Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.
Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключённым.
Основные условия договора управления МКД
Перед вами рейтинг ошибок, которые совершают УО при заключении ДУ. Читайте ТОП-15 способов, которыми УО сами создают себе проблемы, и не делайте так.
1. Дублирование текста статей ГК и ЖК РФ
Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.
2. Неправильное определение даты заключения договора
Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.
3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД
Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.
Изменения в Правилах содержания общего имущества в МКД
4. Фиксированная цена договора
В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.
5. Неправильный расчёт цены договора
Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации. Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416. Тарифы на КУ устанавливаются ОМС. В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.
6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги
В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.
7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы
Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.
8. Отсутствие в договоре порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг
Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.
9. Перечень работ и услуг меньше минимального перечня услуг и работ
В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.
ГИС, сдавайся! (часть VIII) Вносим в ГИС ЖКХ информацию о договоре управления
_thumb.jpg)
10. Плохо прописанные права и обязанности сторон
Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО. Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.
11. Отсутствие в ДУ перечня КУ
Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.
12. Отсутствие в ДУ порядка осуществления контроля деятельности УО
УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.
13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров
Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.
14. Отсутствие в ДУ порядка изменения и расторжения ДУ
Изменение и/или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 450-453 ГК РФ. УК не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке. По инициативе собственников ДУ может быть расторгнут по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
15. Отсутствие одного или нескольких обязательных приложений
Обязательными приложениями к ДУ являются:
- реестр собственников помещений (согласно Приказу Минстроя РФ от 31.07.2014 N 411/пр);
- перечень технической документации МКД и иных документов, связанных с управлением МКД (согласно ПП РФ N 491);
- сведения о собственниках по правоустанавливающим документам и их доле в праве на ОИ в МКД (согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765);
- информация о лицах, уполномоченных собственниками для взаимодействия с УО (согласно Приказу Минстроя РФ от 31.07.2014 N 411/пр).
Нужен образец договора управления многоквартирным домом? Примеры формулировок, обзор судебной практики и практические рекомендации по составлению ДУ мы рассмотрели в 4-дневном онлайн-курсе «Договор управления — 2016».
Если вы не были участником вебинара и хотите получить видеозапись и раздаточные материалы, позвоните нам по телефону: 8 800 500-65-61 или напишите на почту: [email protected]. Внимание: материалы к вебинару платные!
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 82 030 подписчикам
Статьи по теме
Признаки публичности договора управления МКД
Вопрос о публичности договора управления МКД возникает довольно часто. Собственники помещений интересуются тем, что подразумевается под данным понятием. Это стало особенно актуальным после сообщения о…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
При составлении договора управления многоквартирным домом встречаются следующие ошибки.
1. Включение в договор условия о ежегодной индексации без проведения общего собрания.
Ранее такая рекомендация содержалась в приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом» (цену договора можно индексировать (увеличивать) без соответствующего одобрения общим собранием такого условия).
Более поздняя судебная практика признала такой подход к ценообразованию неверным. Так, в 2017 году Верховный Суд РФ указал, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, т. к. эта практика противоречит положениям ст. 310 ГК РФ (Определение Верховного Суда России от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867 по делу № А49-10434/2016).
Несмотря на такую судебную практику, Минстрой России продолжает настаивать на том, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В таком случае повторного принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, т. к. такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04).
Одновременно с этим в декабре 2018 года Верховный Суд РФ поменял свою позицию и указал, что увеличение управляющей организацией размера платы за содержание и ремонт на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства, поскольку заключенные договоры управления предусматривают возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы (Определение Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № № А43-38632/2017, 301-КГ18-22044).
Таким образом, судебная практика довольно противоречива, и в идеале размер платы за содержание жилого помещения может быть изменен только решением общего собрания. Включение такого условия об индексировании в договор с точки зрения гражданского права является неосновательным обогащением. А с точки зрения административного права — ответственность по 19.5 КоАП, с точки зрения уголовного права — мошенничество или злоупотребление доверием (возможны сразу несколько составов уголовного преступления). Однако судебная практика может поменяться, и в перспективе условие об индексировании суды могут посчитать приемлемым. Будем следить за процессом и делать выводы.
2. Разночтение вопросов, связанных с порядком ценообразования.
