Ошибки при покупке земли

Антон Сауков,руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»

Покупка такого участка чревата следующими неприятностями:

• неточность географического местоположения;
• несоответствие документальной и фактической площади;
• если на участке расположен объект капитального строительства, то вероятен его частичный «выход» на чужую территорию;
• смещение границ участка, обозначенных забором, по отношению к юридическим границам.

Те, кто решил «осесть на земле», должны будут соблюсти следующие условия: 

• площадь строящегося дома не может быть меньше установленных нормативов на каждого члена семьи; 
• дом обязан быть пригоден для постоянного проживания; 
• нужно уложиться в двухгодичный срок строительства, иначе банк повысит процент по ипотеке.   

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Загородная недвижимость, Земельные участки, Дача, ЕГРН, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Миэль, Realty-гид – РИА Недвижимость

Участок земли может показаться самой понятной формой недвижимости, но из-за кажущейся простоты его выбора покупатели часто совершают фатальные ошибки, из-за которых теряют деньги, возможность строительства и вообще наживают всяческие неприятности. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о самых распространенных ошибках, которые допускают покупатели участков, и потом долго об этом жалеют.

Купил не то, что показали

На рынке довольно много предложений, которые лукаво называются «поселками», но по факту представляют собой огромное поле, нарезанное на отдельные участки, границы которых обозначены весьма условно: колышками, канавками или даже просто объяснениями продавца типа «ваш участок будет вон от того куста и до этого муравейника».

«

«Я бы назвал ситуацию на рынке участков – кот в трех мешках», – сетует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Заключив договор, можно нарваться на ситуацию, когда вы и трое ваших соседей претендуете на один клочок земли и не понимаете, чей же он на самом деле. Так что выяснять реальные границы участка нужно еще до подписания каких-либо документов.

Чтобы убедиться в том, что продаваемый земельный участок соответствует предъявленному для обозрения, вполне достаточно ознакомиться с планом (чертежом, схемой), содержащемся в выписке из ЕГРН, советует адвокат юридической компании «Генезис» Сергей Тимошенко. Путем ввода кадастрового номера приобретаемого земельного участка на сайте Росреестра можно, во-первых, выявить существование земельного участка с таким кадастровым номером, во-вторых, установить местонахождение интересующего земельного участка, поясняет он.

Дачное счастье: как перестроить частный дом без последствий

Еще могут помочь технологии, добавляет учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», академик МАИН Валерий Лукинов.

«

«Есть, например, программа, которая устанавливается на телефон: Кадастр.ру. Зная кадастровый номер участка, который вам предлагают, нужно сверить границы участка, который презентуют с номером участка, в границах которого вы находитесь, исходя из информации с программы на телефоне. Правда точность определения границ с телефона составляет несколько метров», – указывает он.

Также есть смысл пригласить на просмотр участка кадастрового инженера, рекомендует исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Он поможет проверить план на соответствие реальной конфигурации участка и в договоре приведет данные из отчета по межеванию.

Строительство невозможно

Ситуация может сложиться так, что на купленном участке нельзя построить то, что планировалось, а все из-за особенностей разрешенного использования земли.

Случаев, когда у одного земельного участка сразу несколько видов разрешённого использования не так много, но они есть и на законодательном уровне это допускается — установление основного и дополнительных видов использования, предупреждает заместитель руководителя юридического департамента компании «Этажи» Никита Пилюгин.

Например, основным видом разрешенного использования может быть – «для индивидуального жилищного строительства», а дополнительным – «для личного подсобного хозяйства». Значит на землях можно как строить дом, так и вести подсобное хозяйство. Однако при этом не должны нарушаться права собственников смежных участков. Например, если на таком участке построить ферму и запах от неё будет мешать соседям – есть риск, что суд встанет на их сторону, объясняет он.

Есть обременения

Обременения и ограничения действительно могут сильно испортить жизнь новоиспеченному владельцу участка.

Их очень много: водоохранная зона, зона охраны от крупных дорог, от проходящих коммуникаций или кабелей, охранная зона культурного наследия, зона повышенного шума (чаще относится к авиации), перечисляет руководитель департамента маркетинга Kaskad Family Екатерина Коган.

«Это чаще указано в выписке, но бывает так, что проступают новые вводные и появляются новые обременения. Был случай, когда на участке уже был построен дом, но его не могли ввести в эксплуатацию, поскольку администрация решила проверить этот участок на наличие объектов культурного наследия», – объясняет она.

Потом отдохнешь! Какой ремонт на даче можно сделать за выходные

Причем самый популярный документ всех проверок – выписка из ЕГРН – содержит лишь часть из них и только юридического плана, отмечает Лазовский. Необходимо заказывать ГПЗУ, а сроки его получения – месяц (а продавец требует задаток уже сейчас). Но даже ГПЗУ не гарантирует полной проверки, добавляет он.

