Ошибки при создании тсн

Уважаемые читатели, данная статья написана про существенную проблему, которая возникает при регистрации новых ТСН в Московской ИФНС № 46, а именно, ФНС дает отказ в регистрации ТСН с формулировкой: «Лист И заявления «Сведения о заявителе», в случае если создаваемое юридическое лицо учреждается двумя и более лицами, заполняется в отношении каждого учредителя». Для других регионов РФ эта статья на дату ее написания (07.07.2022) не актуальна, т.к. в других регионах описанной проблемы нет.

ОБ АВТОРЕ СТАТЬИ

Автор данной статьи, Садов Александр Сергеевич, является дипломированным юристом (юридический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова) и занимается созданием ТСН с 2015 года по всей России на разных типах недвижимости.

ПРЕДЫСТОРИЯ

До середины 2021 года отказ в регистрации ТСН с формулировкой: «Лист И заявления «Сведения о заявителе», в случае если создаваемое юридическое лицо учреждается двумя и более лицами, заполняется в отношении каждого учредителя» решался путем предоставления в ФНС сопроводительного разъяснительного письма со следующей позицией:

«Обращаю Ваше внимание на то, что, согласно решению собственников помещений (см. вопрос __ Протокола № 1 от ___ г.), я, (ФИО заявителя), избран единственным заявителем для регистрации ТСН в налоговых органах. Других заявителей нет. Собственники приняли такое решение на основании ст. 136 ЖК РФ, из которой усматривается, что собственники помещений на общем собрании по созданию ТСН обязаны принять вопрос о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц. Таким образом, ТСН учреждается одним лицом, а именно, избранным представителем собственников недвижимости.

Кроме того, при регистрации Товариществ собственников недвижимости нет учредителей, на них не заполняются листы в форме Р11001, что подтверждается Письмом ФНС от 04.03.2016 № ГД-18-14/201, а также Определением Верховного суда РФ от 20 февраля 2014 г. № АПЛ14-8. При регистрации ТСН нет учредителей, поэтому заполнить лист И в отношении каждого учредителя невозможно».

При предоставлении такой правовой позиции ФНС регистрировала ТСН.

СЛОМ ПРАКТИКИ РЕГИСТРАЦИИ ТСН В 2021 ГОДУ

В середине 2021 года в ИФНС № 46 в Москве произошел слом практики в регистрации ТСН. Расскажем все по порядку.

Летом 2021 года мы с нашим клиентом получили отказ в регистрации ТСН в апартаментах с этой странной формулировкой: «Лист И заявления «Сведения о заявителе», в случае если создаваемое юридическое лицо учреждается двумя и более лицами, заполняется в отношении каждого учредителя». Сопроводительное письмо с правовой позицией не помогло. Мы обжаловали отказ в Управление ФНС по гор. Москве – безрезультатно. Потом мы с клиентом обратились в суд с требованием об обжаловании незаконного отказа в регистрации ТСН. Вот ссылка на дело, на дату написания статьи (07.07.2022) дело еще рассматривается. Пользуясь случаем, хотим выразить благодарность нашему клиенту, который не пожалел времени и денег для борьбы с беззаконием.

Судебную позицию ФНС можно почитать здесь (позиция до изменения подсудности по делу). Если описать ее кратко, то ИФНС № 46 считает, что статья 136 Жилищного кодекса РФ неприменима к ТСН в нежилых зданиях, поэтому выбрать одного заявителя нельзя. Наши контраргументы на этот следующие:

1. Ст. 136 ЖК РФ, как и нормы ЖК РФ о проведении собраний (ст. 44-48), применяются к созданию ТСН в нежилых зданиях по аналогии. Это следует из многочисленной судебной практики по оспариванию решений общих собраний, проведенных на объектах нежилого фонда. Внимания заслуживают, в частности, Постановление Пленума ВАС РФ № 64 от 23 июля 2009 года, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25;

2. В силу части 1 ст. 123.12 ГК РФ, товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Под законами данная статья понимает Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ. Таким образом, ТСН бывает двух видов: одни регулируются Жилищным кодексом РФ (ТСЖ), другие регулируются Законом 217-ФЗ (СНТ, ДНТ, ОНТ и проч. товарищества на земельных участках). Отдельного вида «ТСН в нежилом здании» не существует, то есть создаваемое ТСН по своему типу является ТСЖ.

