Ошибки при оценке недвижимости

Ошибки оценщиков

Составила на досуге рейтинг ошибок, допускаемых государственными бюджетными учреждениями при определении кадастровой стоимости недвижимости, основанный на анализе актов ГБУ (на примере вынесенных в Москве за 2021-2023 гг.) и актуальной судебной практики. Предлагаю ознакомиться и при желании поделиться имеющимся опытом.

Ведь, как показывает многолетняя практика Правового центра «Два М» в данной сфере, завышение кадастровой стоимости участков нередко связано именно с методическими ошибками при оценке конкретных объектов.

#1 место

Отнесение бюджетными учреждениями участков и объектов недвижимости в неверные оценочные группы (подгруппы)

Для целей определения кадастровой стоимости методами массовой оценки оцениваемые участки и объекты недвижимости объединяются в соответствии с Методическими указаниями[1] в группы.

Так, первичная группировка объектов осуществляется на основе сегментации в соответствии с кодами расчета видов использования на 14 сегментов. Среди них — «Сельскохозяйственное использование», «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)», «Общественное использование», «Предпринимательство», «Иное использование» и др.

Далее, в рамках каждого из них оцениваемые участки, исходя из сложившихся сегментов рынка недвижимости, состава ценообразующих факторов и их значений, моделей оценки кадастровой стоимости, объединяются в различные подгруппы. Например, в сегменте «Предпринимательство» бюджетное учреждение может выделить подгруппы объектов «офисы», «торговые центры», «магазины» и т. д.

При отнесении в сегмент «Иное использование» обязательно проводится дополнительная группировка участков в подгруппы с одинаковыми видами использования.

Аналогично, для зданий и помещений Методическими указаниями предусмотрена своя сегментация (разбивка на 8 групп и множество дополнительных подгрупп) для определения кадастровой стоимости, которая, тем не менее, производна от вида разрешенного использования (ВРИ) участка.

Кадастровая стоимость участков и объектов недвижимости определяется в рамках каждой из групп (подгрупп) с использованием математических и иных методов моделирования стоимости на основе подходов к оценке. При этом не допускается отнесение одного объекта недвижимости к двум и более группам (подгруппам).

Таким образом, основной характеристикой для определения кадастровой стоимости как земельных участков, так и объектов недвижимости является вид разрешенного использования участка.

По разным причинам бюджетные учреждения не всегда корректно определяют группу (подгруппу), в которую должен быть определен оцениваемый участок или здание (помещение), что приводит к завышению кадастровой стоимости и зависящих от нее платежей.

Особенно часто встречаются ошибки в отнесении участков и объектов производственного назначения к сегменту предпринимательства.

Например, в рамках дела № 3а-136/2021[2] суд пришел к выводу о необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из его отнесения к шестому сегменту рынка «Производственная деятельность», группе «Производство» вместо четвертого сегмента рынка «Предпринимательство», подгруппы «Торговля». ВРИ участка («под зданием компрессорной станции, складом ОГМ, ОКС, главным магазином») не являлся определяющим для отнесения его к оценочной группе «торговля». Здание «главного магазина» возводилось на участке в составе завода тяжелых и уникальных станков и фактически используется для производственно-складских целей.

Могу предположить, что изначально рассчитанная бюджетным учреждением кадастровая стоимость участка в результате пересчета уменьшилась как минимум в 2 раза.

Здесь я приводила сравнительную таблицу величин УПКС и размеров кадастровой стоимости в Москве при различных видах разрешенного использования (в том числе для торговли и производства).

В деле № 3а-72/2022[3] суд обязал ГБУ произвести перерасчет кадастровой стоимости, исходя из отнесения спорного участка к третьему сегменту рынка «Общественное использование», к подгруппе «Бытовое обслуживание, размещение ОКС для оказания населению услуг. Бани» вместо четвертого сегмента рынка «Предпринимательство», подгруппы 4.3 «Торговля». Суд указал, что расположенное на участке здание не может считаться административно-деловым или торговым центром, при этом ВРИ участка «под нежилым зданием» не мог являться определяющим для отнесения его к оценочной группе объектов торгового назначения.

