Ошибки при заключении договора аренды

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

• заключение договора с неуполномоченным лицом,
• недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,
• неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,
• отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,
• недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

• Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

  Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

• В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

   Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

  В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

  Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

  В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

• Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

  Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

  Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Надеемся, что анализ указанных в настоящей статье ошибок, которые допускают стороны при заключении договоров аренды зданий или сооружений, в том числе нежилых помещений, позволит избежать их совершения и обеспечит возможность защиты ваших интересов при возникновении претензий и судебных споров.

Посетите образовательные мероприятия по этой теме:

%custom getevent(2014)%

• Главная

• Правовой журнал

• Недвижимость

• Сделки с недвижимостью

• ТОП-10 ошибок при сдаче помещения в долгосрочную аренду

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

• Фамилия, Имя, Отчество;
• Адрес электронной почты;
• Номер телефона;
• иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

• обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
• обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
• обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
• в целях исследования рынка;
• информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
• статистических целях;
• в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

• сбор;
• запись;
• систематизацию;
• накопление;
• хранение;
• уточнение (обновление, изменение);
• извлечение;
• использование;
• передачу (распространение, предоставление, доступ);
• обезличивание;
• блокирование;
• удаление;
• уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

• законности и справедливости;
• конфиденциальности;
• своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
• обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
• соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
• недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
• хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
• уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

• Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
• Настоящей Политикой конфиденциальности;
• Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
• Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
• Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
• Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
• Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
• Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
• Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

• путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
• иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

• не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
• не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
• информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
• разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось

Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.

Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.

Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.

Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.

Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.

Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.

Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица. Если этот вопрос не оговорен, то арендаторы могут завести в квартире хоть двух котов и трех собак вместе. И в этом случае может быть причинен значительный ущерб имуществу арендодателя. То же самое можно сказать и о ситуации, когда в квартире будут проживать маленькие дети, о которых собственник жилья ничего не знает. Испорченное имущество может стать неприятным сюрпризом.

На что жалуются арендаторы

Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.

Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.

Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.

Расторжение договора аренды

Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.

«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.

«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.

Статья размещена на портале Арендатор.ру

Обобщив опыт юридического сопровождения сделок по аренде нежилых помещений и практику заключения договоров аренды торговых помещений, можно выделить следующие типичные ошибки, которые допускают арендаторы.

Устное оформление всех договоренностей

Неопытные арендаторы, которые только начинают заниматься бизнесом, довольно часто попадают в ситуацию, когда обращаются к арендодателю с просьбой внести изменения в некоторые положения договора. Арендодатель вроде бы соглашается и говорит о том, что пусть будет так, как хочет арендатор, но под различными предлогами отказывается вносить изменения в сам договор, убеждая арендатора в том, что изменение условий договора – простая формальность, на которую нет времени, а главное значение имеет то, о чем они по факту устно договорились. Однако как только договор аренды подписан, арендодатель мгновенно забывает об устных договоренностях и начинает требовать от арендатора неукоснительного соблюдения указанных в договоре положений. Такие двойные стандарты способны причинить существенные неудобства арендатору. Все достигнутые с арендодателем договоренности приобретают юридическую силу только после того, как стали частью письменного договора или оформлены дополнительным письменным соглашением к нему. Настаивайте на письменном оформлении всех достигнутых договоренностей, особенно если эти договоренности в ваших интересах.

Отсутствие попыток внести изменения в договор

Еще одной ошибкой арендаторов является то, что многие даже не пытаются вносить изменения в договор аренды, принимая его полностью в редакции арендодателя, которая часто содержит в себе множество, если не кабальных, что тоже не редкость, то обременительных для арендатора условий. Удивительно то, что, даже не смотря на знание этого факта, некоторые арендаторы продолжают без боя соглашаться на такие условия.

В связи с этим хочется посоветовать арендаторам активнее отстаивать свои интересы или хотя бы минимизировать негативное влияние тех положений договора, которые предусмотрены арендодателем. В большинстве случаев можно найти компромиссные условия, смягчить либо уточнить формулировки некоторых положений договора.

Невнимательное изучение договора и приложений к нему

Многие арендаторы, получив от арендодателя проект договора аренды, не уделяют ему должного внимания. Как правило, договор просто прочитывается и подписывается арендатором. Однако этого недостаточно. Договор аренды по своему регулированию намного сложнее договора купли-продажи недвижимости. Он предполагает создание такой юридической конструкции, такого фундамента, на основании которого между арендодателем и арендатором на протяжении длительного периода времени будут существовать юридические и коммерческие отношения. Поэтому договор аренды требует серьезного подхода и внимательного изучения его условий, которое выходит за рамки простого прочтения договора.