3. Ранее, как минимум с 2015 года, ИФНС № 46 применяла ст. 136 ЖК РФ по аналогии к нежилым зданиям и без проблем регистрировала ТСН с одним заявителем. Законодательство в этой части никак не поменялось, поэтому речь идет именно о противоречии новой практики работы ИНФС № 46 прежней практике её же работы. То есть произошел необоснованный слом практики работы ИФНС № 46;

4. Налоговые во всех регионах России, кроме Москвы, применяют ст. 136 ЖК РФ по аналогии к нежилому фонду.

ПОИСК ОБХОДНЫХ ПУТЕЙ РЕГИСТРАЦИИ ТСН

В октябре 2021 года мы помогали регистрировать ТСН в московском гаражном комплексе. Отказ получили с той же формулировкой, но клиенту нужно было срочно как-то создать ТСН, в суд идти было не вариант. И тогда мы решили исполнить требование 46 ИФНС дословно. Если в ФНС хотят, чтобы листы И были заполнены в отношении каждого учредителя, то в форму нужно добавить листы на учредителей и в отношении них заполнить листы И. Сделав так, мы получили отказ с формулировкой о том, что в ТСН нет учредителей (тут можно посмотреть аналогичный текст отказа).

В протоколе о создании ТСН заявителем был выбран один человек, который в силу личных причин не смог в дальнейшем подавать документы на регистрацию. Решением стало то, что в форму Р11001 были вписаны 4 заявителя (только в листы И), которые даже не были указаны в протоколе. И тут случилось чудо, регистрация прошла успешно! Подчеркну, что в ИФНС № 46 сдали протокол собрания с одним заявителем, но по факту в форме Р11001 было 4 совершенно других заявителя (без того одного из протокола) – и ФНС зарегистрировала ТСН, фактически приняв документы от неуполномоченных на это лиц! То есть по мнению ФНС, если заявитель один и указан в протоколе, ФНС даст отказ в регистрации; если заявителей 4, и они в протоколе не упоминаются и не наделены никакими полномочиями заявителей, то регистрация проходит. Такой воистину абсурдный и безумный случай дал нам надежду на то, что ТСН можно зарегистрировать путем внесения в форму более чем одного заявителя – и надежда оправдалась, до июня 2022 года этот подход работал, и регистрация товариществ проходила.

ДАЛЬНЕЙШАЯ ЭВОЛЮЦИЯ АБСУРДА ОТ 46 ИФНС

Позиция 46 ИФНС о том, что ст. 136 ЖК РФ (об избрании на общем собрании собственников заявителя для гос. регистрации ТСН) всегда работала в отношении нежилого фонда, а тут вдруг почему-то вопреки всему работать перестала, необоснованная с точки зрения закона и абсурдная по существу. Однако 46 ИФНС умудрилась превзойти саму себя, когда в январе 2022 года начала выдавать отказы в регистрации с точно такой же формулировкой товариществам, которые создаются в коттеджных поселках.

И вот тут стоит отметить, что если пофантазировать, то понять ошибочную логику по нежилому фонду можно. Допустим, из 46 ИФНС одновременно уволились сотрудники, которые понимали в регистрации ТСН; на их место пришли новые люди, которые не полезли смотреть судебную практику, не разобрались в применимом законодательстве и попросту рассудили, что если ТСН в нежилом здании, то Жилищный кодекс не применяется. Ошибки бывают со всеми и на разных уровнях. НО понять, почему Жилищный кодекс РФ перестал работать для коттеджных поселков, невозможно даже теоретически. Ведь в ст. 136 ЖК РФ прямо предусмотрено, что ТСЖ (вид ТСН) могут быть созданы собственниками жилых домов (в т.ч. коттеджей).

Но и на этом 46 ИФНС не остановилась. В марте 2022 года отказ с такой же формулировкой был получен нашим клиентом при регистрации ТСН в многоквартирном доме! Судя по всему, в 46 ИФНС посчитали, что Жилищный кодекс РФ не применяется и к многоквартирным домам в том числе, а это вообще за гранью понимания.

ФНС «ЗАКРУЧИВАЕТ ГАЙКИ», УБИРАЯ ОБХОДНЫЕ ПУТИ

До июня 2022 года в целом все было не очень страшно, т.к. отказы ФНС обходились через добавление нескольких человек в заявители. Да, из-за этого всем заявителям приходилось одновременно ехать в ФНС или идти к нотариусу, но в целом результат достигался – ТСН регистрировали.