Отмечу, что в подобных случаях, когда ВРИ участка множественный (включает в себя различные виды использования) и (или) допускает различные толкования (например, как в приведенных примерах с «главным магазином» и «нежилым зданием»), для профилактики ошибок в расчете его кадастровой стоимости целесообразно:

• скорректировать ВРИ (исключить неактуальный вид использования из множественного ВРИ и (или) привести ВРИ в соответствие с федеральным Классификатором). Подробнее об этом – в материале «Как некорректный ВРИ участка приводит к завышению платежей за землю и недвижимость и другим проблемам»;
• подтвердить фактическое использование участка путем подачи в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости[4].

В противном случае в соответствии с Методическими указаниями расчет кадастровой стоимости будет производиться ГБУ из наиболее дорогого вида использования), что признается судами правомерным, как в деле № 66а-1317/2022[5] или № 66а-3649/2022[6].

В рамках дела № 66а-1275/2021[7] суд согласился с административным истцом (собственником участка) о допущении бюджетным учреждением ошибки при определении кадастровой стоимости в части неверного отнесения оцениваемого участка к пятому сегменту «Отдых (рекреация)» вместо первого сегмента «Сельскохозяйственное использование». Это стало причиной увеличения размера арендных платежей за участок, исчисляемых на основании его кадастровой стоимости.

Суд указал, что ГБУ не приняло во внимание сведения об основных характеристиках участка: ВРИ участка и категории земель, содержащихся в ЕГРН и договоре аренды земельного участка, в результате чего отнесло участок к сегменту, не соответствующему сведениям, содержащимся в достоверных источниках, что повлекло нарушение прав административного истца. При этом суд отметил, что представленные ГБУ акт обследования администрации и ссылки на Yandex и Google карты, подтверждающие факт нахождения на участке самовольного строения, не доказывают фактическое использование участка под рекреацию.

Ранее в материале «Дорогая ошибка при определении кадастровой стоимости» я более подробно рассказывала о проблеме отнесения объектов недвижимости при проведении ГКО к неверной оценочной группе.

Ситуация в 2023 году не сильно изменилась – бюджетные учреждения по-прежнему часто допускают такую ошибку при расчете кадастровой стоимости и далеко не всегда исправляют ее добровольно (во внесудебном порядке).

#2 место

Некорректное применение модели расчета кадастровой стоимости

Методическими указаниями установлено, что при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей ВРИ, назначения или наименования объектов недвижимости, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа бюджетным учреждением рынка недвижимости.

Если применение методов массовой оценки не представляется возможным (например, оцениваемый объект является нетиповым), определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета.

Выбор подходов и методов, используемых для определения кадастровой стоимости, должен быть обоснован.

В рамках дела № 88а-25480/2022[8] суд установил, что бюджетное учреждение не только ошиблось с оценочной группой (отнесло участок в группу производственных объектов в целом без уточнения сегментации с учетом использования участка для целей недропользования (для данного вида деятельности Методическими указаниями предусмотрена отдельная подгруппа), но и применило неверный метод расчета.

Суд указал, что в соответствии с Методическими указаниями расчет кадастровой стоимости участка из сегмента «Производство», подгруппы «Недропользование. Осуществление геологических изысканий, разведка и добыча полезных ископаемых открытым (карьеры, отвалы) способом» должен осуществляться в рамках индивидуального расчета.

А в деле № 66а-843/2023[9] суд пришел к выводу, что положения Методических указаний и возможность уточнения значимых для кадастровой оценки сведений позволяли бюджетному учреждению отнести оцениваемый земельный участок (с ВРИ «для эксплуатации производственной базы» и наличием подтверждения фактического использования) к конкретным кодам расчета вида использования в шестом сегменте «Производственная деятельность». При таких обстоятельствах применение ГБУ при расчете кадастровой стоимости метода индивидуального расчета являлось ошибочным.

В рамках дела №88а-5533/2022[10] суд установил, что при оценке кадастровой стоимости спорного земельного участка был нарушен принцип единства методологии расчета. А именно – при проведении ГКО оцениваемые участки, в отношении которых кадастровая стоимость была оспорена в рамках предыдущей ГКО, выделялись в отдельную группу в сегменте «Иное использование», и к ним применялся метод индексации прошлых результатов, который отнесен к одному из методов сравнительного подхода к оценке.

Однако, участок административного истца в данную группу определен не был. Суд указал – правообладатели объектов недвижимости, ранее использовавшие процедуру оспаривания кадастровой стоимости, вправе рассчитывать на применение единой методологии оценки в отношении принадлежащих им объектов недвижимости.

