Основные ошибки при проведении общего собрания собственников

Руководитель РЦОК СПб НП «ЖКХ Контроль» Алла Бредец напоминает, что с 2021 года в проведении общих собраний собственников  (далее – ОСС)  в МКД произошли изменения. Чтобы не потратить время вхолостую необходимо серьезно подойти к организации ОСС МКД.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений

в многоквартирном доме (далее – МКД) являются:

– Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (статьи 45-48);

– Гражданский кодекс РФ (часть первая глава 9.1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ;

– Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ

от 28 января 2019 г. № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – Приказ Минстроя № 44/пр).

Общее собрание собственников помещений в МКД может быть созвано:

– по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ);

– по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД по договору управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

– управляющей организацией, ТСЖ, ЖК, ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в МКД

(ч.6 ст. 45 ЖК РФ).

Существуют следующие формы проведения общего собрания собственников помещений в мкд:

– очная форма (совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

– заочная форма (опросным путем или с использованием ГИС ЖКХ в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ). При этом заочная форма голосования может проводиться только в том случае, если при проведении собрания в очной форме отсутствовал, указанный

в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, кворум.

– очно-заочная форма голосования (возможность очного обсуждения вопросов повестки дня собрания и принятия решений, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в МКД).

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ существуют следующие способы уведомления  собственников о проведении общего собрания:

– сообщение в письменной форме направляется каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом;

– сообщение в письменной форме вручается под роспись;

– размещение сообщения  в помещении данного дома, определенном  решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме;

– иной способ направления сообщения в письменной форме, предусмотренный решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

При этом собственники о проведении собрания должны быть уведомлены не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений

в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

– сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

– форма проведения данного собрания;

– дата, место, время проведения данного собрания (дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения);

– повестка дня данного собрания;

– порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В решении собственника (бюллетене) должны быть указаны (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ):

– сведения о лице, участвующем в голосовании;

– сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

– решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками: «за», «против», «воздержался». При голосовании собственником необходимо ставить только один из возможных вариантов голосования.

Обязательными приложениями к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД, в соответствии с Приказом Минстроя № 44/пр являются:

– реестр собственников помещений в многоквартирном доме;

– копия текста сообщения о проведении общего собрания;

– документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, или в системе в соответствии с ч. 4 ст. 45, ч. 2 и 3 ст. 47.1 ЖК РФ;

– списки присутствующих и приглашенных лиц;

– документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей присутствующих и приглашенных лиц;

– документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня общего собрания;

– письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, которые должны содержать сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их, дату их заполнения.

Типичные ошибки при созыве и организации общего собрания собственников помещений в МКД:

– основным способом уведомления собственников о проведении общих собраний собственников помещений является размещение текстов сообщений об их проведении на информационных стендах в подъездах МКД, т.е. в доступном месте для всех собственников помещений в данном доме. В нарушении ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, данный способ уведомления собственниками не утвержден на общем собрании собственников помещений;

– не указание в сообщении о проведении общего собрания сведений, установленных ч. 5 ст. 45 ЖК РФ;

– не соблюдение сроков уведомления о проведении собрания. В нарушении

ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники не уведомляются за десять дней до даты его проведения;

– включение в повестку дня вопросов, принятие которых не относится

к компетенции общего собрания собственников помещений МКД.

Типичные ошибки при проведении общего собрания собственников помещений

в МКД:

– в нарушении ч. 1 ст. 47 ЖК РФ собрание проводится сразу в заочной форме,

без проведения собрания в очной форме (путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование)

– при проведении общего собрания в очной форме не соблюдаются ограничения, установленные п. 2-50 постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 13 марта 2020 года № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт‑Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (численность более 75 человек)

(ред. от 24.08.2021);

– осуществляется продление общего собрания собственников в нарушении

ч. 2 ст. 47 ЖК РФ;

– изменение повестки дня общего собрания. Принятие решений по вопросам,

не включенным в повестку дня собрания, в нарушении ч. 2 ст. 46 ЖК РФ;

– в нарушении ч. 1. ст. 46 ЖК РФ отсутствует кворум, необходимый для принятия конкретного решения. 

Решения, предусмотренные пп. 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

– решения, предусмотренные пп. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

– решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение:

1) при наличии в МКД более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений

в МКД, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;

2) при наличии в МКД одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в МКД.

В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в МКД, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в МКД;

Решения по остальным вопросам в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД.

Необходимо отметить, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров

на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки

и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение данных договоров,

а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Типичные ошибки при оформлении решений (бюллетеней) собственников помещений и их представителей:

– неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения, доверенность на представление интересов не соответствует ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, п. 3,4

ст. 181.5 ГК РФ;

– указываются неверные сведения о собственниках и площадях помещений;

– в голосовании принимают участие лица, не являющиеся собственниками помещений в МКД, доверенность на участие в собрании и голосование не представлена;

– при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, участвующим в голосовании собственником оставлено несколько вариантов решений по вопросам повестки дня. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются;

– отсутствие подписи в решении (бюллетене);

– отсутствие даты заполнения.