Изучение договора предполагает некоторую аналитическую и предсказательную работу. Чем более подробно арендатор будет представлять себе развитие отношений и то, какие ситуации могут возникнуть, тем более качественным будет договор аренды, тем больше в нем будет условий, касающихся поведения арендатора и арендодателя в той или иной ситуации.

Ни для кого не секрет, что проект договора, как правило, предлагается арендодателем, который готовит его, руководствуюсь своими интересами. Позиция арендатора в таких договорах изначально существенно ослаблена, договоры отличается непропорциональным соотношением прав и обязанностей арендатора и арендодателя. В большинстве случаев на арендодателя возлагаются самые простые обязанности, но при этом арендодатель имеет широкий перечень прав, в отношении же арендатора ситуация обратная: перечень его прав откровенно мал, зато набор его обязанностей максимально расширен. Конечно в силу деловых отношений арендатору, особенно, если он не является крупным, довольно трудно вести переговоры с арендодателем с целью внесения в договор изменений, но это не повод для того, чтобы вообще отказываться от такой возможности.

Некоторые арендаторы упускают из виду тот момент, что все приложения к договору являются его неотъемлемой частью и поэтому требуют не менее серьезного подхода и детального изучения. Именно в приложениях могут содержаться формулировки, способные создать арендатору в будущем значительные сложности и нанести убытки. Хуже всего то, что если такие формулировки не выявить изначально и подписать договор в предложенной арендодателем редакции, то потом будет сложно защищать в суде свои права, ссылаясь на собственноручно подписанный договор. Что подписали, то и получили, как говорится.

В связи с этим арендатору важно детально изучить все приложения к договору аренды: план этажа, правила пользования помещением либо зданием, торговым центром, в котором расположено помещение, правила оказания эксплуатационных и иных услуг, условия о торговом профиле арендатора и все иные приложения к договору. Все приложения к договору имеют такую же юридическую силу, как и сам договор аренды.

Договор и приложения к нему могут не только содержать обременительные для арендатора положения, но и иметь очень размытые формулировки, создающие возможность двусмысленного толкования. Поскольку арендатор находится, в большинстве случаев, в более слабой переговорной позиции, по сравнению с арендодателем, наличие таких формулировок способно создать простор для злоупотреблений со стороны арендодателя. Такие формулировки опасны еще и тем, что в случае возникновения судебного спора между арендатором и арендодателем, суд может не согласиться с толкованием арендатора и принять толкование арендодателя. Задача договора устранять неясности, упорядочивать и оформлять отношения между сторонами, а не делать их запутанными и непонятными. Поэтому, если какая-либо формулировка положения договора не вызывает у вас однозначного понимания, то это повод для того, чтобы уточнить ее, конкретизировать что именно имеется в виду: кто, когда, как, что должен сделать или от каких действий должен воздержаться и при наступлении каких событий, условий, обстоятельств и т.п. В большинстве случаев неоднозначность формулировок обесценивает значение договора.

Отсутствие должной юридической проверки

До сих пор многие из арендаторов не осуществляют должным образом проверку юридической чистоты помещения, которое планируют арендовать и прав арендодателя на него.

Проверка прав арендодателя включает в себя проверку права собственности арендодателя либо проверку наличия у него права аренды, если речь идет о заключении договора субаренды. Если же арендуемое имущество закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления помимо прочего необходимо проверить наличие согласия собственника этого имущества на передачу его в аренду.

Глубина проверки прав арендодателя зависит от срока, на который планируется арендовать помещение, от размера арендной платы, от того какие убытки и сложности могут возникнуть у арендатора в том случае, если выяснится, что арендодатель не имел прав на сдаваемую в аренду недвижимость и, как следствие, не имел права на сдачу имущества в аренду. Чем значительнее размер возможных убытков арендатора и чем значительнее влияние указанных факторов на арендатора, которому придется искать новое помещение для осуществления своего бизнеса, тем актуальней становится необходимость проверки юридической чистоты помещения и прав арендодателя на него, тем глубже и детальней должна быть такая проверка.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно, чтобы выписки были недавно полученными. Если арендодатель отказывается выдавать выписку, то арендатору  желательно перед подписанием договор аренды самостоятельно получить такую выписку.

Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (ипотека, сервитут, арест), установленных в отношении недвижимости.