П. 2 ст. 310 ГК РФ допускает одностороннее изменение цены договора, если это предусмотрено законом. Если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Таким образом, по закону складывается такая ситуация: собственники утверждают тариф в 25 руб. за 1 м2 и заключают договор с управляющей организацией. Дом вносится в реестр лицензий, после чего собственники инициируют еще одно общее собрание и снижают тариф до 1 руб. за 1 м2. Их действия в этой ситуации будут полностью законны, поскольку:
— решение о смене тарифа принималось на общем собрании;
— собственники не являются субъектом предпринимательской деятельности.
Управляющая организация в этом случае будет заложником ситуации. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом она не имеет права, т. к. такое правое есть только у собственников (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Управляющая организация в любом случае будет обязана осуществлять набор работ и услуг в соответствии с Минимальным перечнем от 03.04.2013 № 290.
Чтобы такая ситуация не произошла, не следует предоставлять такое право 50 +1 % собственников, которые являются стороной договора управления многоквартирным домом. Возможная формулировка: «Размер платы за жилое помещение определяется на общем собрании собственников помещений в доме. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком на 1 год. Размер платы должен быть соразмерным утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ, позволяющим осуществлять надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома». В этом случае одностороннее понижение тарифа будет невозможным.
3. Неурегулированность вопросов предоставления коммунальных услуг.
Существенным условием договора является обозначенная в законе обязанность предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам.
Однако в случае перехода на прямые договоры на основании ст. 157.2 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Таким образом, в договоре должны быть урегулированы данные вопросы, исходя из каждой конкретной ситуации.
4. Вопросы расторжения договора.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ), т. е.:
— по соглашению сторон или по окончании срока действия ранее заключенного договора (ст. 450 ГК РФ);
— при существенном нарушении договора управляющей организацией (собственники помещений в доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450 ГК РФ);
— в связи с изменением и расторжением договора по причине существенного изменениея обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Впрочем, судебная практика складывается таким образом, что расторжение договора управления с управляющей организацией может быть осуществлено в любой момент. Кроме того, выбор нового способа управления автоматически влечет расторжение договора с прежней управляющей организацией с даты, определенной в решении общего собрания.
Основная ошибка здесь в том, что низложенная управляющая организация часто подает иск к новой управляющей организации, оспаривая законность ее «вхождения в дом» (например, из-за вложений прежней управляющей организации, ранее сделанных в дом на перспективу). Между тем у прежней управляющей организации нет отношений с новой, она может судиться только с собственниками.
Положения ст. 782 ГК РФ, дающие каждой из сторон договора возмездного оказания услуг право на немотивированный односторонний отказ от исполнения договора и предусматривающие неравное распределение между сторонами неблагоприятных последствий прекращения договора, не исключают возможность согласования сторонами договора иного режима определения последствий отказа от договора (например, полное возмещение убытков при отказе от договора как со стороны исполнителя, так и со стороны заказчика) либо установления соглашением сторон порядка осуществления права на отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг (в частности, односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне). Это определено в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».
Таким образом, в договоре управления может быть предусмотрено предварительное уведомление о расторжении договора, а также санкции в случае досрочного расторжения договора. Крайне важно утвердить порядок расторжения и штрафные санкции (например, 2 месяца оплаты).
5. В числе нововведений в договорах управления многоквартирным домом стоит отметить необходимость экономически обосновывать собственникам тариф. С 11.04.2018 года управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).
Как показывает практика, проблем с таким обоснованием не возникает, хотя соблюсти эту процедуру важно, чтобы не возникла возможность оспорить тариф договора.
Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. А также размещает указанный отчет в ГИС ЖКХ (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). В договоре управления может быть прописано отсутствие обязанности предоставления такого отчета, а в законе нет ответственности за непредоставление такого.
6. Любые иные условия, которые необходимы для управления многоквартирным домом.
Например, важными являются вопросы:
— допуска к общему имуществу внутри жилых помещений. Данная процедура регламентирована специальными нормами (пп. «б» п. 32 Правил от 06.05.2011 № 354), однако для сведения собственника стоит еще раз ее прописать;
— доступа к местам общего пользования и ответственности за отказ. В случае возникновения залива в кладовой за лифтом, расположенной в лестничном холле и захваченной собственником, лицом, ответственным за возмещение вреда, в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ и п. 1 ст. 1064 ГК РФ все равно будет управляющая организация.
Право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе и не зависит от конкретных обстоятельств. Оно установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем (Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19–6). Таким образом, лучше сразу урегулировать эти вопросы в договоре управления многоквартирным домом, чтобы у жителей не возникало лишних вопросов в дальнейшем.
