Ошибки при выборе участка

https://realty.ria.ru/20210528/dachnik-1734592025.html

Дачник-неудачник: 10 фатальных ошибок при покупке земельного участка

Дачник-неудачник: 10 фатальных ошибок при покупке земельного участка — Недвижимость РИА Новости, 28.05.2021

Дачник-неудачник: 10 фатальных ошибок при покупке земельного участка

Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за… Недвижимость РИА Новости, 28.05.2021

2021-05-28T14:53

2021-05-28T14:53

2021-05-28T14:53

загородная недвижимость

земельные участки

дача

егрн

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

миэль

realty-гид – риа недвижимость

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/05/1c/1734592836_0:0:3077:1731_1920x0_80_0_0_8c80297c43ffbe305aecb71811a1d3fb.jpg

Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за которых теряют деньги, возможность строительства и вообще наживают всяческие неприятности. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о самых распространенных ошибках, которые допускают покупатели участков, и потом долго об этом жалеют.Купил не то, что показалиНа рынке довольно много предложений, которые лукаво называются «поселками», но по факту представляют собой огромное поле, нарезанное на отдельные участки, границы которых обозначены весьма условно: колышками, канавками или даже просто объяснениями продавца типа «ваш участок будет вон от того куста и до этого муравейника». "Я бы назвал ситуацию на рынке участков – кот в трех мешках", – сетует владелец строительной компании "Дом Лазовского" Максим Лазовский.Заключив договор, можно нарваться на ситуацию, когда вы и трое ваших соседей претендуете на один клочок земли и не понимаете, чей же он на самом деле. Так что выяснять реальные границы участка нужно еще до подписания каких-либо документов. Чтобы убедиться в том, что продаваемый земельный участок соответствует предъявленному для обозрения, вполне достаточно ознакомиться с планом (чертежом, схемой), содержащемся в выписке из ЕГРН, советует адвокат юридической компании «Генезис» Сергей Тимошенко. Путем ввода кадастрового номера приобретаемого земельного участка на сайте Росреестра можно, во-первых, выявить существование земельного участка с таким кадастровым номером, во-вторых, установить местонахождение интересующего земельного участка, поясняет он.Еще могут помочь технологии, добавляет учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», академик МАИН Валерий Лукинов. "Есть, например, программа, которая устанавливается на телефон: Кадастр.ру. Зная кадастровый номер участка, который вам предлагают, нужно сверить границы участка, который презентуют с номером участка, в границах которого вы находитесь, исходя из информации с программы на телефоне. Правда точность определения границ с телефона составляет несколько метров", – указывает он.Также есть смысл пригласить на просмотр участка кадастрового инженера, рекомендует исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Он поможет проверить план на соответствие реальной конфигурации участка и в договоре приведет данные из отчета по межеванию.Строительство невозможноСитуация может сложиться так, что на купленном участке нельзя построить то, что планировалось, а все из-за особенностей разрешенного использования земли.Случаев, когда у одного земельного участка сразу несколько видов разрешённого использования не так много, но они есть и на законодательном уровне это допускается — установление основного и дополнительных видов использования, предупреждает заместитель руководителя юридического департамента компании «Этажи» Никита Пилюгин. Например, основным видом разрешенного использования может быть – «для индивидуального жилищного строительства», а дополнительным – «для личного подсобного хозяйства». Значит на землях можно как строить дом, так и вести подсобное хозяйство. Однако при этом не должны нарушаться права собственников смежных участков. Например, если на таком участке построить ферму и запах от неё будет мешать соседям – есть риск, что суд встанет на их сторону, объясняет он.Есть обремененияОбременения и ограничения действительно могут сильно испортить жизнь новоиспеченному владельцу участка. Их очень много: водоохранная зона, зона охраны от крупных дорог, от проходящих коммуникаций или кабелей, охранная зона культурного наследия, зона повышенного шума (чаще относится к авиации), перечисляет руководитель департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.»Это чаще указано в выписке, но бывает так, что проступают новые вводные и появляются новые обременения. Был случай, когда на участке уже был построен дом, но его не могли ввести в эксплуатацию, поскольку администрация решила проверить этот участок на наличие объектов культурного наследия», – объясняет она.Причем самый популярный документ всех проверок – выписка из ЕГРН – содержит лишь часть из них и только юридического плана, отмечает Лазовский. Необходимо заказывать ГПЗУ, а сроки его получения – месяц (а продавец требует задаток уже сейчас). Но даже ГПЗУ не гарантирует полной проверки, добавляет он. Действительно, помимо сведений из ЕГРН приобретателю необходимо предварительно ознакомиться с градостроительными регламентами, с требованиями к осуществлению деятельности, предъявляемыми в связи с использованием приобретаемого земельного участка, советует Тимошенко. Помимо этого, следует осведомиться о включении данного земельного участка в границы территорий с особым режимом.Невыполнимые обещанияПродавцы участков часто рассказывают о планах по развитию их поселка типа «через год мы проложим дороги, будет электричество, магазин, скоростной интернет и 300 солнечных дней в году». При этом многие обещания не просто не выполняются – они невыполнимы изначально, и этот факт можно и нужно проверить перед покупкой.