Действительно, помимо сведений из ЕГРН приобретателю необходимо предварительно ознакомиться с градостроительными регламентами, с требованиями к осуществлению деятельности, предъявляемыми в связи с использованием приобретаемого земельного участка, советует Тимошенко. Помимо этого, следует осведомиться о включении данного земельного участка в границы территорий с особым режимом.

Невыполнимые обещания

Продавцы участков часто рассказывают о планах по развитию их поселка типа «через год мы проложим дороги, будет электричество, магазин, скоростной интернет и 300 солнечных дней в году». При этом многие обещания не просто не выполняются – они невыполнимы изначально, и этот факт можно и нужно проверить перед покупкой.

Чтобы уточнить реальные планы по развитию территории, на котором приобретается участок, необходимо изучить генеральный план развития этой местности. Как правило, власти стараются его придерживаться, хотя порой и возможны корректировки. Можно задать вопросы и в местные органы власти, советует Пилюгин.

Два в одном: можно ли строить второй дом на участке

Хотя сведения от властей – тоже не панацея, предупреждает руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. Часто бывает так, что даже на сайтах местных органов власти зафиксировано, что через год в определенном жилом массиве появится, например, газ, но по факту такие обещания часто остаются лишь на словах, сетует она.

«Газ по границе»

Частный случай введения в покупателя в заблуждение относительно коммуникаций – это бодрые заверения продавца, что газ проходит буквально по границе поселка. Подвох в том, что это часто будет правдой, но никак не поможет покупателю в будущем подключиться к газопроводу.

Фраза про 200 метров до газопровода, скорее всего, означает, что продавец лукавит. Нужно заказать топосъемку и потребовать технические условия, которые, в свою очередь, должны быть действующими, а не просроченными. Вполне вероятно, что газовая труба действительно проходит неподалеку, но это какой-нибудь магистральный газопровод высокого давления, подключиться к которому невозможно, предупреждает Ананьева.

Межевание не сделано

Еще один излюбленный «прикол» загородных девелоперов – начать продажи земли в поселке до того, как в нем завершено межевание. Подобные схемы крайне рискованны, предупреждают эксперты.

Отсутствие межевания и постановки земельного участка на кадастровый учет свидетельствуют о невозможности совершения сделок купли-продажи, в том числе путем заключения предварительного договора. При отсутствии кадастрового учета суды приходят к выводу о том, что такой земельный участок не может рассматриваться как предмет договора, подчеркивает Тимошенко.

Не надо лапшу вешать! Как «чайнику» контролировать стройку своего дома

Наибольшие риски возникают при покупке доли (для целей последующего выделения участка), добавляет руководитель практики недвижимости Crowe CRS Legal Ростислав Агапов. Становясь субъектом общедолевой собственности с продавцом, важно понимать, что владение и пользование ею осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия – только в судебном порядке. Другие дольщики также имеют преимущественное право покупки при продаже вами доли другому лицу, кроме ряда случаев, предупреждает он.

Если участок не размежеван, может выясниться, что у него меньшая площадь, территориальные споры, внезапные сервитуты и другие «радости», добавляет Ананьева.

Перевод под ИЖС

Один из популярных аргументов продавцов – «эту землю можно перевести под ИЖС». После недавней реформы, позволившей строить жилые дома и на землях для садоводства, его используют все реже, однако столкнуться с ним все еще можно.

«

«Не нужно доверять таким обещаниям, всегда покупайте участок в том виде разрешенного использования, который необходим для строительства», – подчеркивает Лукинов.

Даже если это теоретически возможно, человеку придется столкнуться с бюрократией и нерасторопностью госслужб. А также нужно иметь ввиду, что это платная услуга, добавляет Коган.

Потоп на миллионы

Так сложилось, что самыми дорогими участками в поселке обычно являются те, что расположены у леса и особенно у реки. Смысл этого понятен – близость к природе, хорошие виды. Однако такое соседство может нести непредвиденные риски.

Одна из главных ошибок – приобретать участок только на основании документов. Многие проблемы участка можно выявить при простом общении с соседями, например, то, что участок топит во время весеннего половодья или он был отсыпан каким-то хламом, и земля непригодна для использования, подсказывает Пилюгин.

Стихия пришла: как защитить дом от регулярных затоплений

Лесные участки опасны падением деревьев. Да, такое имеет место быть, важно проверять деревья хотя бы раз в год на предмет «устойчивости» и «здоровья», при необходимости спиливать.