Желательно так же проверить наличие судебных правопритязаний на объект аренды на сайтах арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Это можно сделать, указав в качестве лица, участвующего в деле, собственника недвижимости. Суды проверяются по месту нахождения (жительства) собственника и по месту нахождения недвижимости. Может оказаться, что судебными актами, постановлениями судебного пристава-исполнителя либо в рамках расследования уголовного дела на недвижимость наложен арест, запрещающий арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом, в том числе сдавать его в аренду.

Хорошей практикой является указание в договоре условий выхода из ситуации, если вдруг арендатор по независящим от него или арендодателя причинам утратит право аренды или возможность использовать недвижимость в результате предъявления третьими лицами судебных претензий в отношении недвижимости либо в результате ее ареста или оспаривания договора аренды третьими лицами. Наступление указанных ситуаций способно причинить арендатору убытки и создать значительные неудобства, поэтому было бы разумным получение от арендодателя гарантий в отношении юридической чистоты арендуемой недвижимости с установлением штрафов за их нарушений и возможностью взыскания с арендодателя убытков.

Однако, поскольку арендодатели не торопятся давать гарантии, а внесение штрафных санкций и условий о возмещении убытков вызывает определенные трудности, то качественное изучение прав арендодателя на объект аренды становится для арендатора надежным инструментом управления юридическими рисками.

Кроме проверки прав арендодателя на недвижимость чрезвычайно важно проверить наличие у лица, подписывающего договор аренды, полномочий на заключение такого договора.

Особенную актуальность эта рекомендация приобретает в том случае, когда арендодателем является юридическое лицо. В этом случае возникает необходимость проверки:

• правоспособности и существования юридического лица, являющегося арендодателем,
• законности избрания лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа;
• наличия у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа, полномочий на заключение договора аренды недвижимости на определенный срок и на определенных условиях;
• соблюдения процедуры одобрения договора аренды внутренним органом управления юридического лица, являющегося арендодателем (в тех случаях, когда необходимость такого одобрения предусмотрена законом или учредительными документами этого юридического лица).

Зачастую в договорах аренды отсутствуют условия о гарантиях юридической чистоты объекта. Такие условия особенно актуальны в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту арендуемого объекта и прав арендодателя на него не удалось по каким-либо причинам. Гарантии только тогда приобретают полноценное значение, когда за их нарушение или недостоверность договором предусмотрены меры ответственности. Поэтому необходимо указывать какую ответственность несет арендодатель за нарушение гарантий и заявлений. Это усилит значимость гарантий, укрепит юридическую позицию арендатора и несколько защитит его от наступления некоторых непредвиденных ситуаций.

Ошибки в предмете договора и недостаточная индивидуализация

Существенным условием договора аренды наряду с определением размера арендной платы являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК Российской Федерации).  В связи с этим существенное значение для юридической действительности договора имеет точное определение недвижимости, передаваемой в аренду. Не многие, но все же некоторые договоры страдают отсутствием достаточной степени индивидуализации передаваемой в аренду торговой недвижимости.

Что должно быть указано в условиях договора  о предмете аренды для того, чтобы это условие считалось согласованным? Необходимо указывать название помещения, номер, если имеется, площадь помещения согласно данным кадастрового учета, этаж, адрес здания, в котором находится торговое помещение, условный номер помещения согласно свидетельству о праве собственности на помещение. Кроме этого, желательно сделать одним из приложений к договору аренды план этажа, на котором предоставляется торговое помещение, и выделить на этом плане контур помещения каким-либо цветом.

Отсутствие юридического разделения торговой площади и подсобных помещений

Частой ошибкой арендаторов, имеющей неприятные налоговые последствия является отсутствие в договоре аренды четкого разделения торговых и иных помещений, не относящихся к торговым.

Согласно ст. 346.26 НК РФ система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход применяется, помимо прочего, в  отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли.

В соответствии со ст. 346.29 НК РФ при исчислении суммы единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны, должен использоваться физический показатель базовой доходности «площадь торгового зала (в квадратных метрах)».

Статьей 346.27 НК РФ установлено, что под площадью торгового зала понимается часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей. К площади торгового зала относится также арендуемая часть площади торгового зала. Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов

К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы) (ст. 346.27 НК РФ).

Таким образом, при исчислении единого налога на вмененный доход и определении площади торгового зала следует руководствоваться договором аренды, в котором должна быть четко указана площадь торгового зала помещения, передаваемого в аренду.

Согласно же ст. 346.27 НК РФ площадь подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовки их к продаже, в которых не производится обслуживание покупателей, не относится к площади торгового зала.