Чтобы уточнить реальные планы по развитию территории, на котором приобретается участок, необходимо изучить генеральный план развития этой местности. Как правило, власти стараются его придерживаться, хотя порой и возможны корректировки. Можно задать вопросы и в местные органы власти, советует Пилюгин.Хотя сведения от властей – тоже не панацея, предупреждает руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. Часто бывает так, что даже на сайтах местных органов власти зафиксировано, что через год в определенном жилом массиве появится, например, газ, но по факту такие обещания часто остаются лишь на словах, сетует она.»Газ по границе»Частный случай введения в покупателя в заблуждение относительно коммуникаций – это бодрые заверения продавца, что газ проходит буквально по границе поселка. Подвох в том, что это часто будет правдой, но никак не поможет покупателю в будущем подключиться к газопроводу.Фраза про 200 метров до газопровода, скорее всего, означает, что продавец лукавит. Нужно заказать топосъемку и потребовать технические условия, которые, в свою очередь, должны быть действующими, а не просроченными. Вполне вероятно, что газовая труба действительно проходит неподалеку, но это какой-нибудь магистральный газопровод высокого давления, подключиться к которому невозможно, предупреждает Ананьева.Межевание не сделаноЕще один излюбленный «прикол» загородных девелоперов – начать продажи земли в поселке до того, как в нем завершено межевание. Подобные схемы крайне рискованны, предупреждают эксперты.Отсутствие межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет свидетельствуют о невозможности совершения сделок купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора. При отсутствии кадастрового учета суды приходят к выводу о том, что такой земельный участок не может рассматриваться как предмет договора, подчеркивает Тимошенко.Наибольшие риски возникают при покупке доли (для целей последующего выделения участка), добавляет руководитель практики недвижимости Crowe CRS Legal Ростислав Агапов. Становясь субъектом общедолевой собственности с продавцом, важно понимать, что владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – только в судебном порядке. Другие дольщики также имеют преимущественное право покупки при продаже вами доли другому лицу, кроме ряда случаев, предупреждает он.Если участок не размежеван, может выясниться, что у него меньшая площадь, территориальные споры, внезапные сервитуты и другие «радости», добавляет Ананьева.Перевод под ИЖСОдин из популярных аргументов продавцов – «эту землю можно перевести под ИЖС». После недавней реформы, позволившей строить жилые дома и на землях для садоводства, его используют все реже, однако столкнуться с ним все еще можно. "Не нужно доверять таким обещаниям, всегда покупайте участок в том виде разрешенного использования, который необходим для строительства", – подчеркивает Лукинов.Даже если это теоретически возможно, человеку придется столкнуться с бюрократией и нерасторопностью госслужб. А также нужно иметь ввиду, что это платная услуга, добавляет Коган.Потоп на миллионыТак сложилось, что самыми дорогими участками в поселке обычно являются те, что расположены у леса и особенно у реки. Смысл этого понятен – близость к природе, хорошие виды. Однако такое соседство может нести непредвиденные риски.Одна из главных ошибок – приобретать участок только на основании документов. Многие проблемы участка можно выявить при простом общении с соседями, например, то, что участок топит во время весеннего половодья или он был отсыпан каким-то хламом, и земля непригодна для использования, подсказывает Пилюгин. Лесные участки опасны падением деревьев. Да, такое имеет место быть, важно проверять деревья хотя бы раз в год на предмет «устойчивости» и «здоровья», при необходимости спиливать. Участки у воды могут подтапливаться. Да, спасением может быть хорошая дренажная система, но вблизи воды также повышенное число насекомых, добавляет Коган. Коварное окружениеРасположение участка может таить в себе не только подвохи, связанные с природными катаклизмами. Перед выбором нужно отдавать себе отчет, в каком окружении вы окажетесь и что вам достанется из поселковых благ.Иногда бывает, что в поселке имеются свои канализация и водопровод. У сетей есть обслуживающие технические помещения, и если участок расположен рядом, то, скорее всего, от этих помещений будет исходить постоянный шум или неприятные запахи. Также нужно проверить, что расположено на соседской территории. Мы встречали случаи, когда соседи внезапно возводили сблокированный, а не индивидуальный дом, соответственно, было слишком шумно, объясняет Ананьева.В отношении земельного участка все сугубо индивидуально, кто-то хочет местечко тупике, другие – на дорогах с максимальной проходимостью. В первом случае есть риск, что зимой дорогу будут плохо чистить, во втором – будет высокая интенсивность движения, добавляет Пилюгин. Привет из неизвестностиОчень важная вещь, которую нужно понимать о покупке земли: неприятные сюрпризы могут вас поджидать даже если продавец – не негодяй, а документы в полном порядке. «Приведу реальный пример. Мы заказали ГПЗУ земли в одном поселке. Все проработали. Хотя были нюансы – ограничения по 56 статье Земельного кодекса, а она включает в себя массу подпунктов. Приходилось все уточнять у администрации. Мы стали запрашивать информацию у старожилов. Опытным путем выяснилось – ровно посередине участка проходит труба областного водоканала со сточными водами. На запрос в эту организацию нам дали ответ – трубы клали очень давно, где они, не знаем», – делится опытом Лазовский.Старожилы рассказали, что несколько лет назад трубу прорвало и на участке бил мощной струей реальный фонтан из нечистот, продолжает он.»А ведь разрешение на строительство у нас получено, строить можно, но по факту… Так что полностью обезопасить себя невозможно, но можно минимизировать риски, если работать экспертно, а главное – быть осведомленным обо всех сложностях и подводных камнях», – заключает Лазовский.