В построении конструкции договора мы исходим из положений ст. 422 ГК РФ, которая говорит, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Поэтому теоретически можно прописать ответственность собственника за вред, причиненный вследствие самозахвата мест общего пользования для личных нужд. Однако фактически выдел в натуру общего имущества запрещен законом (ст. 37 ЖК РФ), и отвечать за вред все равно будете вы в силу п. 1 ст. 161 ЖК РФ.
Вне зависимости от того, каким вы приняли объект, отвечать за его состояние предстоит вам. И судам, и надзорным органам будет безразлично, была ли построена пожарная сигнализация на объекте изначально. Если закон говорит, что пожарная сигнализация обязательна в многоквартирном доме при высоте более 28 м, и вы получите предписание на ее установку, то шансов отменить его немного.
Еще один вопрос, который часто задают: обязательно ли заключать договор с нечленами ТСЖ?
В соответствии с п. 1 жилищные права и обязанности возникают как из договоров, так из оснований, предусмотренных ЖК РФ и другими федеральными законами.
При этом договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Одной стороной является такая организация, с другой стороной — собственники, ТСН/ТСЖ или ЖСК (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Про прямую обязанность для ТСЖ заключать договор с каждым «нечленом» ТСЖ в законе ничего не сказано. Однако наличие или отсутствие такого договора абсолютно никак не влияет на права и обязанности сторон, которые определены в нормативных актах. Поэтому поступать здесь стоит так, как удобнее: если собственник просит заключить с ним такой договор — заключите, утвердив его предварительную форму на общем собрании.
Обратим также внимание на то, что с «нечленами» ТСЖ заключаются не договоры управления многоквартирным домом, а договоры предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества (пп. «б» п. 9 Правил от 06.05.2011 № 354).
В том случае если коммунальные услуги предоставляются ресурсоснабжающими организациями, заключается только договор на содержание общего имущества, однако и его заключение добровольно (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В любом случае на общем собрании имеет смысл утвердить такую форму договора и использовать для всех желающих его заключить.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Каковы же существенные условия договора управления многоквартирным домом? В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.
Существенными также будут являться иные условия, которые стороны посчитают необходимым согласовать при его заключении (абз. 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Например, это может быть форма отчёта об управлении многоквартирным домом или срок для рассмотрения обращений граждан.
Таким образом, поводом для расторжения договора с прежней управляющей организацией может являться нарушение любого условия договора управления. Проще всего доказать такое нарушение, если оно заключается в том, что организация оказывает не все услуги или работы по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Дело в том, что перечень услуг и работ по содержанию общего имущества не может быть менее установленного законодательно Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 года №290.
Соответственно, если управляющая организация не выполняет какие-то из указанных в данном перечне или предусмотренных договором управления услуг, собственники имеют право составить акт согласно п.п. 15, 16 Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также раздела 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354.
Действующий порядок актирования предоставления услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме подразумевает, что собственник помещения в многоквартирном доме сначала обязан вызвать представителя управляющей организации для составления акта. В случае, если представитель не явился или отказывается от составления акта, собственник может составить его самостоятельно с председателем совета многоквартирного дома и двумя незаинтересованными лицами (это могут быть соседи, проживающие в данном многоквартирном доме). Формальных требований к акту нет. Исходя из практики применения в нем должны быть отражены:
– дата, место, время составления;
– состав комиссии;
– что осмотрено;
– что выявлено по результатам осмотра;
– подписи членов комиссии.
Указанный акт и будет являться доказательством ненадлежащего оказания услуги по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме со стороны управляющей организации, а, значит, и нарушения условий договора управления со стороны последней.
Изменение договора управления: когда и как стоит урегулировать разногласия с управляющей компанией в МКД
02 Сентябрь 2019
Иногда к нам обращаются с просьбой проверить договор управления, предложенный управляющей организацией.
Часто эти договоры не соответствуют действующему законодательству: они содержат условия, ущемляющие права потребителей, или просто невыгодные жителям условия, а также не содержат чего-либо обязательного, например, перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией, порядок определения размера платы за них, порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги.
Надо ли проверять, а потом пытаться изменить условия договора управления и как это правильно делать?
Перед проверкой условий договора важно определиться, зачем вы это хотите делать. В некоторых ситуациях это может быть бессмысленным.