В июне 2022 года ИНФС № 46 перестала регистрировать товарищества даже с несколькими заявителями, по-прежнему требуя внести в форму всех «учредителей».

КТО ТАКИЕ ЭТИ «УЧРЕДИТЕЛИ» И В ЧЕМ ПРОБЛЕМА ВНЕСТИ ИХ В ФОРМУ Р11001

Как мы указали выше, мы проверили гипотезу о том, что нужно заполнить листы Б (сведения об учредителях) формы Р11001 – в этом случае ФНС дает отказ с формулировкой, что в ТСН нет учредителей. Но если это не учредители в понимании закона о регистрации юридических лиц (Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ), то кто это?

Закон на этот вопрос никак не отвечает, поэтому пришлось общаться с сотрудниками 46 ИФНС. В устных беседах с сотрудниками ФНС наши юристы и наши клиенты сталкивались со следующими мнениями сотрудников налоговой:

1. Одни говорят, что листы на заявителей нужно заполнять в отношении каждого собственника-учредителя (то есть на всех, кто голосовал за создание ТСН);

2. Другие говорят, что листы на заявителей нужно заполнять только в отношении избранных членов Правления. Кстати, на вопрос о том, какое отношение члены Правления имеют к заявителю или учредителям, никто из сотрудников внятный ответ дать не может, то есть подобные суждения основаны не иначе как на личных фантазиях конкретного сотрудника;

3. Третьи говорят, что листы на заявителей нужно заполнять в отношении вообще каждого собственника (не важно, голосовал он за ТСН или нет). Мы тогда спросили, как нам привести в ФНС того, кто против создания ТСН – ответа не получили, само собой.

Блуждание мнений продолжалось около года, а вот на дату написания статьи (07.07.2022) сотрудники 46 ИФНС сошлись во мнении, что листы на заявителей нужно заполнять в отношении каждого собственника-учредителя (то есть только на тех, кто голосовал за создание ТСН).

Внести всех собственников, голосовавших на собрании за создание ТСН, это очень большой труд, но технически это выполнимо. Однако все лица, указанные в листах И (сведения о заявителях), должны все вместе лично явиться либо в ФНС, либо к нотариусу, чтобы работник ФНС или нотариус заверил их подписи. А теперь представьте себе комплекс апартаментов на 1000 собственников, примерно 600 из которых должны одновременно явиться в ФНС чтобы по очереди подписывать заявление. Насколько это реально организовать?

Новая практика работы ИФНС № 46 привела к фактической невозможности осуществить законную регистрацию новых ТСН в Москве.

ОБХОДНЫЕ ПУТИ, КОТОРЫХ ТОЧНО СТОИТ ИЗБЕГАТЬ

Нам известно, что некоторые наши конкуренты регистрируют ТСН по принципу «взял деньги, зарегистрировал и убежал, ответственности не несу», а при таком подходе варианты для регистрации есть.

Во-первых, некоторые понятия не имеют (или делают вид), что к ТСН в нежилых зданиях применяется Жилищный кодекс РФ и рассказывают сказки про то, что «у нас особое ТСН в нежилом здании, не поименованное в законе и ничем не регулируемое (или регулируемое тремя статьями из Гражданского кодекса РФ)». Из таких суждений такие люди делают вывод о том, что ТСН в нежилом здании могут зарегистрировать 3 собственника, а мнение остальных вообще не требуется, их можно поставить перед фактом и собирать с них деньги. Далее делается протокол, из которого следует, что 3 собственника владеют 100% голосов и создают ТСН, данные о них вносятся в форму Р11001; и ФНС, думая, что в здании действительно 3 собственника, и все они есть в заявлении, регистрирует ТСН. С точки зрения договора на регистрацию ТСН работа сделана, ведь ТСН зарегистрировано, и исполнитель получает за это деньги. А по факту сделанное таким образом ТСН будет ликвидировано элементарно по решению суда, т.к. при его создании не проводилось общее собрание собственников, а значит, был грубо нарушен закон. Как мы писали выше, судебная практика однозначно указывает на тот факт, что Жилищный кодекс РФ применяется по аналогии при оспаривании общих собраний собственников в нежилых зданиях. Но исполнитель свою работу сделал и не несет ответственности за подобные последствия. Это относительно легкие деньги для исполнителя, но юристы нашей компании по такой схеме не работают.