https://realty.ria.ru/20210224/dacha-1598758290.html

https://realty.ria.ru/20210525/dacha-1733838971.html

https://realty.ria.ru/20200714/1574329491.html

https://realty.ria.ru/20200702/1573791666.html

https://realty.ria.ru/20210406/pavodok-1604315587.html

https://realty.ria.ru/20200630/1573675583.html

2021

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/05/1c/1734592836_348:0:3077:2047_1920x0_80_0_0_2930fb6a9dccbffd1df0b8051bfea109.jpg

загородная недвижимость, земельные участки, дача, егрн, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), миэль, realty-гид – риа недвижимость

Начинается строительный сезон — самое время приглядываться к земельным участкам. Но приглядываться надо с умом! Участок, который выглядит привлекательно, потом может стать для вас настоящей головной болью. Чтобы не ошибиться, сразу «прогоняйте» каждый участок через пункты этого чек-листа.

Начинается строительный сезон — самое время приглядываться к земельным участкам. Но приглядываться надо с умом! Участок, который выглядит привлекательно, потом может стать для вас настоящей головной болью. Чтобы не ошибиться, сразу «прогоняйте» каждый участок через пункты этого чек-листа.

1. Не то направление

Удивительно, но люди иногда выбирают участок, руководствуясь только оценками «красиво-некрасиво» или «дешево-дорого». А ведь если вы постоянно работаете в городе, то вам каждое утро и вечер придется выбираться на трассу. И стоять в городских пробках в часы пик, прежде чем выехать на эту трассу — это занимает много времени и сильно изматывает.

Поэтому логично выбрать то направление, откуда вам будет проще добираться до работы, а детей довозить до садика, школы, кружков. Если вы живете на Вторчермете, выбирайте участок по Полевскому тракту: Горный щит, Курганово. Живете на Ботанике — смотрите в сторону Челябинского тракта, живете в Пионерском поселке — ищите участок в районе Березовского.

2. Слишком далеко до города

Это только кажется, что лишние 10–20 километров не имеют особой роли. Расстояние будет влиять на время и стоимость любой поездки, причем не только вашей. Ведь уже сама стройка предполагает постоянные разъезды туда-сюда: доставка строительных материалов, приезд строителей, вызов спецтехники, вывоз строительного мусора, доставка мебели.

Чем больше будет расстояние до города, тем дороже всё это обойдется. Да и вам самим придется ездить на стройку каждый день: принимать товар, контролировать, организовывать строительные и отделочные процессы. Каждый километр от Екатеринбурга до вашего будущего дома влетит в копеечку.

3. Неправильная категория земель

Строить жилой дом можно только на землях населенных пунктов, предназначенных под ИЖС. Иногда можно рассмотреть земли сельхозназначений, но там всего 2 вида разрешенного использования, которые нам подходят: садоводство и личное подсобное хозяйство.

Идеально — строиться на землях населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС. Конечно, это самый дорогой вариант, но и самый надежный. Впрочем, даже в этом случае не спешите радоваться, а внимательно изучите выписку из ЕГРН и публичную кадастровую карту. Вполне возможно, что ваш участок входит в зону с особыми условиями использования: охранную, приаэродромную, зону подтопления, ЛЭП, газопроводов, военных частей. И в этом случае здесь или будет нельзя строить, или придется получать специальное разрешение от того, в чьем ведомстве находится зона.