Кто-то проверяет проект договора, чтобы предложить управляющей организации свою редакцию договора, кто-то – чтобы через контролирующие органы наказать компанию, кто-то просто хочет понять, надо ли голосовать за такие условия договора и управляющую организацию, предложившую их.
Иногда компания абсолютно неконтактная и общение с ней по вопросам условий договора заведомо не может привести к какому-либо положительному результату. В этом случае переписываться с ней можно лишь для того, чтобы потом возможно было подтвердить, что вы принимали меры к урегулированию разногласий, которые могли.
Кто согласовывает условия.
По ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ председателю совета многоквартирного дома предоставлено полномочие вступить в переговоры относительно условий договора управления до принятия общим собранием собственников решения о его заключении.
Иногда совет дома не выбран, тогда в отношениях с управляющей организацией выступает инициативная группа либо отдельные собственники. Жителям лучше организоваться, чтобы выработать единую позицию по условиям договора, а также показать компании свою организованность и возможность влиять на мнение остальных собственников. Плохо, если инициативных групп две и более и все они хотят разного. В таких ситуациях все усилия также могут быть напрасными.
С чего начать.
Исходить надо из того, заключен договор или нет.
Если договор заключен, то изменить его кроме как по соглашению с управляющей компанией никак не получится.
Если договор не заключен, а вопрос о выборе управляющей организации только вынесен на общее собрание, то совету дома стоит попробовать настоять на условиях договора, выгодных для жителей.
Здесь опять возникает вопрос о цели проверки.
1. В договоре могут быть незаконные условия, которые противоречат жилищному кодексу и нарушают права потребителей. Такие условия считаются недействительными и не должны применяться. В случае проверки контролирующие органы будут руководствоваться не договором, а законом и подзаконными нормативно-правовыми актами. Поэтому есть ли смысл менять такие условия, если они не должны применяться – решать самим жителям.
Если договор уже заключен, то на незаконные условия договора и их применение можно повлиять через территориальный отдел Роспотребнадзора или жилищную инспекцию. Спор по этим условиям в любом случае лучше начать СС управляющей компанией. Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор, и управляющая организация с высокой долей вероятности получит предписание и(или) штраф. В жилищную инспекцию лучше обращаться, когда договор уже заключен, и компания применяет какие-то сомнительные условия из него на практике, например, условие по индексации размера платы.
2. Бывают условия, которые не противоречат закону, но выгодны только управляющей компании, например, условие про отчетность организации можно сформулировать так, что отчет будет неинформативным, размещаться – только в ГИС ЖКХ, что не позволит собственникам в полной мере контролировать выполнение организацией своих обязанностей.
Жителям желательно заменить такие условия на подходящие им или хотя бы найти компромисс с организацией. Это важно делать до проведения собрания об утверждении условий такого договора. Пока договор не заключен и есть вероятность, что жители не выберут конкретную организацию, которая хочет управлять домом, с ней еще хоть как-то можно договориться.
Если договор уже заключен, то у компании нет мотивации изменять удобные для нее условия, которые соответствуют закону. Здесь усилия жителей, скорее всего, будут напрасны. Стоит рассмотреть вопрос об отложении споров по условиям до истечения срока договора, либо решать вопрос о выборе другой управляющей организации.
Как урегулировать разногласия по договору управления.
Протокол разногласий в смысле, котором он предусмотрен Гражданским кодексом РФ, в данном случае не очень подходит. Он применяется, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон. В данном случае, если договор утвержден на общем собрании, то его условия являются одинаковыми для всех собственников, и отдельный житель не может потребовать для себя каких-то персональных условий.
Пока договор не утвержден на общем собрании, заключать его рано. Поэтому «протокол разногласий» составлять не обязательно. Ваши возражения по договору можно оформить обычным заявлением, в котором указать, какие пункты чему не соответствуют, чего в договоре не хватает и надо добавить, а что из условий Вы предлагаете изменить как совет дома (инициативная группа) в интересах всех жителей.
Согласование лучше производить в письменной форме, чтобы фиксировать позиции управляющей организации. Возможно также предварительное устное обсуждение вопросов с последующим письменным закреплением достигнутых договоренностей.
С учетом сроков на рассмотрение обращений собственников такое согласование может быть долгим, поэтому начинать лучше заранее, с приличным запасом времени до проведения общего собрания (в случае согласования условий договора, которые выносятся на голосование).