Во-вторых, некоторые думают, что на общем собрании собственников помещений можно принять решение о создании ТСН и выбрать трех заявителей, но не просто для подачи документов в ФНС, а для того, чтобы заявители провели отдельное собрание «на троих» и сделали отдельный протокол, из которого будет следовать, что заявители единственные собственники в здании. Это опять же история с обманом налоговой. Но тут авторы задумки учитывают незаконность подхода № 1 и как бы страхуются на случай суда. Они говорят, что если будет суд, то можно будет принести протокол общего собрания собственников и доказать, что заявители сделали ТСН не просто так, а строго по решению общего собрания всех собственников. Однако на самом деле суд рассматривает вопрос о законности создания ТСН по документам, переданным на регистрацию в ФНС. То есть если ФНС зарегистрировала ТСН по решению трех лиц, а не по решению общего собрания собственников, то существенное нарушение процедуры все равно есть.

Мы искренне надеемся, что практика работы ИФНС № 46 в Москве вернется в прежнее адекватное русло и будем прилагать к этому усилия. Статья будет обновляться по мере поступления новостей.

Дата статьи: 07.07.2022 г.

Автор: Садов Александр Сергеевич, партнер юридической компании Абонент Консалт.

E-mail: info@abonentconsult.ru

ТСЖ & ТСН

(нюансы организации)

            В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью. В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм. Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.

Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом. Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники. При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?

            Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.

            Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:

Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.

            Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:

·       Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;

·       Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;

·       Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;

·       Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;

Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ. Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном. Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.

Так же при оформлении протокола общего собрания собственников необходимо учитывать какие особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

После оформления протокола и разработки необходимых внутренних документов (устав ТСЖ, решение о создании ТСЖ) необходимо собрать пакет документов для регистрации ТСЖ в налоговой инспекции, в настоящее время непосредственно ехать в налоговую инспекцию нет необходимости все необходимые действия можно совершить нотариально, фактически нотариус сам за вас подаст документы в налоговую инспекцию и выдаст документы о регистрации ТСЖ.

Однако и после регистрации ТСЖ с участием двух домов, можно столкнуться с недопониманием со стороны жильцов. В судебной практике имеются случаи, когда люди доходят и до Конституционного суда РФ в попытке доказать невозможность создания одного ТСЖ на два дома. Судебная практика, как правило складывается в пользу ТСЖ. Взять, к примеру определение Конституционного суда № 708-О от 27.03.2018г. В описательной части Суд чётко даёт понять, что если дома связаны, например единым фундаментом, то создание одного ТСЖ является законным и не противоречит законодательству РФ.

Так же необходимо отметить, что в соответствии с письмом Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04 такое ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать. Однако действие пункта 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.06.2011) не распространяется на ТСЖ, созданные до 18.06.2011 года.

Как видно из практики применения и разъяснений государственных органов, в каждом конкретном случае нужно детально разбираться, так как каждый случай уникален и применить право по аналогии не всегда представляется возможным.

      С товариществом собственников недвижимости дело обстоит немного сложнее, так как отдельно этот вид управления недвижимостью в ЖК РФ не расписан, большинство норм применяется по аналогии, да и есть свои нюансы в организации управления и управлении загородной недвижимостью. 

            Создание товарищества собственников недвижимости, как правило применяется для организации управления загородной недвижимостью (далее – ТСН). 

            Термин Товарищество собственников недвижимости никак не определяется ЖК РФ, но ст. 135 ЖК РФ указывает, что Товарищество собственников жилья это вид товарищества собственников недвижимости. Таким образом можно сделать вывод, что Товарищество собственников недвижимости это более глобальный термин и применений норм закона регулирующих деятельность ТСЖ так же можно отнести и к деятельности ТСН.

Для создания ТСН необходимо, чтобы имущество находилось в непосредственной близости друг от друга. Законодательно не определено какое количество недвижимости (домов, участков) может быть объединено в ТСЖ. Но критерий объединения остается неизменным:

·       Наличие общих границ или расположение имущества в непосредственной близости друг от друга;

·       Наличие общей инфраструктуры (газ, свет, вода, канализация, дороги)

·       Зависимость обеспечения необходимыми ресурсами между домами (одна канализация, общая дорога, общий водопровод)

Цели создания ТСН ни чем не отличаются от целей создания ТСЖ: управление общим имуществом, создание общего имущества и улучшение общего имущества собственников.