Участки у воды могут подтапливаться. Да, спасением может быть хорошая дренажная система, но вблизи воды также повышенное число насекомых, добавляет Коган.

Коварное окружение

Расположение участка может таить в себе не только подвохи, связанные с природными катаклизмами. Перед выбором нужно отдавать себе отчет, в каком окружении вы окажетесь и что вам достанется из поселковых благ.

Иногда бывает, что в поселке имеются свои канализация и водопровод. У сетей есть обслуживающие технические помещения, и если участок расположен рядом, то, скорее всего, от этих помещений будет исходить постоянный шум или неприятные запахи. Также нужно проверить, что расположено на соседской территории. Мы встречали случаи, когда соседи внезапно возводили сблокированный, а не индивидуальный дом, соответственно, было слишком шумно, объясняет Ананьева.

В отношении земельного участка все сугубо индивидуально, кто-то хочет местечко тупике, другие – на дорогах с максимальной проходимостью. В первом случае есть риск, что зимой дорогу будут плохо чистить, во втором – будет высокая интенсивность движения, добавляет Пилюгин.

Привет из неизвестности

Очень важная вещь, которую нужно понимать о покупке земли: неприятные сюрпризы могут вас поджидать даже если продавец – не негодяй, а документы в полном порядке.

«Приведу реальный пример. Мы заказали ГПЗУ земли в одном поселке. Все проработали. Хотя были нюансы – ограничения по 56 статье Земельного кодекса, а она включает в себя массу подпунктов. Приходилось все уточнять у администрации. Мы стали запрашивать информацию у старожилов. Опытным путем выяснилось – ровно посередине участка проходит труба областного водоканала со сточными водами. На запрос в эту организацию нам дали ответ – трубы клали очень давно, где они, не знаем», – делится опытом Лазовский.

Из летней дачи в полноценный дом: основные трудности переустройства

Старожилы рассказали, что несколько лет назад трубу прорвало и на участке бил мощной струей реальный фонтан из нечистот, продолжает он.

«А ведь разрешение на строительство у нас получено, строить можно, но по факту… Так что полностью обезопасить себя невозможно, но можно минимизировать риски, если работать экспертно, а главное – быть осведомленным обо всех сложностях и подводных камнях», – заключает Лазовский.

Риски при покупке земельного участка

Риски покупателей земельных участков можно условно разделить на три группы.

1. Риски, связанные с оборотоспособностью участка, т.е. с возможностью его перехода от одного человека к другому. Чтобы минимизировать их, достаточно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это позволит получить достоверную информацию обо всех обременениях земельного участка (наличие прав третьих лиц, правомочия продавца на распоряжение участком и т.п.).

2. Риски, связанные с тем, что границы участка не определены, определены неточно или неверно отражены в реестре. 

3. Риски, связанные с градостроительными ограничениями, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению. Проблема заключается в том, что после внесения изменений в градостроительное законодательство в последние два-три года государство практически полностью сняло с себя ответственность за предоставление заинтересованным лицам достоверной информации об ограничениях использования земельных участков. Например, после приобретения участка для строительства жилого дома покупатель может выяснить, что ничего, кроме сада или огорода, на нем разместить не получится или что планируется прокладка газораспределительной сети через участок, а возможно размещение на нем спортивной площадки. Узнавать об этом потенциальный покупатель вынужден сам, поскольку сейчас нет документа, содержащего исчерпывающую информацию о градостроительных ограничениях, установленных в отношении каждого конкретного участка.

Таким образом, при выборе земельного участка следует выяснить, насколько точно определены его границы и соответствует ли его фактическое местоположение отображению его границ на публичной кадастровой карте Росреестра, а также изучить основную градостроительную документацию, действующую в регионе, где участок расположен (конечно, предварительно заказав выписку из ЕГРН). Рассмотрим каждый из этих вопросов подробнее.

Не хотите дорогу на месте своего участка – выбирайте тот, границы которого определены

7 августа 2020 г. Росреестр разместил на своем сайте обращение. Он призвал правообладателей уточнить границы ранее учтенных земельных участков и в случае необходимости зарегистрировать права на них в связи со вступлением в силу Закона о магистральной инфраструктуре¹. Этот закон предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство объектов транспортной инфраструктуры без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в публичной собственности и не обременены правами третьих лиц. Если в ЕГРН нет точных сведений о местоположении границ участка и права на него не зарегистрированы (возникли до 1998 г.), его правообладатель может столкнуться с тем, что на участке начато строительство объектов транспортной инфраструктуры, поскольку он ошибочно воспринят как свободный. В связи с этим Росреестр рекомендовал правообладателям узнать о наличии границ на местности по кадастровому номеру участка на публичной кадастровой карте ведомства и при необходимости обеспечить уточнение границ земельного участка с привлечением кадастрового инженера. В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 млн земельных участков, не имеющих точного описания границ. Есть участки, которые еще не внесены в ЕГРН, – кадастровый номер у них отсутствует. Попробуем разобраться в этой ситуации.