Что делать если управляющая компания не хочет изменять договор?
1. Если он заключен, то после письменных обращений можно обратиться в Роспотребнадзор на ущемляющие права потребителей условия. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе.
Также можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.
2. Если договор только выносится на голосование, то можно:
— не выбирать эту управляющую организацию и не утверждать условия договора управления. Такой вариант требует работы с собственниками, чтобы они массово проголосовали так, как нужно, и понимали, по какой причине. В этом случае собственники рискуют, что способ управления не будет реализован, и выбор компании будет происходить по конкурсу, проводимому местной администрацией. Поэтому обязательно параллельно надо искать и выбирать другую компанию.
— выбрать эту компанию, но потом действовать как в прошлом случае (п.1) для уже заключенного договора управления.
— выбрать компанию и ничего не делать, если незаконные условия она не применяет в работе, а невыгодные для жителей условия отсутствуют или с ними возможно жить.
Важно понимать, что многие управляющие организации выносят на голосование неправильные договоры, не потому что они хотят нарушить права потребителей или получить штраф. Просто они берут готовые образцы договоров управления с интернета, где много устаревшей информации, а свежих и актуальных образцов в свободном доступе найти нереально. Многие компании, особенно небольшие и без юристов в штате, даже не вчитываются в условия договора сами. Они предлагают жителям такие договоры, потому что надо утвердить какие-нибудь условия на собрании, иначе ГЖИ не внесет изменения в реестр лицензий. Читать договор такие компании начинают, когда возникают какие-то разногласия с жителями либо контролирующими органами.
Поэтому не стоит сразу считать, что в управляющих организациях работают хитрые и дальновидные злодеи, если вам предложили неправильный договор управления. Возможно, они просто его не читали или не поняли. Предложите им свои поправки или свою редакцию хорошего актуального договора.
Составила список условий в договоре, которые не нравятся Роспотребнадзору и судам. Не нравятся они потому, что в силу п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»:
Условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Сам Роспотребнадзор говорит, что наиболее часто встречаются такие ущемляющие условия:
— взимание платы за опломбировку и введение в эксплуатацию индивидуальных приборов учёта;
— нарушение порядка приостановления (ограничения) коммунальных услуг;
— увеличение максимального размера пени, взимаемого с потребителя за просрочку оплаты коммунальных услуг;
— изменение порядка расчёта за коммунальные услуги, не предусмотренного Правилами предоставления коммунальных услуг;
— предоставление коммунальных услуг с перерывами, превышающими допустимую продолжительность;
— ограничение ответственности исполнителя за качество предоставляемых услуг;
— отказ исполнителя в проведении перерасчета за коммунальные услуги в связи с временным отсутствием потребителя в занимаемом им помещении;
— ограничение объема работ и услуг конкретному потребителю при наличии общей задолженности собственников помещений.
Посмотрела практику арбитражных судов по условиям договора управления за последние 2 года. У меня вышел немного другой список условий.
«При изменении размера платы за помещение и перечня работ по текущему ремонту, установленных соответствующим органом местного самоуправления, соответственно изменяется размер платы по Договору без дополнительного согласования» (Чита, № А78 – 4101/2016). Размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников.
В другом договоре предусматривалось, что в случае несвоевременной оплаты услуг и несвоевременной передачи показаний счётчиков, начисление платы производится по нормативам в месяце, следующем за расчётным (Кострома, № А31 – 4194/2017). Между тем, в п. 59 Правил № 354 содержится несколько другой порядок.
А вот такие условия я недавно встречала у читателя из ХМАО: сначала договор закрепляет обязанность управляющей организации выдавать жителям квитанции не позднее 10 числа следующего месяца, а потом требует от собственников внесения платы на основании платёжек ежемесячно до 10 числа календарного месяца, следующего за расчетным (Чита, №А78 – 4101/2016). Законодательство предусматривает срок для внесения платы в 10 календарных дней с момента получения потребителем от управляющей организации платежных документов.