Аналогичный вывод сделан судом в деле № 3а-3095/2022[11].

Встречаются случаи пересчета кадастровой стоимости с учетом применения коэффициента экспликации, который отражает средневзвешенную стоимость помещений в здании исходя из различного функционального назначения помещений и их доле в общей площади объекта[12]. 

Однако практика не всегда на стороне собственников недвижимости. В рамках дела № 66-1060/2021[13] в требованиях административного истца о пересчете кадастровой стоимости здания на основании неприменения ГБУ метода индивидуального расчета было отказано. Суд указал, что такой метод подлежит применению только в случае невозможности применения иных методов сравнительного подхода для зданий, сооружений, ОНС, помещений машино-мест, по которым полностью отсутствуют характеристики.

#3 место

Использование недостоверных сведений о характеристиках оцениваемого объекта

Приложением к Методическим рекомендациям установлен примерный перечень ценообразующих факторов для целей определения кадастровой стоимости (например, ВРИ, площадь, коэффициент протяженности, наличие обременений, характеристики застройки для земельных участков).

В рамках конкретной ГКО бюджетное учреждение самостоятельно определяет состав факторов стоимости для оцениваемых участков и объектов недвижимости, исходя из анализа рынка недвижимости.

В деле № 88а-22763/2022[14] суд установил, что при расчете кадастровой стоимости нежилого здания бюджетным учреждением было ошибочно учтено значение эффективного возраста на уровне 9 лет и значение физического износа на уровне 10,8% и обязал пересчитать кадастровую стоимость.

Согласно архивным сведениям (архивная справка, технический план), возраст здания превышает нормативный срок службы (50 лет), определенный при проведении кадастровой оценки, более чем в 2 раза. Учреждением были использованы недостоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости, что повлияло на величину его кадастровой стоимости, и, как следствие, привело к нарушению прав административного истца, поскольку на него была возложена обязанность по уплате налога на имущество в повышенном размере.

В деле № 66а-1983/2022[15] суд также обязал ГБУ пересчитать кадастровую стоимость здания из-за некорректного определения накопленного износа объекта капитального строительства.

В рамках дела № 66а-615/2023[16] суд установил, что при расчете кадастровой стоимости здания ГБУ были использованы недостоверные сведения в части данных о площади здания и о количестве этажей, в связи с чем кадастровая стоимость была завышена. Суд указал, что неоднократные ошибки кадастровых инженеров, допущенные при подготовке технических планов здания, стали причиной неверного расчета ГБУ кадастровой стоимости, что, в свою очередь привело к увеличению налоговых платежей административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Нередко возникают споры в части определения класса конструктивных систем зданий для целей расчета их кадастровой стоимости, как в делах № 88а-19957/2022[17] и № 66а-70/2022[18].

Заключение

Ошибки в кадастровой стоимости земельных участков могут приводить к значительному (а иногда и кратному) завышению арендной платы, земельного налога. В свою очередь, ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости зданий и помещений – к переплатам по налогу на имущество, рассчитываемому от кадастровой стоимости для отдельных видов деятельности (офисы, торговля, общепит).

В некоторых случаях добиться пересчета кадастровой стоимости удается во внесудебном порядке путем обращения с заявлением об исправлении ошибок в бюджетное учреждение.

Так, исправление с помощью юристов Правового центра «Два М» ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости нежилого здания в Москве, в виде его отнесения ГБУ «Центр имущественных платежей» к неверной оценочной группе (к объектам торговли вместо объектов производственного назначения) позволило в 2021 году снизить кадастровую стоимость здания более чем в 3 раза (с 29,6 до 9,2 млн. руб.).

Однако в большинстве случаев разрешение вопроса все же переходит в судебную плоскость.

Более подробно о порядке исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости – в следующем материале в моем блоге.

---

[1] «Методические указания о государственной кадастровой оценке», утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 (до 01.03.2022 г. действовали Методические указания о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226).

[2] Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2023 N 88а-5490/2023 по делу N 3а-136/2021.

[3] Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2023 N 88А-5799/2023 по делу N 3а-72/2022.

[4] Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ч. 3 ст. 12), Методические указания № П/0336 и № 226 (разд. 1).