 Во-первых, в собственности граждан до сих пор имеются участки, права на которые не зарегистрированы. Но поскольку приобрести участок до регистрации прав на него никто не может, проблемы с ним могут возникнуть только у его собственника. Для потенциальных покупателей он угрозы не представляет, поскольку при желании продать такой участок его собственник должен будет зарегистрировать права на него, а это возможно только при постановке его на кадастровый учет и определении его границ по результатам межевания.

Во-вторых, имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет, даже упрощенный, без межевания. Такие участки оборотоспособны, но приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет чрезвычайно сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются другие земельные участки. Однако таких на рынке не так уж много. 

В-третьих, начиная с 2006 г. в рамках «дачной амнистии» граждане, которым земельные участки были предоставлены для непредпринимательских целей до введения в действие Земельного кодекса РФ в октябре 2001 г., получили возможность ставить их на кадастровый учет и регистрировать права на них без процедуры межевания, т.е. без определения границ на местности. В дальнейшем с принятием Закона «О государственном кадастре недвижимости»² такие участки были отнесены к ранее учтенным земельным участкам. В ст. 45 этого закона было указано, что граждане, которым земельные участки предоставлены для непредпринимательских целей до вступления его в силу, т.е. до 1 марта 2008 г., могут поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать права на них без определения границ на местности. В кадастровом паспорте таких участков имеется фраза – «границы земельного участка в системе геодезических координат не определены». Эти участки также оборотоспособны и широко представлены на земельном рынке. Однако некоторые нотариальные палаты не рекомендуют своим нотариусам оформлять сделки с ними, видимо, понимая, какие риски связаны с их приобретением. Но нотариальное оформление подобных сделок не является обязательным.

Именно правообладателей трех названных групп участков и предупреждал Росреестр: срочно заказывайте межевание, осуществляйте полноценный кадастровый учет и регистрируйте права, если не хотите обнаружить на месте своего участка дорогу, например. Хотя закон этого не требует. Статья 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости»³ именует такие участки ранее учтенными объектами недвижимости и признает их учет юридически действенным. Кроме того, Минэкономразвития в одном из своих писем указывало, что ни один действующий нормативный акт не предусматривает требований к правообладателям таких участков по определению местоположения их границ и внесению соответствующих сведений в ЕГРН. Данные процедуры осуществляются по усмотрению правообладателей. И уточнение границ земельных участков сроками не ограничивается. Тем не менее приобретать участки, границы которых не определены, крайне рискованно.

Ошибка кадастрового инженера как причина наложения границ соседних участков

Названные выше правообладатели хотя бы знают, что их участки находятся в зоне риска. Гораздо хуже складывается ситуация в тех случаях, когда границы участка были определены по результатам межевания, но кадастровый инженер при его осуществлении допустил ошибку (подобные ошибки ранее называли кадастровыми, а со вступлением в силу в 2017 г. Закона «О государственной регистрации недвижимости» – реестровыми).

В ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости» указаны два вида ошибок: техническая, допущенная регистратором в виде описки, опечатки и т.п., и реестровая, содержащаяся в межевом плане и допущенная лицом, выполняющим кадастровые работы. Техническая ошибка исправляется по решению регистратора при ее обнаружении или после обращения заинтересованного лица. Реестровая ошибка исправляется путем подготовки нового межевого плана – для уточнения границ прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Обнаружить реестровую ошибку самостоятельно на публичной кадастровой карте трудно. Обычно для ее выявления и исправления прибегают к услугам кадастрового инженера. Если из-за реестровой ошибки границы земельного участка «наложились» на смежный участок, целесообразно обратиться к смежному землепользователю и заказать у кадастрового инженера работы по уточнению границы. Если землепользователь не согласен, то придется обратиться в суд с иском к нему об исправлении реестровой ошибки. Однако важно понимать, что смежным землепользователем является не любой сосед, чей участок граничит с вашим, а лишь тот, чей участок, по данным реестра, имеет смежную границу.

Фактическое местоположение участка и обозначенное на публичной кадастровой карте должны совпадать

В еще более сложную ситуацию попадают те, чьи участки при смене системы координат, используемой для ведения ЕГРН (ранее – ГКН), оказались, по реестровым данным, далеко от их фактического местоположения – иногда в другом районе, на месте водного объекта и т.п. Смена системы координат происходила в нашей стране дважды. В результате многие земельные участки «съехали», хотя границы их при постановке на кадастровый учет были определены по результатам межевания. Правовой статус таких участков в законе не определен, и алгоритм поведения в этом случае не урегулирован.