4. Земля в коттеджном поселке

Если вы хотите купить участок или дом в коттеджном поселке — замечательно. Но для начала стоит снять розовые очки и посмотреть на ситуацию трезво: хорошо организованная жизнь, такая как описано в рекламных буклетах, бывает только в дорогих поселках. Бюджетные варианты коттеджных поселков тоже есть, но хороших из них — единицы. В общем, в любом случае надо ехать и подробно спрашивать соседей, как им живется. Не отрубается ли с завидной регулярностью электричество, как работает управляющая компания, что там с дорогами, фонарями и т.д. Потому что иногда все очень печально.

5. Дороги в коттеджном поселке

Особая проблема в коттеджных поселках — это дороги. Очень часто дороги там оформлены как отдельные участки и принадлежат физическим лицам, которые аффилированы застройщиком. И эти физические лица в некоторых случаях могут перекрыть вам въезд на ваш участок — например, насыпав на дороге кучу песка или гравия. Это звучит странно и вообще-то — законодательный казус, но такое действительно встречается.

Конечно, тут можно (и нужно) судиться, но лучше не допустить этой ситуации. И заранее узнать статус участка и то, кому он принадлежит. Хорошо, если дорога в собственности муниципалитета и предназначена под уличную сеть. Допустимый вариант — если дорога в частной собственности, но на нее наложен сервитут, то есть ограничение для прохода/проезда. Сервитут должен быть обозначен в выписке ЕГРН в «Прочих отметках» или «Обременениях», то есть указано, что есть проезд к участкам с такими-то кадастровыми номерами. При этом надо узнать заранее, на какой срок этот сервитут наложен. Потому что при его продлении возможен пересмотр условий, который может быть и не в вашу пользу.

6. «Романтичный» участок

Хотите жить у самого озера или на опушке леса? Это романтично, но подумайте вот о чем. Если дом на берегу водоема, то скорее всего грунтовые воды будут совсем рядом. И у вас возможны проблемы с вечно сырым подвалом, помещениями для хранения овощей, с установкой дополнительных дренажных систем на участке (кстати, делать их лучше заранее, пока дом еще не построен).

Если дом возле леса леса, то к вам в гости наверняка будут наведываться зверьки. Особенно бывает неприятно, когда на участке надолго поселяются кроты и землеройки, которые потом каждый год портят урожай. А лесные пожары? Вы уверены, что сможете защитить свой дом в таком случае?

Идеальный вариант — участок на высоком, сухом, не болотистом месте. Смотрите, какие деревья здесь растут: сосны любят сухие участки, березы часто растут на болотах. Предпочтителен ровный участок, без рвов и пригорков, квадратной формы. Проверьте, какая на участке земля, глина или чернозем.

7. Участок не отмежеван

Узнайте, отмежеваны ли участки — и ваш, и соседние. Потому что если вы строите дом в ипотеку (сейчас это возможно), то банк будет требовать определения границ участка. И тут часто бывает вот что. Вы приглашаете кадастрового инженера, он отмежевывает ваш участок — а потом оказывается, что вы пересекаете границы соседнего участка.

Иногда это бывает из-за ошибки кадастрового инженера, но чаще от того, что соседние участки не отмежеваны, и границы у них условны. Тут придется договариваться с соседями. Не все из них соглашаются тратиться на межевание, часто покупателю приходится делать это за свой счет. А иногда и вовсе доплачивать за принципиальное согласие соседа определить границы территории.

Совет: как только вы отмежевали свой участок, посмотрите на кадастровой карте, не «наезжаете» ли вы на чьи-то границы. Потому что банк сообщит вам об этом в последний момент, и вы потеряете время. За которое вы могли бы уже договориться с соседями и урегулировать ситуацию.

8. Рядом объекты федерального значения

Обратите внимание на объекты федерального назначения в этом районе. Рядом могут быть железная дорога, или завод, или полигон по переработке отходов, или очистные сооружения, или организованные карьеры для добычи полезных ископаемых. Важно заранее проанализировать, с чем придется в этих случаях столкнуться. Шум, пыль, грязь, возможные выбросы и т.д. Если есть возможность, лучше выбирать более тихие и спокойные места.

9. Отсутствие коммуникаций

Участки без коммуникаций продают как частники, так и застройщики коттеджных поселков. Обычно у этих участков очень привлекательная цена — собственно, на нее продавцы и ловят доверчивых покупателей.

Недобросовестные девелоперы нередко рассказывают своим потенциальным клиентам о том, что в ближайшей перспективе на этих голых полях вырастет «город-сад». Что вскоре сюда будут подведены все коммуникации — электричество, газ, вода и т.д. Чаще всего, обещания так и остаются обещаниями.