Все сказанное выше означает, что разделение в договоре аренды помещений на торговые площади и площади, не являющиеся торговыми, позволяет снизить единый налог на вмененный доход. Кроме того, у арендатора в связи разделением помещений на торговые и иные (подсобные, хозяйственные, складские) возникает повод для переговоров с арендодателем по снижению арендной ставки в отношении помещений, не являющихся торговыми и не приносящими прямого дохода арендатору. Это сильный аргумент и если арендатор правильно проведет переговоры, то может сэкономить на арендной плате.

Ошибки в случае аренды части помещения

Частным случаем ошибок в определении предмета договора аренды являются допускаемые сторонами ошибки, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения.

При этом ошибка заключается способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. был изменен порядок индивидуализации частей помещений. Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Теперь уже недостаточно указание в поэтажном плане, приложенном к договору, контура части помещения, передаваемого в аренду. Требуется осуществление кадастровых работ, результатом которых станет описание и фиксация этой части помещения в государственном кадастре недвижимости. Без этого предмет договора аренды не будет считаться определенным, а договор аренды не будет считаться заключенным и имеющим юридическую силу.

Итогом государственного кадастрового учета части помещения будет являться кадастровая выписка (паспорт) и (или) технический план, которые рекомендуется приложить к договору аренды в качестве приложения для устранения всяких сомнений в отношении предмета аренды.

Ошибки при определении размера и условий арендной платы

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом судебная практика исходит из того, что может указываться как собственно твердая цена, так и порядок ее исчисления.

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают  в договоре следующие типичные ошибки:

• Отсутствие указания о том включено ли НДС в арендную плату. Это имеет не столько налоговые последствия, сколько порождает споры между арендодателем, который утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, и арендатором, который убежден в том, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо уточнить включено ли НДС в арендную плату или нет.
• Отсутствие уточнения о том, какие платежи включается в арендную плату. Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Если базовая часть является фиксированной и согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ не подлежит пересмотру более одного раза в год, то эксплуатационные расходы позволяют арендодателю создавать условия для легального увеличения итоговой суммы арендной платы. В этой связи можно рекомендовать арендаторам точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать суммы выше, которой такие платежи не подлежат оплате арендатором. Подобное условие будет дисциплинировать арендодателя.
• Отсутствие четких условий о порядке повышения арендной ставки. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В этой норме есть два момента, на которые необходимо обратить внимание. Первое, прямое заимствование этой нормы в неизменном виде в договоре создает трудности для арендодателя по увеличению арендной платы поскольку, как следует из нормы закона, изменение ее размера должно осуществляться по соглашению сторон. Это означает, что без согласия арендатора на увеличение арендной платы увеличить ее в одностороннем порядке будет не возможно. Второе, в том случае, если договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора указать размер, на который может быть увеличена арендная плата, а также внести в договор положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.
• Отсутствие привязки размера арендной ставки в торговых центрах к выручке арендатора или посещаемости торгового центра. В последнее время некоторые новые торговые центры не могут обеспечить необходимую посещаемость, что напрямую отражается на доходности арендаторов, которые неся убытки от недостатка посещаемости торговых центров покупателями, вынуждены кроме этого еще и оплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату. В этой связи приобретает особое значение привязка размера арендной платы к посещаемости нового торгового центра. Разумно предусмотреть в договоре постепенное увеличение арендной платы путем установления нескольких видов ставок. Одна ставка применяется до того момента, пока торговый центр не станет популярным и будет обеспечивать постоянный значительный поток посетителей, а вторая ставка применяется с момента, когда перестает действовать первая ставка. Еще одним вариантом, получающим все большее распространение, является привязка арендной платы к проценту от оборота арендатора, при этом в договоре, как правило, указывается минимальная фиксированная ставка аренды. По данным компании Jones Lang LaSalle, во втором квартале 2011 года московским арендаторам, работающим в различных сегментах, предлагались следующие проценты ставок с оборота:

Ошибки при оформлении акта приема-передачи помещения

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача недвижимости арендодателем и принятие ее арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В тех случаях, когда арендатор получает помещение в плохом состоянии либо, когда договором предусмотрена возможность получения арендатором возмещения стоимости произведенных им неотделимых улучшений, в интересах арендатора зафиксировать состояние помещения в момент его получения от арендодателя и состояние помещения в момент его возврата. Для этого необходимо как можно более подробно описать состояние помещения в акте приема-передачи. В таком акте необходимо отразить характеристики помещения и его площадь, состояние объекта и его конструктивных элементов, необходимость в текущем или капитальном ремонте, состояние инженерных коммуникаций, возможность использования помещения в целях аренды и использования его для того профиля деятельности, для которого оно арендуется. Хорошей оценки заслуживает включение в акт фотографий помещения и отражение в нем показаний счетчиков по учету коммунальных услуг.