Подобное изменение местоположения участка легко увидеть на публичной кадастровой карте. При его обнаружении следует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Как правило, Росреестр это делает, но только если не затронуты права третьих лиц. В противном случае, как сказано в ч. 4 ст. 61 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ошибка исправляется по решению суда (хотя вряд ли можно назвать ошибкой смену системы координат). Здесь уже придется заказывать землеустроительную экспертизу и выявлять ошибки, допущенные при определении границ. Процесс этот может затянуться на многие годы.

Таким образом, прежде чем приобретать земельный участок, даже если его границы определены, следует по его кадастровому номеру узнать его местоположение на публичной кадастровой карте.

Внимание: в градостроительном плане земельного участка могут быть отражены не все ограничения его использования

Ограничения использования распространяются на все участки – находящиеся в собственности, арендованные и т.д. Многие свято верят, что все они отражаются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Этим стали пользоваться недобросовестные продавцы, предлагая ГПЗУ потенциальным покупателям земельных участков. При этом информация в ГПЗУ может быть недостоверной, на законном основании он может не содержать сведения обо всех ограничениях использования участка. 

Поясним: в 2017 г. изменилась правовая природа ГПЗУ. Он был исключен из документации по планировке территории и стал чисто информативным документом. ГПЗУ теперь никем не утверждается, хотя по-прежнему готовится органом местного самоуправления (например, в Санкт-Петербурге – КГА), и, по сути, важна лишь дата его подготовки, поскольку с этой даты до получения разрешения на строительство или подачи уведомления о начале строительства объекта ИЖС должно пройти не больше трех лет. При этом трехлетний срок действует лишь в отношении строительных норм и правил. Градостроительные же нормы (вид разрешенного использования, наличие установленных зон с особыми условиями использования территорий, параметры застройки) должны быть действующими на дату получения разрешения на строительство или направления уведомления о начале строительства, а не на дату выдачи ГПЗУ. То есть если после подготовки ГПЗУ в Правила землепользования и застройки были внесены изменения, то получить разрешение на строительство не удастся. Поэтому получать ГПЗУ заранее нет смысла, как и доверять имеющемуся.

Как минимизировать риски при покупке земельного участка?

Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом, который утверждается в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) для каждой территориальной зоны. Градостроительный регламент для каждого участка устанавливает три вида ограничений:

1. Виды разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Основные и вспомогательные собственник участка выбирает и меняет самостоятельно. Условно-разрешенный вид может стать основным по решению администрации после общественных слушаний и публичных обсуждений.

2. Предельные параметры застройки и предельные размеры земельного участка.

3. Ограничения, предусмотренные федеральным законодательством, прежде всего связанные с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

Кроме того, ПЗЗ должны соответствовать Генплану с точки зрения размещения объектов федерального, регионального и местного значения, а территориальные зоны ПЗЗ – функциональным зонам Генплана. Поэтому недостаточно изучить ограничения, установленные градрегламентом. Надо проверить, насколько ПЗЗ соответствуют Генплану. Если по ПЗЗ участок привлекательный, а согласно Генплану там должна располагаться школа или спортивная площадка как объекты местного или регионального значения, то приобретать такой участок не следует. То же с зонами – территориальными и функциональными. Если по ПЗЗ интересующий вас участок расположен в зоне среднеэтажной застройки, а по Генплану это зона специального назначения, например приаэродромная территория, то, скорее всего, построить там ничего не получится, ПЗЗ приведут в соответствие с Генпланом. 

Заметим, что в отношении сведений о предусмотренном размещении на участках объектов федерального, регионального и местного значения хотя бы соблюдается требование о публичности информации: документы территориального планирования (Генплан) и градостроительного зонирования (ПЗЗ) находятся в открытом доступе. И если покупатель участка не всегда способен разобраться в них самостоятельно, то ему могут помочь специалисты. Иначе обстоит дело с зонами с особыми условиями использования территорий.

До августа 2018 г. ЗОУИТ считалась установленной, если информация о ней содержалась в ЕГРН (раздел «Реестр границ»). Можно было заказать выписку из ЕГРН и получить соответствующую информацию. После внесения сведений о границе такой зоны в данные Росреестра установившим ее лицом орган, уполномоченный на принятие ПЗЗ, должен был перенести эти сведения на карту, являющуюся приложением к ПЗЗ. При подготовке ГПЗУ ограничения, возникшие в связи с установлением ЗОУИТ, должны были быть в нем отражены.

