наличия или отсутствия реестровой ошибки обычно осуществляется в результате сравнения местоположения границ земельного участка по сведениям единого государственного реестра недвижимости:
— с местоположением фактических границ участка на момент проведения экспертизы, при условии, что фактические границы земельного участка длительное время не изменялись;
— либо с местоположением фактических границ участка на момент выполнения кадастровых работ (межевания), при условии, что такое местоположение возможно установить, исходя из документов, на основании которых проводились кадастровые работы, или иных документов, подтверждающих ранее существовавшие фактические границы.
Согласно приложению к письму минэкономразвития РФ от 6 ноября 2018 г. № 32226-ва/д23и «Об уточнении границ земельных участков и применении части 2 статьи 43 федерального закона от 13 июля 2015 г. n 218-ФЗ» разъяснено, что реестровая ошибка может быть выражена, например, в виде пересечения границ земельных участков или несоответствия содержащегося в ЕГРН описания местоположения границ земельного участка правоустанавливающему документу, документу об образовании земельного участка или фактическому положению на местности при отсутствии нарушения земельного законодательства — самовольного занятия земель или земельных участков, и тому подобное.
Аналогично в п. 14 бюллетеня судебной практики московского областного суда за второй квартал 2017 года (утвержден президиумом московского областного суда 23 августа 2017 г.) указано, что «…способом исправления кадастровой ошибки является не изменение фактически существующих на местности границ земельных участков, что могло бы повлиять на изменение площадей смежных участков сторон, а приведение в соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН о координатах границ данных участков, их фактическому положению на местности».
таким образом, для установления реестровой ошибки необходимо оперировать как можно большим количеством документов, прежде всего картографическими материалами, свидетельствующим о местоположении фактических границ спорных земельных участков как на момент проведения кадастровых работ (межевания), так и до, проведения работ.
Укажем, что приведении землеустроительной экспертизы эксперт землеустроитель должен установить наличие ошибок в определении координат характерных точек границ земельного участка на момент проведения кадастровых работ, и несоответствие реестровых границ земельного участка относительно его фактических границ.
При этом вывод о наличие реестровой/кадастровой ошибки в сведениях ЕГРН требует юридической оценки обстоятельств возникновения такой ошибки и вывод о наличии или отсутствии реестровой (кадастровой) ошибки должен делать суд по совокупности доказательств.
ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ:
• правоподтверждающие документы на землю (свидетельство о праве собственности);
• правоустанавливающие документы (документы основания для возникновения права собственности — постановления, государственные Акты,);
• материалы межевания (при наличии);
• выписка из ЕГРН;
• генеральный план (СНТ) (при наличии);
• материалы топографической съемки (при наличии);
•материалы аэрофотосъёмки, и дистанционного зондирования (при наличии).
Полный перечень документов можно и нужно уточнить у наших экспертов.
ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ:
-
Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001 года.
-
Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.2001 года;
-
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
-
Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ОБРАЗЕЦ ВОПРОСОВ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ
-
Каковы фактические границы земельного участка истца, соответствуют ли фактические границы земельного участка границам этого участка согласно сведениям ЕГРН, правоустанавливающим документам, материалам межевания? В случае выявления несоответствий указать границы и площадь выявленных несоответствий.
-
Каковы фактические границы земельного участка ответчика, соответствуют ли фактические границы земельного участка границам этого участка согласно сведениям ЕГРН, правоустанавливающим документам, материалам межевания? В случае выявления несоответствий указать границы и площадь выявленных несоответствий.
-
Являются ли выявленные несоответствия при ответах на вопросы №1, №2 свидетельством наличия реестровой ошибки.
-
В случае утвердительного ответа на вопрос №3 предложить вариант(ты) устранения реестровой ошибки.
Комплексное исследование объектов землеустройства, земельных участков, размещенных на них построек, зон с особыми условиями использования территорий, а также правоустанавливающей и технической документации на них.
Проводится для обеспечения надлежащего разрешения споров, связанных с установлением границ на местности, определением порядка пользования и принадлежности земли, домовладений и иных строений.
Примерный перечень вопросов землеустроительной экспертизы
- Каковы фактическое местоположение границ земельного участка и его фактическая площадь?
- Соответствуют ли установленные в ходе экспертизы границы и фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
- Имеется ли наложение границ земельных участков, имеющих соответствующие кадастровые номера?
- Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу и имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
- Соответствует ли фактическое расположение на местности имущества ответчика местонахождению, внесённому в документацию?
- Какова площадь пересечённых частей (наложения) земельных участков?
- Какова свободная от застройки площадь земельного участка, занятого постройками?
- Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
- Соответствуют ли действующему законодательству проведённые на участке кадастровые работы? Соблюдены ли правила землепользования и застройки при проведении кадастровых работ на земельном участке?
- Имеется ли реестровая ошибка относительно местоположения границ земельного участка? Если есть — каким образом её можно исправить?
- Какие имеются варианты установления смежной границы?
- Возможно ли разделить земельный участок в соответствии с долями в праве собственности? Какие варианты раздела земельного участка имеются?