      Для правильного формирования границ ТСН важно чётко понимать что понимается под термином «Общие границы» ответ на этот вопрос даёт письмо Минстроя России от 01.08.2016 N 24192-ОД/04: под общей границей земельных участков в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации понимается граница прилегающих земельных участков, что должно подтверждаться информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости.

      Для регистрации ТСН требуется пакет документов аналогичный созданию ТСЖ, общее собрание проводится для всех собственников желающих объединиться (при условии, что их недвижимость входит в границы создаваемого ТСН), составляется устав и иные необходимые для регистрации документы. Документы должны быть поданы в налоговую инспекцию для регистрации ТСН.

      Но если в жилом доме чётко и понятно какие имущество является общим, то для загородной недвижимости это может являться вопросом. Так как при строительстве коттеджных поселков или создании садовых товариществ дороги и коммуникации, как правило оформлены на застройщика или же переданы на баланс муниципалитета района где расположено имущество. 

      В контексте обозначенных вопросов следует учитывать, что отсутствие в законодательстве чёткого регулирования вопросов общего имущества в загородной недвижимости обуславливается следующими моментами: застройка загородной недвижимости изначально не предполагала наличия общего имущества у владельцев загородной недвижимости. Как правило всё что было необходимо находилось или на земельном участке (например септик, об общей канализации долгое время речи не шло), газ и электричество как правило подаются индивидуально в каждый дом и эти сети никогда не находятся в частной собственности, а принадлежат соответствующим государственным органам. Что остаётся? Вода. В большинстве случаев вопрос решался наличием колодца или скважины на участке. И лишь сравнительно недавно стали появляться коттеджные посёлки, в которых предполагается наличие всех этих сетей. Таким образом получается, что приобретение недвижимости в коттеджном посёлке не влечёт за собой автоматического возникновения доли в праве на объекты инфраструктуры (водопровод, канализация, дороги) в этом посёлке. Доля в праве на указанные объекты возникает в соответствии с Гражданским кодексом РФ, земельным кодексом РФ и иными нормативными актами. В большинстве случаев собственник приобретающий недвижимость в посёлке начинает платить взносы за содержание общего имущества и таким образом у него возникает право на долю в этом имуществе в силу закона.

            В заключении хочу сказать, что 27.07.2017 был принят Федеральный закон О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации № 217-ФЗ. В котором определяется принадлежность имущества общего пользования в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 27.07.2017 № 217-ФЗ указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков. Для целей применения аналогии права это намного облегчает понимание правового режима общего имущества в коттеджном посёлке. Но это по прежнему остаётся аналогией права для коттеджных посёлков.

Как же получить это имущество на баланс ТСН? Ведь никто из собственников не хочет улучшать чужое имущество или создавать объекты общего пользования на чужой земле (что и вовсе может быть признано не законным). Ответ на этот вопрос, к сожалению не содержится в ЖК РФ, но существуют обычаи делового оборота и судебная практика. Исходя из обычаев делового оборота необходимо обратиться в муниципалитет района, сообщить им о создании ТСН и попросить передать интересующие объекты на баланс ТСН. После прохождения определенной процедуры скорее всего имущество будет передано на баланс ТСН. Судебная практика так же исходит из логики, что общее имущество собственников должно находиться в долевой собственности всех собственников и быть на балансе ТСН. 

08 Апрель 2019

8 часто задаваемых вопросы при создании ТСЖ (ТСН).

Мы помогаем с подготовкой и проведением общих собраний собственников, и некоторые наши заказчики проводят собрания по созданию ТСЖ. У них возникают одни и те же вопросы, поэтому мы решили написать эту статью в помощь всем собственникам, которые также хотят организовать свое товарищество собственников жилья.

Сотрудники компании «ДОМСКАНЕР» помогут Вам:
— подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
— актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
— сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru

Как правильно – ТСЖ или ТСН?

Вопрос возник в 2014 году. Тогда в Гражданском кодексе РФ появилось понятие товарищество собственников недвижимости (ТСН), а в Жилищном кодексе оставалось только товарищество собственников жилья (ТСЖ), и эти понятия между собой не соотносились.

Законодатель решил проблему несколько лет назад: в Гражданском и Жилищном кодексах написали, что ТСЖ – это вид ТСН.

В письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752 указано, что ТСЖ создается как вид ТСН, поэтому в наименовании указывается только вид – товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме (то, что ТСЖ – это вид ТСН) должны быть указаны в его уставе.