Однако ситуация изменилась после принятия Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 342-ФЗ. В его ст. 26 содержатся переходные положения, касающиеся ЗОУИТ. Согласно п. 8 ст. 26, до 2022 г. все ЗОУИТ считаются установленными, в том числе при отсутствии соответствующей записи в ЕГРН. То есть существование зоны презюмируется, если есть объект, в отношении которого она устанавливается. С 2022 по 2025 г., чтобы ЗОУИТ считалась установленной без внесения о ней сведений в ЕГРН, необходимо соблюдение одного из четырех условий, перечисленных в п. 8 ст. 26 (принятие решения органом власти; согласование границ зоны уполномоченным органом; наличие нормативного акта, регулирующего режим зоны, причем он не требует ни решения органа власти, ни согласования границ; вынесение решения судом). В отношении отдельных видов зон ст. 26 содержит специальные требования (например, ориентировочные санитарно-защитные зоны действуют до 2022 г.). Ситуацию усложняет еще и то, что согласно положениям Земельного кодекса РФ должно быть принято постановление Правительства РФ, которым будет регулироваться порядок установления каждого вида зон. Но такого акта до сих пор нет. В отношении большинства зон продолжают действовать ранее принятые нормативные акты.

Таким образом, ни в выписке из ЕГРН, ни в ГПЗУ информации об ограничениях использования земельного участка, возникших в связи с распространением на него ЗОУИТ, скорее, не будет. В то же время в большинстве ЗОУИТ возведение объектов недвижимости запрещено. Поэтому, если земельный участок с учетом сведений, содержащихся в ПЗЗ и ГПЗУ, выглядит привлекательно, следует обратиться в местную администрацию за дополнительной информацией о наличии вблизи участка объектов, ЗОУИТ которых могут налагаться на него. После этого придется самостоятельно с помощью нормативных актов, регулирующих режим соответствующих зон, рассчитать их размеры и убедиться, что на земельном участке есть место, свободное от градостроительных ограничений и достаточное для возведения, предположим, объекта ИЖС.

Если на уже имеющемся земельном участке построен объект и впоследствии выяснилось, что он размещается в пределах ЗОУИТ (например, охранной зоны или зоны минимальных расстояний от трубопровода), то в случае предъявления требований о его сносе защитить свои интересы вам поможет судебная практика. В 2020 г. Верховный Суд РФ в одном из своих определений высказал мнение, что поскольку в ЕГРН отсутствует информация об охранной зоне и о зоне минимальных расстояний от трубопровода, то, возводя объект ИЖС, гражданин действовал добросовестно⁴. Но в отношении зон охраны объектов культурного наследия Верховный Суд занял прямо противоположную позицию: отсутствие в ЕГРН информации о такой зоне не значит, что она не установлена.

В любом случае, если речь идет о приобретении земельного участка для ИЖС, лучше заранее побеспокоиться о возможности такого строительства, а не рассчитывать на то, что в суде удастся отстоять свои интересы. Если же «неудобный» участок уже куплен, не отчаивайтесь: с учетом противоречивого законодательства и неоднозначной судебной практики вероятность того, что вам удастся защитить свои интересы в судебном порядке, весьма высока.

• Что нужно знать при покупке земельного участка
• Как выбрать участок для строительства дома
• Как проверить перед покупкой
• Как оформить куплю-продажу
• Можно ли купить земельный участок в ипотеку
• Можно ли получить налоговый вычет
• Риски при покупке

Появились свободные деньги и теперь нужно выбрать, куда инвестировать? Вложите средства в земельный участок. Его можно использовать для постройки дома, гаража, развести сад и огород. В статье расскажем, как не ошибиться при покупке земли для строительства дома.

Что нужно знать при покупке земельного участка

В 2020 году в России заметно вырос спрос на загородную недвижимость. Интерес к жизни в собственном доме подогрели ипотечные программы, продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года и разрешение использовать маткапитал для строительства домов.

Не в последнюю очередь спрос подогрела коронавирусная самоизоляция – после многих недель, проведенных в квартирной тесноте, люди задумались о возведении коттеджей за городом (имеющихся дачных домиков под съем на всех просто не хватило).

Однако не у всех есть деньги на покупку готового дома. К тому же цены на загородное жилье выросли вслед за спросом. Выходом из положения может стать ипотека в Совкомбанке.

Если ипотека также не ваш вариант – можно купить землю и построить дом самостоятельно. Но сначала приобретите земельный участок. Выбирать необходимо исходя из своих целей и потребностей.

Как выбрать участок для строительства дома

Государственные и частные земли разделены на разные категории. Существуют земли, пригодные для жилья, ведения личного хозяйства. Отдельно выделяют участки, подходящие только для промышленного использования.