Но если с водой проблему решить можно (скважина), то с тем же электричеством все не так просто. Поэтому заранее узнайте у продавца и соседей, как обстоят дела с электричеством, не будет ли сложностей с вводом в дом. И заранее продумайте, возможно ли подключиться к центральной канализации или нужно будет устанавливать автоматические очистные станции.

10. Нет подъездных путей

Люди, которые когда-либо участвовали в строительстве, при осмотре участка сразу обращают внимание на подъездные пути. Какие дороги ведут к участку: есть ли асфальтированная или просто хорошая грунтовая дорога? Есть ли освещение по улице? Сможет ли заехать на участок большая техника, привезти блок, бетон? Всё это надо смотреть и рассчитывать сразу. Когда начнется строительство, думать о подъездных путях будет уже поздно.

Конечно, это далеко не все факторы, на которые надо обращать внимание при покупке участка, мы рассмотрели только самые основные. И напоследок посоветуем: всегда оценивайте ликвидность участка. Даже если вы покупаете участок, дом, квартиру с намерением поселиться там навсегда — все равно думайте, удастся ли этот объект потом продать. Жизнь штука сложная, и повернуться может как угодно.

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Как не ошибиться при выборе земельного участка?

Что страшнее: ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенность границ земельного участка?

Решившись построить собственный дом, как правило, в первую очередь, решают проблемы проекта, общего дизайна и интерьера дома. Воображение рисует, как будет обустроен дом, как хорошо в нем будет жить и принимать гостей. Выбор места для строительства нередко выходит на второй план. В крайнем случае, выбирают район, или поселок, но мало заботятся о конкретных характеристиках участка.

Тем не менее, даже в одном населенном пункте участки отличаются очень сильно, даже находящиеся по соседству, или на одной улице. Дело в том, что поверхность земли представляет собой плоскость только в степи, да и то не везде. А реальный ландшафт отличается многими «изюминками», часть которых скрыта глубоко под почвой. Выбор участка для строительства дома — сложная инженерная и геологическая задача, решать которую лучше доверить специалистам.

Ошибка № 1. Низкая цена

Первая из ошибок, не по рейтингу, а по частоте совершения, — искушение низкой ценой. Покупатель участка не задумывается, почему участок продается по цене на 15, а то и 30% ниже, чем соседний. Продавец находит десятки аргументов, начиная от срочного выезда на ПМЖ в США, или Германию, и заканчивая получением выгодного предложения от всемирно известной компании, требующей переезда в другой город.

Если вам предложили участок по низкой цене, не торопитесь заключать сделку. Проверьте:

• не находится ли делянка под арестом;
• нет ли судебных обязательств по этой площади, например, из-за развода супругов;
• не составлено ли завещание на других лиц;
• правильно ли составлены кадастровые документы.

Это, что касается юридической стороны. Но есть еще и технические моменты. Например, под участком проходят трубы мелиорации. В этом случае в подвале, или подземном гараже всегда будет сыро, а то и наблюдаться подъем воды. Пример приведен из собственной практики — при копании траншеи под ленточный фундамент проигнорировали наличие двух керамических трубок диаметром 50 мм, пересекающих контур. После постройки дома обнаружилось, что перекрыта линия дренажа колхозного поля. После  того, как на первом этаже стало невозможно жить из-за сырости, пришлось строить обводной дренаж, что влетело в «копеечку».

Еще одна причина дешевого участка — отсутствие магистрального газопровода в близости от дома, расположение трансформатора в конце улицы, невозможность подключиться к канализационной сети. Перед покупкой дешевого участка, пригласите толковых инженера-строителя и геодезиста для проведения исследования площади. Гарантия 99%, что обнаружатся «подводные» и «подземные» камни немалой величины.

Ошибка № 2. Дороги

Дорожная инфраструктура. Если к участку сложно подъехать в сухую погоду, то подумайте, что будет после дождя или приличного снегопада. Практика показывает, что верить местной власти о решении проблем с сообщением в ближайшее время не стоит. В лучшем случае вам придется передвигаться по грунтовой дороге с глубокой колеей, в худшем — оставлять машину у более удачливых соседей, живущих неподалеку от шоссе, или центральной улицы поселка.

Но есть исключение — если участки в выбранном вами поселке, именно на вашей улице пользуются спросом и продажа идет активно, значит, власти серьезно настроены на улучшение инфраструктуры. В крайнем случае, удастся собрать комитет застройщиков и добиться положительного решения проблемы.

Ошибка № 3. Долевая собственность

При оформлении участка не обращается внимания на возможность долевой собственности. Юридически необходимо оформить площадь под строительство на одного владельца. В будущем это избавит от множества хлопот.