[5] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26.07.2022 по делу N 66а-1317/2022.

[6] Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 24.11.2022 по делу N 66а-3649/2022.

[7] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21.09.2021 по делу N 66а-1275/2021.

[8] Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.08.2022 по делу N 88а-25480/2022.

[9] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 07.06.2023 по делу N 66а-843/2023.

[10] Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 по делу N 88а-5533/2022.

[11] Решение Московского городского суда от 20.04.2023 по делу N 3а-3095/2022.

[12] Напр. решения ГБУ «Центр имущественных платежей» о пересчете кадастровой стоимости № 303/23 от 28.06.2023, № 211/21 от 25.08.2021 г.

[13] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20.07.2021 по делу N 66а-1060/2021.

[14] Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.10.2022 по делу N 88а-22763/2022.

[15] Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 28.06.2022 по делу N 66а-1983/2022.

[16] Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 11.04.2023 по делу N 66а-615/2023.

[17] Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28.07.2022 по делу N 88а-19957/2022, 3а-503/2021.

[18] Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28.01.2022 по делу N 66а-70/2022.

Одним из подготовительных этапов, предшествующих продаже недвижимости, является определение ее цены, которая будет указана в объявлении о продаже и озвучена потенциальным покупателям. Здесь очень важно не допустить грубых ошибок, которые будут мешать скорейшему заключения сделки и могут стать причиной значительного затягивания сроков продажи.

Определение цены без анализа ситуации на рынке

Каждый продавец знает за сколько он хотел бы продать свою квартиру или дом и может назвать цену своей недвижимости практически не задумываясь. Но такой подход к определению стоимости можно назвать в корне неверным, ведь цены постоянно меняются и для того, чтобы иметь возможность продать квартиру как можно быстрее, необходимо чтобы ее цена соответствовала средним показателям на рынке и была реальна для нынешних условий. 

Прежде чем будет принято окончательное решение о цене продажи, нужно провести подробный анализ рынка, найти объявления, в которых предлагается похожая недвижимость, посетив один из сайтов, публикующих подобные данные, например, поисковой сайт недвижимости http://www.lun.ua.

Намеренное завышение цены с целью оставить возможность для торга

Торговаться при приобретении недвижимости свойственно почти всем покупателям. Зная об этом, продавцы сознательно завышают стоимость недвижимость, указывая в объявлении о возможности торга и получения скидки. Отчасти такой прием может быть оправдан, но использовать его можно очень и очень умеренно. Закладывать размер скидки в цену можно, то это должна быть сумма, не превышающая 1-2% от стоимости. Если же цены завышается на 5, 10 и более процентов, то слишком велика вероятность того, что покупатели попросту не обратят внимания на такое объявление, найдя более привлекательные для себя варианты.

Завышение цены из-за отсутствия срочности

Бывают и такие ситуации, что продавец заведомо завышает цену только потому, что у него отсутствует необходимость срочно продать недвижимость и он готов подождать, рассчитывая на то, что кто-то захочет приобрести его товар и по такой цене. Такой подход считается неверным и вот по какой причине. Если дом задерживается на рынке слишком долго, потенциальные покупатели даже после того, как его цена будет приведена к рыночной, продолжат относиться к нему предвзято, полагая, что раз он так долго продается, значит с ним, определенно, что-то не так.

По результатам проведения рецензий экспертных заключений об определении рыночной стоимости объектов для целей оспаривания кадастровой стоимости, выполненных судебными Экспертами для Краснодарского краевого суда, нами составлен перечень наиболее часто встречающихся нарушений и ошибок:

1. Неполное описание объекта оценки. Эксперты указывают площадь оцениваемого объекта, его назначение и адрес. Однако, зачастую игнорируют такие факторы, как ближайшее окружение, расстояние до моря (для прибрежных населенных пунктов). В результате, Эксперт не учитывает данные характеристики при расчёте рыночной стоимости объекта оценки, что может привести к искажению результатов оценки.