- Как определить порядок пользования общим имуществом с учётом фактически сложившегося порядка пользования земельным участком?
- Имеется ли необходимость в установлении сервитута для подъезда к земельным участкам? Какие варианты сервитута имеются?
Документы, необходимые для проведения экспертизы
- Правоустанавливающие документы:
— акты органов государственной власти или местного самоуправления,
— договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
— акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений,
— свидетельства о праве на наследство,
— судебные акты,
— акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество и другие. - Правоудостоверящие документы (свидетельство, сведения из единого государственного реестра недвижимости).
- Материалы инвентаризации, технические паспорта, технические планы, акты обследования.
- Межевые планы, землеустроительные (межевые) дела, карта-планы территории, схемы размещения земельного участка на публичной кадастровой карте, план-схемы.
- Картографические материалы (топографическая съёмка, буссольные карты, материалы лесоустройства, материалы землеустройства).
Автономная некоммерческая организация «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований», расположенная в городе Москва, осуществляет производство экспертиз кадастровых ошибок. Экспертные исследования такого рода относятся к землеустроительной экспертизе. Инициаторами проведения экспертизы кадастровой ошибки могут являться частное лицо (при несудебном исследовании), судебный орган или следователь(если проведение экспертизы назначено в ходе судебного разбирательства). Стоимость проведения экспертизы кадастровой ошибки определяется судом или следователем или же обсуждается заказчиком и исполнителем в процессе составления договора.
Что такое кадастровая ошибка
Под кадастровой ошибкой понимаются неверные сведения о границах земельных участков, которые содержались в документах, поданных в орган кадастрового учета.
Лица, которые могут совершить кадастровую ошибку:
- Государственные органы или органы местного самоуправления (в случае неправильно подготовленных документов на земельный участок (схема расположения границ спорного земельного участка);
- Кадастровые инженеры (в случае если они неточно определили границы спорного земельного участка и эта неточность перешла в последующие документы).
Причины возникновения кадастровых ошибок
- Использование при обмере земельного участка неповеренных геодезических приборов;
- Неточность, допущенная геодезистом при нанесении точек границ земельного участка на карту;
- Использование условной системы координат, которая не привязана к государственной.
Все вышеперечисленные факторы ведут к таким нарушениям, как: нарушение градостроительного законодательства, наложение земельного участка на смежный, пересечение дома границами участка. Данные нарушения, в свою очередь, мешают оформлению земельно-имущественных отношений.
Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» располагает экспертами в области землеустроительных экспертиз, которые помогут найти причину возникновения кадастровой ошибки и устранить её.
Требования к эксперту-землеустроителю
Эксперт, осуществляющий проведение экспертизы кадастровой ошибки, обязан иметь документы, подтверждающие его квалификацию (диплом о высшем образовании, сертификат эксперта в области землеустроительных экспертиз, свидетельства о повышении квалификации и т.д.). Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» контролирует деятельность эксперта (или комиссии экспертов) во время проведения экспертизы кадастровой ошибки. Эксперт-строитель также предупреждается руководителем экспертной организации об уголовной ответственности за намеренное составление ложного заключения землеустроительной экспертизы ошибки, внесенной в кадастровые документы, а также за осознанную дачу в суде ложных показаний, которая предписывается статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Методы
- Повторный выезд на спорный земельный участок с целью проведения повторного обмера с использованием поверенных геодезических приборов;
- Исследование межевого плана, сравнение его с поданными в кадастровый орган документами в целях определения неточностей, возникших при переносе информации из одного документа в другой.
Заключение
Независимая экспертиза кадастровой ошибки, выполненная в Автономной некоммерческой организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований», поможет устранить неверные сведения, имевшиеся в документах, которые были поданы в кадастровый орган, поспособствует корректному отображению границ участка в кадастровых картах Российской Федерации.
Проведение экспертизы по уголовному делу
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной
экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным
экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих
судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также
некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право
проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках
уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с
нарушением требований процессуального закона.
Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или
оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.
Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных
экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы
организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.
Землеустроительная экспертиза при спорах по границам смежных земельных участков
Наибольшую часть судебных разбирательств по земле составляют так называемые межевые споры – споры по границам земельных участков. Их рассмотрение имеет свои особенности с одной стороны в зависимости от целевого назначения земельного участка, с другой – от полноты сведений о нем, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и вообще зафиксированных документально тем или иным способом. Обозначим круг типичных вопросов, разрешаемых в рамках производства землеустроительной экспертизы по межевым спорам:
— Каковы фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…?
— Соответствуют ли фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…, сведениям о них, внесенным в ЕГРН? (Данный вопрос актуален, если сведения хотя бы об одном из спорных участков внесены в ЕГРН и результаты межевания объективно не оспариваются иными сторонами спора)
— Соответствуют ли фактические границы и площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…, землеотводным документам/материалам технической инвентаризации на момент возникновения права собственности или на момент формирования участков/планшету аэрофотосъемки от …/геодезическому плану границ от…/проекту межевания/проекту перераспределения земель/схеме границ/решению суда от…? (Данный вопрос актуален, если сведения о спорных участках не внесены в ЕГРН либо результаты межевания оспариваются в силу объективных причин)
— Соответствуют ли фактические площади земельных участков, расположенных по адресам:…, их площадям, указанным в правоустанавливающих документах (в том числе первичных)/сведениях ЕГРН?