Дом можно строить там, где разрешены:

• ИЖС;
• жилая застройка;
• разведение домашних животных, создание подсобного хозяйства;
• разведение садоводства.

Оформить постоянную регистрацию можно в доме, построенном на землях для ИЖС. Для строительства коттеджа подойдут также земли CHT и ДHП.

Однако зимой в садовом товариществе не станут чистить дороги, могут отключить электричество, возникнут проблемы с подведением газа. Круглый год на таком участке жить нельзя.

При выборе земельного участка обратите внимание на:

• категорию земли;
• транспортную доступность (насколько легко добираться до города, есть ли общественный транспорт);
• разветвленную сеть инженерных коммуникаций;
• социальную инфраструктуру.

Некоторые покупатели обращают внимание на живописные виды: стараются выбрать место рядом с озером, лесом. Кроме красивого вида из окна, стоит подумать о возможных трудностях с подъездом к дому; о том, будет ли во время паводка озеро выходить из берегов.

Эксперты советуют покупать участок с минимальным уклоном. Если для строительства потребуется выравнивать землю, стоить это будет дорого. Покупая территорию рядом с водоемом, обратитесь в агентства недвижимости.

Агентства сотрудничают с геофизиками и гидрогеологами, которые дадутэкспертное заключение о состоянии земли (например, ответят на вопрос, уползет ли дом после строительства в реку).

Этот совет кажется очевидным, но тем не менее: проверьте, чтобы участок был больше планируемого дома. Измерьте расстояние в метрах и сотках. Чтобы замеры были точными, лучше обратиться к специалистам (например, в строительную компанию).

Как проверить перед покупкой

Выбрали участок, но сомнения остались? Проверьте его перед окончательной покупкой. Чтобы быть уверенными в чистоте сделки, запросите у продавца паспорт, правоустанавливающие бумаги на участок и выписку из ЕГРН.

Расспросите владельца, как он приобрел землю, был ли в браке на момент покупки.  Если земля была куплена в браке, потребуется согласие супруга на продажу. Причем разрешение должно быть заверено нотариусом.

Основные сведения о покупке можно почерпнуть в выписке из ЕГРН. Документ из ведомства сообщит:

• сведения о владельцах земли и их долях;
• наличие обременений;
• кадастровую стоимость;
• площадь и границы территории;
• точный адрес.

Выписка из ЕГРН доступна всем желающим, а не только собственнику земли. Ее можно оформить в МФЦ.

Факт дня

Как оформить куплю-продажу

Перед покупкой земли проверьте территорию на юридическую «чистоту». Важно знать, не находится ли земля в залоге, аренде или – того хуже – не арестована ли судебными приставами. Эту информацию можно получить в управлении apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa населенного пункта, где приобретается земля.

Если участок без обременений и все собственники согласны на продажу, можно перейти к сделке. Покупка земли мало чем отличается от процедуры купли-продажи любой недвижимости и состоит из нескольких шагов:

• Оформление договора купли-продажи;
• Посещение МФЦ для регистрации договора. Необходимо предоставить паспорта покупателя и продавца, документы, устанавливающие права на землю, выписку из ЕГРН (если нужно – согласие супруга, заверенное нотариусом);
• Оплата договора. Клиент должен передать деньги продавцу сразу после подписания бумаг. Для большей безопасности можно сделать это через банковскую ячейку.

По окончании сделки необходимо получить выписку из ЕГРН. Оформление означает, что право собственности перешло к покупателю. Документ готовится около 10 рабочих дней.

Можно ли купить земельный участок в ипотеку

Это можно сделать  главное, чтобы земля подходила требованиям банка. Ипотеку кредитная организация оформит для таких категорий земель:

• участок под индивидуальное жилищное строительство;
• строительство дачного участка;
• территории для организации личного хозяйства.

Сверьтесь с чек-листом:

1. На земельном участке должно быть разрешено строительство.
2. Он должен пройти процесс межевания и иметь четкие границы.
3. Рядом с участком должны быть инженерные сети.
4. Он не должен относиться к природоохранной зоне и располагаться рядом с местами для отходов.

Можно ли получить налоговый вычет

За участок нельзя оформить налоговый вычет. Но если вы построите коттедж, расходы будут учитываться в имущественном вычете. Такая же схема работает в отношении участка с готовым домом.

Риски при покупке

Спешка недопустима: из-за нее от вашего внимания может ускользнуть значимая деталь. В итоге покупка может обернуться претензиями на собственность от третьих лиц и другими проблемами. Чтобы этого избежать, учитывайте возможные риски.

• Недобросовестность продавца

Валентина купила земельный участок рядом с лесом. Через некоторое время она узнала, что там нельзя вести строительство. Местность относилась к лесному фонду и ее нельзя было даже продавать.