2. Отсутствие анализа рынка (не полный анализ рынка). Ссылаясь на довольно спорное утверждение о том, что соблюдение федеральных стандартов оценки не является обязательным в рамках проведения судебных исследований, Эксперты не проводят анализ рынка объекта оценки. В редких случаях анализ рынка представлен в полном объёме, обычно, лишь номинально. Между тем, только на основании анализа влияния социально-экономического положения страны и региона можно понять тенденции рынка недвижимости на дату оценки, анализ цен, как фактических, так и сделок предложений, анализ ценообразующих факторов – гарантируют правильность последующих расчётов. И наоборот, приведение данных о сделках/предложениях о продаже/сдаче в аренду объектов, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегментом вводит пользователей заключения в заблуждение о тенденциях рынка недвижимости объекта оценки и диапазонах цен на аналогичные объекты.

3. Судебные эксперты неправильно подбирают аналоги. Как следствие не полного или неверно произведенного анализа рынка объекта оценки, Эксперты не редко используют несопоставимые с оцениваемым объектом аналоги: земельные участки другой категории, объекты несопоставимой площади и прочее, что, зачастую приводит к искажению результатов, а именно: к завышению рыночной стоимости.

4. Использование справочников оценщиков, содержащих экспертные мнения относительно степени влияния различных факторов на цены, без их проверки на соответствие рынку, также приводят к искажению результатов оценки. Указанные справочники не учитывают региональных отличий рынков недвижимости.

5. Использование только затратного подхода для оценки объектов капитального строительства — также является распространенной ошибкой. Данный подход не учитывает тенденций рынка и приводит, как правило, к завышенным результатам оценки. В первую очередь, данное утверждение верно для сельскохозяйственных и производственных строений, построенных до 1980-х гг.

6. УЧЁТ НДС. Верховный суд указал, что рыночная стоимость недвижимости, определенная в качестве кадастровой, устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть реализован (определение 5-КГ17-258). Само по себе определение его рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без реализации не является поводом для включения НДС в кадастровую стоимость. Вывод о включении НДС в размере рыночной основан на неправильном толковании норм права. Эта позиция была поддержана минфином в письме 03-05-04-01/27451″.

7. Математические ошибки.

8. Ошибки при округлении.

Вывод: нарушения судебных экспертов влияют на результат и искажают реальную рыночную стоимость объекта. В таком случае мы рекомендуем заказывать рецензии на заключения и ходатайствовать о назначении повторной экспертизы.

Опытом поделилась Ирина Леб — оценщик компании «ФИНЭКА», квалификационный аттестат по направлениям: оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка движимого имущества. Опыт работы в оценочной деятельности с 2010 года.

Президент подписал поправки в закон, которым регулируется кадастровая оценка недвижимости. Исходя из нее мы платим земельный налог и налог на имущество (квартиры, дома). Поправок ждали — и граждане, и предприятия устали уже обивать пороги специальных комиссий и судов с требованиями пересмотреть оценку, иногда в разы превышающую ту стоимость недвижимости, по которой ее реально продать.

Что теперь должно поменяться и как снизить несправедливо завышенный, по вашему мнению, налог на квартиру или дачу — в нашей инструкции.

Когда можно жаловаться на неправильную оценку

Как и раньше, вариантов, в каких случаях гражданин вправе обжаловать кадастровую оценку, два.

1. Ссылаться на то, что в данных или при расчетах была ошибка.
2. Рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной. Тогда можно требовать, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.

Что посчитают ошибкой

Этот момент теперь прописан подробнее.

Ошибка — это, в самом простом случае, описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, но так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.

Классический случай — когда в площади квартиры затесался лишний нолик. Или кадастровую стоимость квартиры посчитали, исходя из площади всей многоэтажки (было такое у одного из сотрудников «КП»).

Еще вариант ошибки — несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке.

О чем тут может быть речь?

Ошибкой, в частности, будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости. Как то: местоположение, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Ну скажем, у вас садовый участок (земля сельхозназначения). А вам кадастровую стоимость рассчитали как для земли под индивидуальное жилищное строительство, которая дороже.

Куда и с какими бумагами идти

Здесь предполагаются упрощения. При обоих вариантах оспаривания заявление можно будет подать через многофункциональный центр (МФЦ) или непосредственно в бюджетное учреждение, которое занимается государственной кадастровой оценкой (да, теперь это только бюджетные учреждения, никаких частников). Раньше надо было идти в специальную комиссию или сразу в суд.

При варианте 1 (ошибка) подается заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Там нужно обосновать, в чем ошибка, и при необходимости приложить подтверждающие документы.