Типичные ошибки при оформлении результатов голосования, протоколов общих собраний собственников помещений в МКД:

– количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения

в МКД на общем собрании собственников помещений не определяется  пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, в нарушении ч. 3 ст. 48 ЖК РФ;

– в протоколе неверно указывается площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащая собственникам помещений в МКД.

– не указывается регистрационный номер протокола, который является его обязательным реквизитом;

– неверно указываются сведения об инициаторе общего собрания;

– отсутствуют сведения о лицах, принявших участие в общем собрании

и приглашенных для участия в нем;

– не указываются сведения о фамилии, инициалах лица, председательствующего

на общем собрании, секретаря общего собрания, а также лиц, проводивших подсчет голосов;

– подписание протокола общего собрания неуполномоченными лицами или его неподписание председателем и/или секретарем собрания, счетной комиссией;

– в нарушении ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава не подписан всеми собственниками помещений

в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений.

– отсутствие обязательных приложений к протоколу.

27 февраля 2018

Проведение ОСС ➞ 10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее, при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.

Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

         Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

сведения об инициаторе собрания;

форму проведения собрания;

дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;

повестку дня;

порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

информацию о лице, участвующем в голосовании;

реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц; место жительства или место нахождения;

паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;

выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания. Какие вопросы может решать общее собрание собственников

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с изменением площади общего имущества многоквартирного дома. Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

https://roskvartal.ru/blog/02/26/10-oshibok-pri-provedenii-obschih-sobraniy-sobstvennikov

Общее собрание собственников – привычное для управляющих организаций и собственников помещений дело. Тем не менее при проведении собраний УК часто допускают ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний.

Сегодня мы расскажем, что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок.
Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем мероприятии. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласноч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание сообщения о проведении ОСС. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

    сведения об инициаторе собрания;
    форму проведения собрания;
    дату, место, время проведения. Если ОСС проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться;
    повестку дня;
    порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ). Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

    информацию о лице, участвующем в голосовании;
    реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
    решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания.

К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.
Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

    фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
    место жительства или место нахождения;
    паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

    заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
    выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

Ошибка в выборе формы собрания

Формы проведения общих собраний собственников перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ. Их три: очная, заочная и очно-заочная.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это неверный подход. Если заявленное очное собрание не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.
Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган ГЖН оригиналы протокола собрания и решений. Затем их электронные образы нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания.

Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в МКД считается  легитимным, если на нём присутствовало более 50% собственников помещений в МКД. Но 50% голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50% от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50% от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100%) решаются только вопросы, связанные с уменьшением площади общего имущества многоквартирного дома.

Чтобы инициатор был уверен, что собрание проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС.

По материалам roskvartal.ru

Собрание собственников дома:
основные ошибки

Общее собрание собственников дома – уже стало привычным для УО и собственников помещений делом. Однако при проведении собраний собственников МКД всё ещё допускаются однотипные ошибки, которые могут привести к судебным разбирательствам и признанию недействительными решений таких собраний. Что нужно знать, чтобы избежать этих ошибок?

1. Нарушение порядка уведомления о предстоящем собрании

Первый шаг к проведению общего собрания собственников – это уведомление собственников о предстоящем собрании. О проведении собрания инициатор должен уведомить всех собственников помещений в МКД не позднее, чем за 10 дней до его начала (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Основная ошибка инициаторов собраний заключается в выборе способа уведомления. Самый популярный способ сообщить собственникам о предстоящем собрании – разместить уведомление на информационных стендах или на дверях подъездов МКД.

Согласно ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, сообщить собственникам об ОСС таким образом можно только в том случае, если решение об этом принято собственниками на одном из проведённых ранее собраний. Если решение об уведомлении собственников помещений путём размещения объявлений принято не было, инициатор собрания в десятидневный срок направляет каждому собственнику заказное письмо или вручает уведомление каждому собственнику лично под подпись.

Обратите внимание на содержание уведомления о созыве общего собрания собственников. Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ оно должно содержать:

• сведения об инициаторе собрания;
• форму проведения собрания;
• дату, место, время проведения*) ;
• повестку дня;
• порядок ознакомления с материалами собрания и место, где собственники смогут это сделать.

*) — Если собрание собственников проводится в очно-заочной или заочной форме, укажите ещё и дату окончания приёма решений собственников и адрес, куда такие решения должны передаваться

2. Неправильное оформление решений собственников

Если вы проводите собрание собственников в очно-заочной или заочной форме, соберите у собственников оформленные в письменном виде решения по вопросам, поставленным на голосование (ч.ч. 4.1 – 5.1 ст. 48 ЖК РФ).

Обратите внимание на то, какие сведения нужно включить в решения, согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ:

• — информацию о лице, участвующем в голосовании;
• —  реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании;
• — решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался».

Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня, или наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

3. Неправильный подсчёт голосов

От подсчёта голосов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме напрямую зависит наличие кворума по вопросам повестки дня и исход собрания. К неправильному подсчёту голосов приводят неправильно оформленные решения собственников или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД.