Минстрой РФ в письме от 22 января 2016 г. N 1367-ЕС/04 также сослался на позицию ФНС, добавив, что просто «ТСН» не имеют права быть владельцами специального счета для формирования фонда на капремонт.

Судебная практика в большинстве случаев придерживается такой же позиции. Например, постановлением АС Северо-Западного округа по делу N А42-4427/2017, признан неправомерным отказ налоговых органов в регистрации ТСЖ в Мурманске, мотивированный якобы неправильным названием.

Некоторые налоговые органы о письме ФНС до сих пор не знают, поэтому отдельным инициаторам приходится распечатывать письмо и знакомить с ним сотрудников ИФНС, чтобы не было проблем с регистрацией, другие инициаторы просто указывают в названии товарищества все варианты одновременно: ТСН «ТСЖ «Название».

Если не хотите спорить с налоговыми органами, то перед проведением собрания о создании товарищества посмотрите на названия недавно созданных в вашем городе товариществ и последуйте их примеру.

Какие вопросы надо решить на общем собрании, чтобы создать ТСЖ?

В повестку дня общего собрания о создании ТСЖ надо включить вопросы:

1. Процедурные вопросы – выбор председателя, секретаря собрания, лиц, производящих подсчет голосов (ими могут быть сами председатель и секретарь), определение порядка информирования собственников об итогах общего собрания, определение места хранения копии протокола общего собрания.

2. Выбор способа управления домом — товарищество собственников жилья.

3. Расторжение договора управления с управляющей организацией.

4. Создание ТСЖ.

5. Утверждение устава ТСЖ (рекомендуем дополнительно почитать нашу статью про содержание устава ТСЖ, ошибки в уставе товарищества и их последствия).

6. Выборы уполномоченного представителя собственников помещений для государственной регистрации ТСЖ.

Очень часто собственники на этом же собрании принимают решения о выборе правления ТСЖ, председателя правления, ревизионной комиссии, утверждении сметы и других вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не проводимого собрания собственников.

Чаще всего к таким решениям никто не придирается, они реализуются, и всё хорошо. Однако на практике бывают и исключения, о которых мы должны предупредить. Некоторые суды всё-таки отмечают, что принимать такие решения собрание собственников не имеет полномочий, а поэтому они ничтожны.

Например, Новосибирский областной суд в апелляционном определении от 03.10.2017 по делу N 33-9586/2017 указал, что правление и ревизионная комиссия избираются из членов Товарищества общим собранием членов Товарищества. Однако на дату проведения собрания собственников по вопросу создания ТСЖ, членства в товариществе ни у кого не возникло и возникнуть не могло, лица, проголосовавшие за создание ТСЖ, его членами автоматически не становятся, а значит, не имели права избирать членов правления и ревизионной комиссии. Суд пришёл к выводу, что общее собрание собственников вышло за пределы своей компетенции, и признал решения по данным вопросам недействительными (ничтожными).

Обращаем внимание, что при создании многодомных ТСЖ п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что выбор правления и в случаях, определенных уставом ТСЖ, выбор председателя правления решается на общем собрании собственников помещений.

Сколько надо голосов для принятия решения о создании ТСЖ?

Ответ на этот вопрос содержится в ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Если создается ТСЖ на несколько многоквартирных домов, то голосов должно быть больше: решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления принимаются на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом доме.

Если ТСЖ создается в жилых домах, не являющихся многоквартирными, то решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников домов. В таком случае решения по другим вопросам — об избрании правления, о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления – принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Кто подписывает протокол общего собрания при создании ТСЖ?

Итоги голосования оформляются протоколом собрания. Требования к протоколу закреплены объемным приказом Минстроя России №44/пр от 28.01.2019. Если вы проводите собрание самостоятельно, обязательно ознакомьтесь с текстом этого приказа.

Создание ТСЖ — это единственный случай, когда протокол о принятых решениях подписывают не только председатель, секретарь, лица, производившие подсчёт голосов, но и также сами собственники. Необходимо указать их ФИО, дату и поставить подпись каждого собственника, который голосовал ЗА создание ТСЖ и утверждение его Устава.

Поэтому после составления протокола инициаторы собрания должны еще раз обойти собственников, которые проголосовали «За» создание ТСЖ и его устав, и подписать у них протокол.