Шедевр – вместо того, чтобы управлять домом, УК решила стать просто агентом между жителями и ресурсниками: «…В рамках агентирования, за агентское вознаграждение. Собственник поручает Управляющему заключать от своего имени, к интересах и за счёт Собственника договоры с ресурсоснабжающими организациями; представлять и отстаивать интересы Собственника перед ресурсоснабжающими организациями бесперебойной подаче коммунальных ресурсов надлежащего качества в необходимых объемах…». По этому же договору жильцы должны были платить УК агентское вознаграждение. Бывает же такое. (Ставрополь, № А 63 – 7458/2017). Предоставление коммунальных услуг является обязанностью управляющей организации, т.е. при заключении договора управления УК становится исполнителем коммунальных услуг и в целях оказания населению коммунальной услуги обязана приобретать у ресурсоснабжающей организации соответствующий ресурс и отвечать перед жителями за качество коммунальных услуг.
Там же далее было право компании «Приостановить или ограничить коммунальные услуги в случае какого-либо препятствования или регулярного уклонения Собственника от их оплаты». (Ставрополь, № А63 – 7458/2017). Правила №354 устанавливают императивный перечень оснований для ограничения или приостановления коммунальных услуг. Основание «в случае какого-либо препятствования» не предусмотрено.
Бывает, что договор уменьшает ответственность УК за содержание общего имущества: «управляющая организация не несет ответственности за техническое состояние имущества в доме, сложившееся до заключения договора, а также в течение всего периода времени с начала управления домом до срока выполнения работ по текущему ремонту согласно графику проведения работ по текущему ремонту, утвержденного общим собранием, при условии надлежащего финансирования». (Ярославль – № А82 – 9734/2016, Кострома – № А31 – 9919/2015)
Или так: «Собственники имеют право требовать от УК исполнения обязательств по договору в пределах, не превышающих суммы денежных средств, фактически оплаченных Собственниками обслуживаемого дома суммарно» (Чита, №А78 – 4101/2016). УК несёт ответственность перед собственниками за выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества.
А как вам такое условие: «В случае непринятия собственниками решения о выполнении ремонтных работ в установленный контролирующим органом срок, штрафные санкции, предъявленные в ходе проведения контрольно-надзорных мероприятий к УК, оплачиваются из средств лицевого счета многоквартирного дома»? «Данный пункт перекладывает ответственность за неисполнение обязанностей исполнителем на потребителей, что противоречит смыслу штрафных санкций и явно нарушает права потребителей».
Тот же договор предусматривал право УК осуществлять контроль за качеством содержания и ремонта жилья, потребления коммунальных услуг путём осмотра жилых помещений и состояния инженерного оборудования у собственника, поставив его в известность о дате и времени осмотра (Кострома, № А31 – 9919/2015). Исполнитель обязан согласовать с потребителем время доступа в занимаемое им помещение, при этом при этом с определенной периодичностью. В примере уведомительный характер, а не согласование, ущемляет права потребителя услуги.
Ещё одно гениальное условие: «Управляющая организация имеет право приостановить либо перенести выполнение отдельных работ или услуг в случае: если фактическая стоимость работ (услуг) по договору превышает начисленные суммы; в случае неполного или несвоевременного внесения платы по договору; в случае отсутствия необходимости проведения работ, зафиксированной в акте осмотра общего имущества. Перенос или приостановление выполнения работ осуществляется с уведомлением собственников» (Чита, № А78 – 4101/2016). Управляющая организация не вправе принимать решения о переносе или приостановлении выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества без решения о том собственников.
Встречалось условие о том, что УК уведомляет собственника о плановых мероприятиях не позднее, чем за неделю до начала их проведения. (Кострома, № А31 – 4194/2017). Исполнитель обязан информировать потребителя о дате начала планового перерыва в предоставлении коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва.
В одном договоре было указано, что собственник обязан в течение 2‑х дней предоставить УК информацию об изменении числа проживающих, в том числе о вселившихся для проживания граждан на срок более 10 дней (Кострома, № А31 – 4194/2017). Информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, необходимо не позднее 5 рабочих дней со дня изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано прибором учёта.
Вот здесь на жителей повесили расходы по ликвидации аварийных ситуаций, без разбора, по чьей вине они произошли: «В случае возникновения в помещении, либо на прилегающей территории аварийных ситуаций, грозящих повреждению помещению, находящемуся в нём имуществу собственника, Управляющий вправе ликвидировать ее собственными силами всеми необходимыми и достаточными средствами с учетом разумности, добросовестности и соразмерности мероприятий. Все расходы но локализации аварии лежат на Собственнике помещения» (Ставрополь, № А63 – 7458/2017). Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества.