Ошибка № 4. Участок с домом

Покупка участка с готовым домом. Такое решение сложно назвать ошибкой, если вы позаботились об изучении «биографии» дома. Не лишним будет узнать, почему владелец продает его. Одно дело, если семья переезжает по соображениям серьезного характера, например, меняя место работы на более престижное, воссоединяясь с семьей за рубежом, или по другой не менее важной причине. Другое дело, если дом построен недавно и веского повода для продажи нет. Необходимо выяснить:

• не подтапливается ли участок;
• нет ли трещин в фундаменте, или стенах;
• все ли в порядке с отоплением;
• нет ли претендентов на дом со стороны дававших на строительство в долг.

Причин для продажи дома может быть много, всегда проверяйте скрытые мотивы. Добросовестных продавцов жилья практически столько же, что и пытающихся смошенничать.

Ошибка № 5. Соседи

Расположение соседних строений. Если вы не обращаете внимания на то, как застроен прилегающий участок, то рискуете получить определенный дискомфорт во время строительства и проживания. Согласно нормативным документам, расстояние между вашим домом и соседними постройками должно находиться в пределах 6 – 15 метров. Если с обеих сторон участка дома построены с нарушением, то вписаться в площадь, не нарушив норм законодательства, порой бывает сложно.

• Проезд к дому, по противопожарным нормативам, должен быть шириной не менее 3,5 м. Если этого обеспечить невозможно, могут оштрафовать после окончания строительства, даже, в том случае, когда ширина дорожки зависит не от вас.
• Расстояние от дома до границ участка допускается не менее 1 м. Учитывая пункт 1, не всегда получается так расположить здание. Учитывайте это на этапе планирования участка, до совершения сделки.
• Расстояние между септиком и скважиной должно находиться в пределах 20 и более метров. Поинтересуйтесь, где располагаются водоносные горизонты на участке и где можно обустроить канализационный сборник. Как правило, для полноты картины необходимо привлечь гидрогеологов. Это выльется в дополнительные расходы, но они будут значительно ниже, чем покупка непригодного для застройки участка. Если вы все же купили площадь под строительство, не слишком пригодную для обустройства скважины и септика, придется искать другие решения, например, подключиться к водопроводу соседей, при их согласии, или бурить скважину за пределами участка. В этом случае нужно согласие местных властей.
• Линия электропередач может находиться не ближе 2 – 8 метров от жилого дома. Если по осевой линии площадки проходит ЛЭП, даже низковольтная, от покупки откажитесь.
• Инженерные сети не могут проходить ближе 2 метров от дома. Часто случается так, что о подземных трубопроводах вам «забывают» сообщить. Перед покупкой обязательно попросите инженерную схему поселка, или улицы, чтобы убедиться в отсутствии сюрпризов.

Таких ограничений при выборе участка под застройку есть немало, включая охранные зоны предприятий, санитарные природоохранные зоны и т.д. Консультации в архитектурной службе района помогут избежать ошибок и просчетов.

Ошибка № 6. Состояние грунта

Случается чаще, чем остальные. Если вы проверили юридический статус участка, соответствие всех нормативных расстояний и дистанций, расположение соседних зданий, то не забудьте обратить внимание на состояние грунтов. На что смотреть:

• глубину залегания грунтовых вод;
• подвижность пластов;
• несущую способность почвы;
• глубину плодородного слоя.

От характеристики почвы на участке напрямую зависит, какой фундамент строить, можно ли оборудовать подвал, или погреб, как глубоко придется бурить скважину на воду, будет ли подтапливаться участок весной, или во время осенних дождей.

Самостоятельно оценить характеристики грунтов очень сложно. Лучше пригласить гидрогеологов и геодезистов. Изыскания потребуют оплаты, но окупятся в любом случае. Если вы не купите участок, то вполне можете продать данные другим потенциальным покупателям, или попросту сэкономите на приобретении участка. Если решитесь купить, то получите полную информацию, позволяющую правильно подготовить проект, не допуская ошибок, о которых мы рассказывали в одной из предыдущих статей.

Ошибка № 7. Рельеф

Рельеф участка. Не секрет, что удобные участки давно застроены более предприимчивыми людьми. Часто в привлекательных по соображениям престижа и логистики поселках остаются площади со сложным рельефом. Выбирать участок с большим уклоном может считаться ошибкой, если по соседству, или неподалеку есть более ровный. Но в случае ситуации с дефицитом свободных площадей, вполне можно решиться на такую покупку.

Решение проблемы заключается в использовании свайного, или столбчатого фундамента под дом. Но все равно, для парковочной площадки и хозяйственных построек придется выполнить определенный объем земляных работ. Если участок имеет уклон в южную сторону, или на юго-восток, то угол не должен превышать 10%, иначе строительные задачи выполнить будет сложно. Зато вы получите отличное место для обустройства сада, или теплицы. Если наклон в сторону севера, или северо-запада — откажитесь от покупки.