В такую неприятность можно попасть, если не проверить категорию участка самостоятельно. В этом случае Валентина могла рассчитывать только на аренду.

Продавец не всегда сообщает о категории земель. Покупателю приходится самостоятельно ее менять. Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления.

Основанием для изменения категории земли является новый генплан территории. Покупатель может подать ходатайство об изменении категории земли. Его рассмотрят в течение 2-х месяцев.

Однако некоторые земли нельзя переводить из одной категории в другую. К ним относятся:

• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Участок могут захватить самовольно. Он может быть арестован, продан несколько раз или запрещен к продаже. Обычно такие схемы проворачивают с актами старого образца без кадастровых данных. Аферисты могут подделать и свидетельство о собственности, поэтому с 2016 года право собственности подтверждает только выписка из ЕГРН.

• Ошибки при оформлении документов

В договоре купли-продажи может не совпадать информация кадастрового паспорта, касающаяся размеров отрезка земли.

Также ошибкой при оформлении станет несоблюдение прав несовершеннолетнего. Риэлтор, чтобы скорее заключить сделку, может умолчать о правах ребенка. Тогда потребуется согласие опекунов или попечителей ребенка. 

• Невнимательность

Виктор покупал землю в пяти километрах от города, но в договоре был указан другой кадастровый номер. Перед тем как подписать договор, Виктор сверил цифры и убедился, что продавец ошибается. Сделка не состоялась.

Нередки ситуации, когда покупатель подписывает договор не на тот участок, который хочет купить. Риэлтор мог показать одну землю, а продать другую. Чтобы этого не случилось, проверяйте кадастровые номера в документах. Для перестраховки попросите у владельца земли кадастровый паспорт.

Успехов в покупке!

Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:

— Случаи, когда после устной договоренности о сделке продавец находит другого покупателя, готового заплатить больше, на загородном рынке довольно редки. Такую ситуацию можно представить, если на продажу выставлен дом с очень привлекательными характеристиками и ценой, соответствующей рынку. Подобного предложения на вторичной «загородке» сейчас мало: около 80% лотов — это потенциальный неликвид. Но для перестраховки действительно стоит заключать предварительный договор купли-продажи, в котором следует прописать все нюансы, в том числе возможные штрафные санкции в случае отказа от сделки со стороны покупателя или продавца. А лучше всего, конечно, приобретать понравившийся объект сразу.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Сначала нужно определиться с направлением или с шоссе, по которому придется добираться до Москвы. Оценить его загруженность, наличие «узких мест» и возможности объезда пробок. Если у покупателя есть дети дошкольного и школьного возраста, оценить возможность довозить их до школы или детского сада. Нужно оценить качество и уровень образовательной инфраструктуры в ближайшей доступности и готовность отказаться от столичной школы в пользу проживания за городом. Это самая главная проблема для переезда за город. Потому что хорошей школы рядом может и не быть, а возить детей каждый день по пробкам в школу — история очень неблагодарная. Вторая проблема — это возможность получать быстрое медицинское обслуживание. Не все машины скорой помощи, даже частные, будут быстро приезжать за город. С этим столкнулись многие люди, проживающие в КП в период обострения пандемии. Что касается магазинов, спортивной и развлекательной инфраструктуры, то с этим обстоит все гораздо лучше. Можно заехать в магазин и по дороге домой.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Первый вопрос — это коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, интернет). Централизованные они или находятся на территории участка. Это может быть водяная скважина или система канализации. Кто предоставляет техническое обслуживание этих коммуникаций и стоимость услуг. Как отапливается дом, стоит ли котел, какой марки и возраста и т. д. У соседей, которые постоянно проживают в данном месте, нужно узнать обо всех нюансах. Например, как часто отключают электричество. От этого зависит работа всех коммуникаций в загородном доме, включая интернет.

Второй вопрос — где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне. От этого зависит уровень услуг и стоимость обслуживания.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В последнее время покупатели все чаще задумываются о составлении перечня всех предметов интерьера загородного дома и в начале общения выясняют, с меблировкой или без продается объект. Чтобы обезопасить себя, нужно составить акт приема-передачи, чтобы сделка не отменилась, например, из-за того, что супруга продавца при продаже в последний момент решит забрать любимую дизайнерскую люстру или подаренные шторы. В документе полностью опишите, в каком состоянии и с какими деталями передается дом.

Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank:

— В любой сделке есть лицо, принимающее решение, и задача брокера — найти этого человека. Им может быть как муж, так и супруга, родители. Не важно, сколько людей приедет на просмотр — решение принимает один человек, и для совершения сделки брокер будет акцентировать свое внимание на нем и его вопросах, не обделяя при этом остальных участников.