— Если фактические границы/площади спорных земельных участков, расположенных по адресам:…, не соответствуют правоустанавливающим документам/данным ЕГРН, определить за счет чего произошли выявленные несоответствия?
— Определить местоположение границ земельного участка, расположенного по адресу:…, внесенных в сведения ЕГРН в условной системе координат, в привязке в актуальной системе координат Тамбовской области МСК-68?
— Имеет ли место наложение границ земельного участка, расположенного по адресу:…, отраженных в плане от…(л.д….)/сведениях ЕГРН, на границы земельного участка, расположенного по адресу:…, отраженные в плане от…(л.д….)/сведениях ЕГРН? Если да, то какова его площадь? Какие изменения необходимо внести в те или иные сведения для устранения выявленного наложения? (Сопоставление по данным ЕГРН имеет смысл, если сведения о местоположении границ хотя бы одного участка внесены в реестр в условной системе координат)
— Имеет ли место реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о земельном участке, расположенном по адресу:…? Если да, то в чем она заключается?
* Для возможности ответа на перечисленные выше вопросы эксперту потребуются следующие документы:
— правоустанавливающие документы на спорные земельные участки;
— выписки из ЕГРН о спорных земельных участках;
— полная копия реестрового дела на спорные земельные участки;
— полная копия межевого (землеустроительного) дела на спорные земельные участки (если участки межевались в условной системе координат);
— копия или оригинал инвентарного дела (при наличии соответствующей экспертной задачи);
— картографический материал: планшеты аэрофотосъемки и выкопировки с них, схемы, топографические планы, ортофотопланы и прочее (при наличии соответствующей экспертной задачи).
Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов
Василий Адямов* из-за реестровой ошибки не смог получить разрешение на реконструкцию дома. Оказалось, что сведения о границах участков не соответствуют правоустанавливающим документам и фактическому положению дел. Расхождение в поворотных точках составило 1–2 м, а это больше допустимой погрешности.
Поскольку границы задевали соседние участки, ошибку нужно было исправлять через суд. Адямов подал иск, а в качестве ответчиков указал двух соседей. Они не признали требования. А суд назначил землеустроительную экспертизу, которая подтвердила наличие реестровой ошибки. Как указал эксперт, ее можно исправить с помощью межевого плана, который нужно передать в Росреестр.
Но две инстанции решили, что этого недостаточно. По их мнению, Адямов не представил достаточно доказательств в обоснование своих требований. Суды указали на заключение эксперта: он указал, что надо сделать межевой план и передать в Росреестр.
Подготовиться и исправить
Иного мнения оказалась гражданская коллегия ВС. Она напомнила, что иногда исправить ошибку можно только через суд. Например, если есть основания полагать, что это нарушит законные интересы владельцев других участков. При этом межевой план – это не единственное доказательство в подобных делах, отмечается в определении № 18-КГ19-156.
В деле Адямова реестровую ошибку подтвердила судебная экспертиза. Нижестоящие инстанции решили, что этого доказательства недостаточно. Они отказали в иске, хотя никак не опровергли выводы эксперта. Получается, что дело фактически не разрешено, решил Верховный суд. Он напомнил, что в некоторых случаях – включая дело Адямова – исправить реестровую ошибку может только суд, поэтому отправил спор на новое рассмотрение.
Фабула дела обычная, но решение нижестоящих инстанций нетипичное, комментирует ведущий юрист
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
Профайл компании
Марина Строкань. По ее мнению, нижестоящие инстанции неправомерно указали на необходимость устранить ошибку путем обращения в Росреестр. Так ее не получится разрешить, ведь спор должен урегулировать разногласия между собственниками соседних участков. Следовательно, сделать это может только суд, подчеркивает Строкань.
Эксперты дали советы, о чем нужно помнить при исправлении ошибки.
- Истцу необходимо документально подтвердить ошибку: провести досудебное исследование, собрать максимум документов для суда, рекомендует Строкань. По ее словам, в 80% споров о реестровых ошибках главный инструмент доказывания – это экспертиза.
- Истцу нужно правильно выбрать способ защиты нарушенного права, советует Иоанна Щербакова из юрфирмы
Федеральный рейтинг.
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Банкротство (споры high market)
. Исправление реестровой ошибки обозначает, что границы корректируются только на бумаге в пределах кадастровых номеров, разъясняет юрист. Если же соседи спорят о реальных границах, то речь идет о переносе заборов и даже построек. Проблему нельзя разрешить в рамках спора об исправлении реестровой ошибки, рассказывает Щербакова.
- Ответчику, который не соглашается с требованиями, Строкань советует собрать доказательства того, что граница проходит правильно, подтвердить, что его участок поставлен на учет правомерно и корректно.
* – имя и фамилия изменены редакцией.
- Верховный суд РФ