Ошибка №8. Инфраструктура

Социальная сфера в поселке. Собираясь выехать жить за город, многим кажется, что их ожидает сказочная идиллия — тишина, свежий воздух, отсутствие соседей за стеной. Но существует обратная сторона медали — в поселке может работать только один магазин, да и тот не всегда открыт, скорой помощи не дождаться из-за плохого состояния дорог, электричество с перебоями по причине перегрузок сети. Проблемы со школой, где не хватает учителей, детский сад не работает из-за недостаточного количества дошкольников.

Картина, конечно, удручающая и не всюду наблюдается сочетание всех признаков дискомфорта в социальной сфере. Но достаточно и одного-двух факторов, чтобы спустя год-два после покупки, или строительства дома вы разочаровались. Лучше с самого начала разузнать обо всех особенностях жизни в данном населенном пункте от местных жителей, а не риелторов и представителей компании-застройщика. Жизнь за городом по уровню комфорта не должна слишком отличаться от городской.

Ошибка № 9. Экология

Экологическая безопасность. Выбирая участок в живописной местности у реки, или озера, не забудьте поинтересоваться, нет ли вблизи крупного предприятия, не намечается ли строительство аэродрома, или химкомбината, не будет ли в ближайшее время проложена автомагистраль в сотне метров от дома. Также необходимо уточнить, не сбрасывают ли в речку или озеро промышленные стоки, не приносит ли ветер посторонних запахов от скрытой за рощей свалки, или склада удобрений.

Таких сюрпризов в сельской местности и пригородах может быть сколько угодно. Рассмотрите экономическую карту района, порасспрашивайте местных жителей. Также поинтересуйтесь радиационным фоном в окрестностях. Если на расстоянии ближе 100 метров проходит высоковольтная линия, то участок покупать не следует — радиопомехи и прочие прелести электромагнитного поля высокой напряженности гарантированы.

Кроме экологической опасности, река может угрожать паводками и повышением уровня подпочвенных вод. А берег озера, кроме красоты, может обеспечить постоянное присутствие комаров и сырость в подвале и цокольном этаже. Выбирать место для строительства дома вблизи водоема — не ошибка. Но если вы не изучили всех особенностей местности, то такое решение может стать серьезным просчетом.

Ошибка №10. Консультация

Выбор места для строительства дома без консультации с профессиональными строителями. Может случиться так, что идеальный по всем параметрам участок очень неудобный в плане логистики доставки стройматериалов, например, сложно завезти длинномерные грузы, нельзя использовать краны манипуляторы, или сложно развернуться самосвалу. Упускать из виду технологические моменты — достаточно серьезная ошибка, которая может обернуться лишними расходами.

Указанные просчеты при выборе места строительства дома можно назвать типовыми, их легко избежать, если подойти к строительству взвешенно, ответы на вопросы искать не на сайтах в Интернете, а у профессионалов.

За более чем 10 лет работы, компания Вековые Традиции построила сотни загородных домов из клееного бруса, профилированного бруса, керамического блока и других строительных материалов. Поможем построить дом мечты: от проекта до готового дома!

У людей, мечтающих о жизни в собственном доме, при его покупке часто возникают сомнения бытового и правового характера. И это неудивительно: сюрпризы при совершении сделки могут поджидать и под землей, и на земле, и даже в воздухе. Мы поговорили с юристом и составили список из 5 рисков, которые можно минимизировать, не поленившись изучить карту местности, выписку из ЕГРН и градостроительные документы.

1. Покупка земельного участка без границ или несоответствие фактических границ юридическим

Часто покупатели пренебрегают вопросом определения или уточнения границ приобретаемого участка, не представляя, какие последствия это может иметь. Проблема часто заключается в возможном несоответствии границ, обозначенных забором, и тех, координаты которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ранее в Государственный кадастр недвижимости). А еще границы вообще могут отсутствовать юридически.

Чтобы земельный участок был объектом недвижимости, он должен отвечать определенным требованиям. В первую очередь иметь кадастровый номер и состоять на кадастровом учете. Если номер отсутствует, то продать, купить, подарить, завещать такой участок невозможно.

Если в выписке из ЕГРН вы видите схему земельного участка, это значит, что его границы сформированы и юридически закреплены

Следует обращать внимание на так называемые ранее учтенные земельные участки — это наделы, образованные до вступления в силу Федерального закона Российской Федерации № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», права на которые зарегистрированы.

В отношении ранее учтенных земельных участков (если в дальнейшем не проводилось межевание, то есть работы по установлению границ) в ЕГРН содержатся особые отметки — «граница участка не установлена в соответствии с требованиями законодательства».

Все это может обернуться долгими судебными спорами с соседями и органами местного управления, а в наиболее тяжелых случаях — требованиями о сносе дома или его части. 