Кроме этого, ошибки при подсчёте голосов возникают из-за такого понятия, как долевая собственность. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь.

Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетени указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

4. Некорректно оформленные доверенности

Когда у собственника нет возможности принять участие в голосовании, проголосовать за него может его представитель по доверенности. Перед тем, как допустить представителя к участию в ОСС, удостоверьтесь, что доверенность оформлена правильно и в ней прописаны данные о собственнике и его представителе:

1. фамилия, имя, отчество – для физических лиц, полное наименование – для юридических лиц;
2. место жительства или место нахождения;
3. паспортные документы или реквизиты учредительных документов.

Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ или удостоверена нотариально. Согласно п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК РФ, доверенность не нужно нотариально заверять, если документ:

• — заверила организацией, в которой доверитель работает или учится;
• — выдала администрация стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель проходит лечение.

5. Ошибка в выборе формы собрания

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1. очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2. заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 Жилищного Кодекса);
3. очно-заочного голосования.

Бывает, инициатор в уведомлении указывает, что собрание собственников МКД будет очным. На собрание приходит мало собственников, кворум не набирается. Тогда инициатор решает провести заочную часть. При этом не уведомляет собственников о заочной части и составляет один протокол на обе части. Это типичная ошибка!

Если заявленное очное собрание собственников не состоялось, можно провести отдельное заочное собрание. При этом о нём собственников нужно уведомить и составить отдельный протокол (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Преимущество очно-заочной формы в том, что часть собственников смогут очно обсудить с инициатором проблемы, а на заочной части вы наберёте недостающие голоса. При такой форме собрания собственников не придётся уведомлять о каждой части отдельно и придётся составить всего один протокол.

6. Устаревшие сведения о праве собственности на помещение

Следите за тем, чтобы в реестре собственников помещений были отражены актуальные сведения. Собственники не всегда вовремя предоставляют в управляющую организацию актуальные данные о смене владельцев объектов недвижимости, об изменении площадей помещений.

Чтобы данные были правильными, обратитесь за выписками в Росреестр, в котором хранится актуальная информация о собственниках помещений в МКД, или в уполномоченные организации, которые имеют доступ к информации Росреестра. Тогда у вас не возникнет проблем с подсчётом голосов.

7. Нарушение порядка передачи документов в ГЖИ

В соответствии с п. 3.1 ч. 3 ст. 45 ЖК РФ управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК в течение 5 дней с момента получения от инициатора собрания решений и протокола ОСС, должна направить в орган государственного жилищного надзора оригиналы протокола собрания (решений.) и необходимые приложения к нему Затем электронные образы протоколов нужно разместить в ГИС ЖКХ.

Частая ошибка УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК заключается в том, что они вовремя передают документы в орган ГЖН, но не размещают информацию о собрании в системе. За неразмещение сведений можно получить штраф по ст. 13.19.2 КоАП РФ.

8. Проведение собраний с аналогичной повесткой дня

Когда собственники недовольны решением собрания, они решают провести новое по аналогичным вопросам как можно быстрее, чтобы изменить предыдущее. Управляющая компания этому не противится. Но это может привести к негативным для УО последствиям.

Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний одного МКД, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, орган ГЖН обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

9. Изменение повестки дня

Бывает так, что во время проведения собрания появляется вопрос, который собственники хотят обсудить, и он дополнительно включается в повестку дня. Так делать запрещено, согласно ч. 2 ст. 46 ЖК РФ. В ходе собрания нельзя принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня, а также изменять повестку собрания. Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, важны, запишите их и внесите в повестку следующего собрания.

10. Нарушение кворума собрания

Ещё одна трудность при проведении собрания – разобраться в том, каким количеством голосов на собрании принимается то или иное решение.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовало более 50 % собственников помещений в МКД. Но 50 % голосов не обеспечивают наличие кворума по всем вопросам, вынесенным на ОСС.

ЖК РФ разделяет вопросы по степени важности. Вопросы выбора председателя, секретаря и счётной комиссии собрания, способа управления и Совета МКД решаются 50 % от всех голосов, принявших участие в голосовании.

Способ формирования фонда капитального ремонта выбирается 50 % от количества голосов всех собственников помещений в МКД (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Другие вопросы решается квалифицированным количеством голосов – это ⅔ от количества голосов всех собственников помещений в МКД. Один из таких вопросов – об использовании фонда капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Абсолютным большинством (100 %) решаются только вопросы, связанные с уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Чтобы инициатор был уверен, что собрание собственников проводится по всем правилам, он должен руководствоваться ст. 44 – 48 ЖК РФ, в которых указаны основные нюансы проведения ОСС. Только тогда есть полная уверенность в том, что не будут совершены ошибки, указанные в настоящей статье.

По материалам сайта: Росквартал

Вам могут пригодиться следующие материалы по теме:

Обязанности собственников помещений МКД
Ошибки в оформлении протокола общего собрания