При варианте 2 (рассчитать по рыночной стоимости) нужно составлять заявление об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере ее рыночной стоимости. К нему должен быть приложен отчет (он был нужен и раньше — и на него, увы, придется потратиться) об оценке рыночной стоимости недвижимости. В этом случае остается возможность и обратиться в суд — если чиновники отказали.

За чей счет исправят ошибки

Опять все косяки граждане должны исправлять за свой счет? Не совсем. Есть подвижки.

Приняв от кого-то заявление об ошибке, бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой, должно в том числе определить, эта ошибка единичная или системная. То есть, скажем, касается одной отдельно взятой квартиры или всего дома. Если ошибка системная, исправить ее должны — и пересчитать кадастровую стоимость — у всех, кого это касается.

Характерный пример. Дом аварийный, но при определении кадастровой стоимости это не учли. Кто-то один из жильцов подал заявление, где указал на эту ошибку. Быть благодарны за это ему должны будут все собственники квартир в этом доме, потому что им кадастровую стоимость — с учетом аварийности дома — тоже пересчитают. И им уже для этого никуда ходить с заявлениями не надо.

Еще один момент, даже более важный. Усовершенствован сам механизм кадастровой оценки и переоценки.

• Государственные бюджетные учреждения, которые теперь этим занимаются вместо частных оценщиков, будут получать больше данных, в том числе от Росреестра.
• С 2022 года установлен единый цикл кадастровой оценки и единая дата оценки: раз в четыре года для большинства регионов, раз в два года для городов федерального значения — по их решению). Это позволит избежать ситуаций, когда, как поясняют в Росреестре, собственники недвижимости оказываются поставлены в неравные условия. Известная ситуация, когда на два одинаковых садовых участков, расположенных через дорогу, земельный налог почему- то отличается в два раза. А просто один из них оценили позже — и кадастровая стоимость оказалась выше.
• Для тех ситуаций, когда цены на недвижимость резко падают, предусматривается отдельный механизм пересчета кадастровой стоимости. На этот случай будут высчитывать еще и индексы рынка недвижимости. Если этот индекс для какого-то региона снизится более чем на 30%, кадастровую стоимость пересчитают в меньшую сторону автоматом, не дожидаясь, пока там придет время делать новую оценку.

Когда пересчитают налог, если признали ошибку

Тут тоже прописано новшество.

— Крайне важно для налогоплательщиков новое правило: ошибка в определении кадастровой стоимости будет исправляться ретроспективно, если исправление приводит к уменьшению кадастровой стоимости, — объяснил корреспонденту КП исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко. — В то же время, в случае ее увеличения, новая кадастровая стоимость будет применяться лишь со следующего года.

Что это означает, если без юридических сложностей? Если кадастровая стоимость изменена в меньшую сторону, меньший налог вам насчитают уже за тот год, когда это произошло. А если в большую — только за следующий.

Кто понесет ответственность

Виновных, как всегда, не будет? Это была одна из претензий к системе кадастровой оценки. Кадастровые оценщики что-то насчитали «с потолка» и перепутав данные, местные власти все это благополучно утвердили — и все «чистенькие». А расплачиваются граждане, которые вынуждены либо платить взятые с потолка налоги, либо бегать по инстанциям и за свой счет бороться за справедливость.

Теперь, как минимум, одна категория ответственных в законе обозначена. Это директора тех бюджетных учреждений, которые проводят кадастровую оценку. Тут система будет такая. Если доля подтвержденных судом отказов этого самого бюджетного учреждения исправить завышенную кадастровую оценку (то есть гражданин обратился сначала обычным порядком, через МФЦ, с требованием снизить кадастровую оценку — ему отказали, затем он пошел с тем же в суд и его выиграл) превысит 20%, директор учреждения лишится должности.

Откуда берется кадастровая стоимость

В соответствии с законом, оценщики должны в обязательном порядке учитывать такие факторы.

Для зданий, помещений, сооружений, машиномест:

• местоположение,
• год постройки,
• материал стен объекта недвижимости,
• серия многоквартирного дома,
• ветхое или аварийное состояние объекта,
• расположение недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Для земельных участков:

• местоположение,
• расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Оценщик обязан провести обязательный контроль качества полученных результатов с учетом сложившейся на рынке недвижимости реальной ситуации с ценами. Для этого должны использоваться в том числе сведения о сделках, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).