2. Покупка квартиры (доли) в многоквартирном доме, построенном на земельном участке для индивидуального жилищного строительства

Возведение многоквартирного, пусть и малоэтажного, дома на земле под индивидуальное жилищное строительство — это нецелевое использование участка. Приобретение квартир или долей в таких домах грозит потерей права собственности в связи с судебным решением о сносе постройки.

Поэтому в погоне за привлекательной ценой не стоит забывать о юридической стороне дела. Если вы хотите купить квартиру в многоквартирном малоэтажном доме, обратите внимание на разрешенное использование земли и наличие у застройщика разрешения на строительство.

3. Невнимание к градостроительной документации и сведениям из открытых источников  

Если цена на участок земли (и с домом, и без) слишком уж привлекательна, не спешите доставать кошелек и не верьте всему, что по этому поводу говорит продавец. Лучше проверьте подноготную недвижимости самостоятельно. Иногда для этого достаточно открыть «ЯндексКарты» или 2ГИС. После этого может выясниться, что лес напротив «лакомого» участка — это местное кладбище, а в паре километров от него может располагаться свалка или работать свинокомплекс, который регулярно будет распространять по округе не самые приятные запахи.   

Поискать правдивую информацию можно в новостях или интернет-сообществах. У многих дачных обществ и коттеджных поселков есть свои группы в соцсетях, где люди открыто делятся всем наболевшим

Нелишним перед принятием окончательного решения будет изучение градостроительного плана населенного пункта. Из него можно узнать, не собираются ли местные власти проложить через ваш участок дорогу, вырубить лес, рекламируемый продавцом как одно из преимуществ, или построить поблизости неэкологичное производство, которое в будущем обрушит стоимость местной земли.     

Еще может оказаться, что заинтересовавшая вас территория вообще не попадает в границы жилой зоны, а входит, например, в земли лесного фонда, санитарно-защитную зону аэропорта или другие категории, не подразумевающие строительство жилья или налагающие на него серьезные ограничения.   

Удержать от невыгодной покупки помогут и другие документы. Из плана подземных коммуникаций вы можете узнать, что через заинтересовавший вас участок проходит магистральный трубопровод или газовая ветка. Это повлечет за собой проблемы со строительством: по закону рядом с такими объектами нужно соблюдать санитарные отступы. А если вспомнить, что время от времени любые коммуникации выходят из строя, перспектива станет еще менее радужной.   

4. Отсутствие правового анализа документов на объект 

Многие ошибочно считают, что можно не тратить усилия на правовую экспертизу документов — какая сомнительная история может быть у земельного участка? На самом деле такое бывает.

Во-первых, при государственной регистрации перехода права может выясниться, что ранее на земельном участке находился жилой дом, который снесли или он сгорел, но с кадастрового учета он не снят, а право собственности на него не прекращено. В таком случае Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода права на нового покупателя.

Чтобы снять с учета не существующий более дом, его собственнику нужно пригласить на участок кадастрового инженера, который составит акт обследования имущества

Также помните, что при отчуждении участка, полученного предыдущим собственником безвозмездно на основании распоряжения мэрии, необходимо согласие супруга на его продажу. В противном случае Росреестр зарегистрирует сделку как оспоримую и внесет соответствующую отметку в сведения ЕГРН, а для покупателя это станет неприятным сюрпризом. Но действия регистратора будут абсолютно законны: его право на это подтверждено Верховным судом РФ.  

5. Излишние надежды на материнский капитал

Многих волнует вопрос о возможности использования материнского семейного капитала для приобретения загородной недвижимости. Ответ зависит от того, что именно планируется купить. Оплатить покупку земельного участка средствами федерального бюджета в большинстве случаев не получится. 

Покупая «пустую» землю, ее в стандартных случаях необходимо оплачивать собственными деньгами, а материнский капитал можно направить на строительство жилого дома. Если же вы планируете приобретение готового дома, то обратите внимание на его юридический статус: он должен быть жилым.

Это значит, что постройка должна располагаться на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, и быть пригодной для постоянного проживания со всеми необходимыми удобствами: водой, электричеством, канализацией, газом. Также дом должен иметь почтовый адрес, а собственник — возможность зарегистрироваться в нем на постоянной основе.

Единственная возможность оплатить маткапиталом именно землю появилась в рамках программы «Сельская ипотека». В конце 2020-го года правительство изменило ее условия и разрешило покупать участки для строительства дома, используя материнский капитал как первоначальный взнос. 

Построить дом в рамках программы можно далеко не везде: населенный пункт, выбранный для строительства дома, должен относиться к сельской территории, а численность его населения быть не меньше 30 000 человек. Кроме того, в программе не участвует Московская область.