Некоторые суды считают отсутствие подписей собственников существенным нарушением. Например, так было по делу А41-27637-2016 в г. Москве, делу № 2-2477/2014 во Фрунзенском суде г. Ярославля, делу № 2-968/2015 в Тюменском районном суде, делу № 2-1245/2015 Северского городского суда Томской области, делу № 2-3271/2017 в Орехово-Зуевском суде Московской области,

Другие суды оценивают протокол не настолько строго. Например, Заводской районный суд г. Новокузнецка по делу № 2-541/2017 указал, что неотъемлемой частью решений, оформленных протоколом, являются бюллетени заочного голосования, которые, как раз и содержат все необходимые сведения о собственниках, подписи собственников, проголосовавших за принятие таких решений. Такого же мнения придерживался Октябрьский районный суд г. Омска по делу № 2-195/2018. Пензенский областной суд в апелляционном определении по делу № 33-553/2015 посчитал достаточным подписей собственников в реестре участвующих в собрании, являющемся приложением к протоколу.

В любом случае, лучше не рисковать и оформить протокол в соответствии с требованиями ч. 1.1. ст. 136 Жилищного кодекса РФ, подписав его у собственников, проголосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава.

Что нужно для регистрации ТСЖ?

Регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Для регистрации ТСЖ необходимо представить в налоговый орган заявление по форме N Р11001, утвержденной приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25.

Кроме этого, понадобятся следующие документы:

1. Протокол общего собрания собственников с подписями собственников, прошитый и пронумерованный с приложенными к нему Сведениями о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников «За» создание товарищества собственников жилья.

2. Устав ТСЖ в двух экземплярах;

3. Квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов представляется в налоговую инспекцию лицом, уполномоченным общим собранием собственников на государственную регистрацию ТСЖ и указанным в протоколе.

Кто управляет многоквартирным домом до момента регистрации ТСЖ?

В силу ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, до государственной регистрации ТСЖуправляющая организация обязана надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества.

В течение 3 рабочих дней после регистрации ТСЖ управляющая организация обязана предать товариществу техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Надо ли собирать заявления о вступлении в члены ТСЖ?

Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника (ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ).

Важно! Решения собственников на общем собрании «за создание ТСЖ» не заменяют заявления о вступлении в члены товарищества. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А56-74339/2018 посчитал необоснованным довод о возникновении членства в ТСЖ у собственников на основании решения голосовавших, поскольку ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что членство возникает на основании заявления о вступлении в ТСЖ.

Отсутствие заявлений о вступлении в члены товарищества суды могут расценить как отсутствие реализации способа управления домом в виде ТСЖ. Например, Двадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении по делу N А54-5192/2016 из-за отсутствия достаточного числа заявлений собственников пришёл к выводу, что «члены товарищества не обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, в связи с чем выбранный на собрании способ управления многоквартирным домом не реализован».

Поэтому для удобства некоторые инициаторы при проведении собрания о создании ТСЖ к бланкам решений («бюллетеням») прикрепляют дополнительно бланк заявления на вступление в члены ТСЖ. Либо заявления можно собрать вместе с подписанием протокола у собственников, голосовавших за создание ТСЖ и утверждение его устава. Некоторые дожидаются регистрации ТСЖ, а потом уже собирают заявления.

Как поступить при создании вашего ТСЖ – решать вам. Главное, чтобы эти заявления имелись, и они были получены от собственников, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (иначе ТСЖ подлежит ликвидации – ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ).

Нужно ли ТСЖ получать лицензию на управление многоквартирным домом?

Ответ вроде бы очевиден и многим известен, но интернет полон статей, в которых необоснованно указано на то, что ТСЖ для управления домом якобы нужна лицензия. На самом деле, нет, лицензия нужна только управляющим организациям.

Управляющие организации и ТСЖ – это разные вещи, разные способы управления многоквартирным домом, что прямо следует из ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ:

«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией».

В силу ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса РФ деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Деятельность ТСЖ по управлению многоквартирными домами предпринимательской не является, так как ТСЖ – это некоммерческое объединение (ст. 291 Гражданского кодекса РФ).

Сотрудники компании «ДОМСКАНЕР» помогут Вам:
— подготовить полный пакет документов общего собрания собственников с гарантией приема документов Жилищной инспекцией.
— актуализировать реестр собственников на основе ФГИС ЕГРН Росреестра.
— сделать именные бланки на каждого жителя.
Наш опыт более 5 лет и несколько тысяч успешных собраний даже в самых конфликтных домах. Позвоните нам 8-800-100-24-97 (звонок бесплатный) или напишите: info@domscanner.ru