Виталий Дадонов, партнер Юридической компании «Дельфи»

____________________________________

Материал подготовлен по итогам выступления партнера Юридической компании «Дельфи» Дадонова Виталия на семинаре по торговой недвижимости, прошедшем в рамках 17-й международной выставки «Мир детства».

06.10.2011

Это не страшилка, а реальный прецедент, причем не один — когда договор аренды расторгался с франчайзи достаточно быстро. А дальше — утомительный поиск новой локации, простаивание бизнеса, переезд и раскручивание нового адреса. Долго, дорого, а главное — этого можно было бы избежать, если бы партнер отправил на проверку свой договор аренды Евгению Озерскому, юристу ГК «Пив&Ко».

Юрист ГК «Пив&Ко» Евгений Озерский

Ошибка № 1

Не продлевается договор аренды

Предположим, что у партнера был заключен договор аренды в 2018 году на три года, и после этого он не продлевался. В Гражданском кодексе четко прописано про подобные договоры: они автоматически переквалифицируются на неопределенный срок. Арендодатель такой договор может расторгнуть, предупредив арендатора всего за 30 календарных дней. Риски понимаете сами: никому не хочется съезжать с локации, которая приносит прибыль. Да и сам переезд — процесс весьма затратный, не говоря о том, что точка какое-то время вообще работать не будет.

Минимальный срок аренды, который приемлем для нашей финансовой модели бизнеса — пять лет. Именно такой срок и является самым оптимальным в договоре аренды для магазинов «Пив&Ко». И именно такие договоры, которые предусматривают наши формулировки, расторгнуть намного сложнее. Арендодатель может выселить арендатора только по условиям, предусмотренным Гражданским кодексом, а их всего четыре: первое — арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, второе — существенно ухудшает имущество, третье — нарушает сроки платежей, четвертое — не производит капитальный ремонт. Кстати, четвертое мы никогда не прописываем в договоре, стараясь переложить его на арендодателя.

В общем, просто так никто вас не выселит. Придется составить сначала претензию, а потом идти в суд и доказывать свою правоту. Даже в случае, когда арендатор вовремя не заплатил за помещение, легко уладить, потому что есть время. Пока арендодатель идет в суд, арендатор успевает погасить всю задолженность, и суд отклоняет требования истца. В итоге арендатор остается в помещении.

На наш взгляд, это элементарная безопасность, чтобы не остаться на улице и не потерять помещение, в котором был сделан ремонт и привлечен клиентский трафик.

Ошибка № 2

Договор аренды не регистрируется

Регистрация договора аренды в Росреестре — аксиома, которая почему-то часто не выполняется франчайзи. Только такой договор вас обезопасит от всего того, что было описано выше. Плюс за свою безопасность вы получите от нас бонус — 50 литров пива.

Ошибка № 3

11 месяцев аренды с автоматическим продлением — опасная формулировка

Финансовая модель бизнеса рассчитана не на 11 месяцев. В случае если договор заключен на этот период, и к арендодателю придет заинтересованный в вашем помещении арендатор и предложит более интересную цену, то вы опять же рискуете оказаться на улице. По такому договору спустя 11 месяцев арендодатель имеет право выслать вам всего лишь уведомление, и через 30 дней арендатор обязан будет съехать.

Ошибка № 4

Страх, что если начнется пересмотр договора, то повысится арендная плата

Честно — может и подняться, но это не точно. Если в условиях договора прописано, что повышение цены возможно по соглашению сторон — то арендодатель может прислать соответствующее уведомление, но у партнера остается право отказаться. Если же изменение цены по договору возможно в одностороннем порядке — то арендодатель имеет право стоимость аренды поднять. Но мы как раз и пытаемся все эти спорные и нежелательные момент договора заметить и нивелировать. Тем более сейчас очень подходящее время на рынке для этого. Помещения освобождаются, и арендодатели держатся за своих арендаторов, поэтому сегодня удобное время для пересмотрения договоров в пользу наших партнеров.

Ошибка № 5

Нежелание заниматься договором аренды самостоятельно и даже отдавать его на проверку нам

В случае расторжения договора — это всегда переезд. Если магазин работает и приносит доход, зачем его трогать и наживать себе проблем? Тем более решение не требует особого включения самого партнера. Мы сами все проверим, составим все необходимые документы, а партнеру останется только обсудить их с арендодателем. Для этого я, юрист по аренде, и появился в «Пив&Ко». Этим нужно пользоваться, тем более сегодня.