Есть вариант чуть лучше: «размер обеспечения исполнения УК обязательств по возмещению убытков вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения ею обязательств по договору или вреда, причиненного общему имуществу собственников, составляет 65588 рублей 64 копейки» (Кострома, № А31 – 4194/2017). Какая точность, но… Убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пеней), установленной законом или договором; вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных или иных недостатков работы, услуги подлежит возмещению в полном объеме.
Раньше сама как-то не обращала внимания на такое условие: «УК имеет право по вопросам, связанным с содержанием, управлением и ремонтом дома представлять перед третьими лицами интересы Собственника, в том числе в судах общей юрисдикции и арбитражных судах». Однако «…такое условие не отвечает требованиям, установленным законом к доверенности и к договору поручения, а также не является каким-либо другим видом представительства.… оно ущемляет права потребителя посредством установления возможности УК представлять интересы потребителя перед третьими лицами при отсутствии конкретных полномочий, а также вне зависимости от последующего прямого одобрения сделки потребителем». (Чита, № А78 – 4101/2016)
Про обязательный Порядок урегулирования спорных вопросов и претензий я уже писала, но повторюсь для новых читателей.
По одному договору собственник был обязан при возникновении вопросов и претензий действовать в соответствии с определенным порядком, а при его невыполнении – нести ответственность за убытки, причиненные собственникам и управляющей организации вследствие оплаты штрафов, наложенных в административном порядке, а также судебных расходов при обжаловании решений и постановлений надзорных органов. Только при недостижении соглашения с УК в соответствии с Порядком урегулирования спорных вопросов и претензий, потребитель мог обращаться в контрольные и надзорные органы, а также в суд за защитой своих прав (Ярославль, № А82 – 9734/2016). Конституционным правом на обращение в контрольные и надзорные органы гражданин может воспользоваться вне зависимости от того, обратился он заранее в управляющую организацию либо нет.
В условии о сроках рассмотрения заявлений граждан тоже часто бывают ошибки. Например, устанавливается срок не более, чем в течение 30 дней. (Пермь – № А50 – 29280/2015, Ярославль – № А82 – 9734/2016, Кострома – № А31 – 9919/2015). Рассмотрение обращений потребителей жилищно-коммунальных услуг должно производиться в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг и иными нормативно-правовыми актами, касающимися предоставления коммунальных услуг и содержания жилищного фонда.
Нередко в договоре прописываются незаконные условия его расторжения. Например, «собственники имеют право в любое время на общем собрании принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора при условии оплаты расходов УК, фактически понесенных на выполнение обязанностей по договору. При этом дата прекращения договора управления по данному основанию не может быть ранее 3 месяцев с момента общего собрания». Или ещё мощнее: «Наличие задолженности собственников по оплате УК фактически понесенных расходов лишает собственников права на принятие решения об изменении способа управления». Решение о расторжении договора управления принимается общим собранием собственников жилых помещений, и именно эта дата может являться датой расторжения договора. Наличие задолженности перед УК значения не имеет. (АС Ярославской области, № А82 – 9734/2016)
Другой необоснованный вариант: «договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе УК, о чём собственник должен быть предупрежден не позднее, чем за 2 месяца до прекращения Договора, в случае если: МКД окажется в состоянии, не пригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые УК не отвечает; собственники помещений регулярно не исполняют своих обязательств в части оплаты; собственники приняли иные условия Договора об управлении МКД при рассмотрении о его пролонгации, которые оказались неприемлемыми для УК». Закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления только по инициативе собственников на основании решения общего собрания и не предусматривает односторонний порядок расторжения по инициативе управляющей организации. (Чита, № А78 – 4101/2016)
Что можно сделать, если в договоре есть подобные условия и компания активно пользуется ими, нарушая права жителей? Роспотребнадзор предлагает 3 варианта действий.
1. Предъявление претензии исполнителю.
Потребитель, в случае включения в договор условий, которые ущемляют его права, вправе обратиться к исполнителю с письменной претензией, составленной в двух экземплярах, в которой чётко формулируются требования потребителя. Один экземпляр претензии вручается исполнителю, либо направляется письмом (с уведомлением).
2. Обращение в суд с исковым заявлением.
В случае отказа УК в удовлетворении претензии необходимо обращаться в судебные органы. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они возмещаются исполнителем в полном объеме.
3. Административная ответственность.
За включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, Роспотребнадзор может привлечь к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ. К обращению надо приложить копию договора. Но контролирующий орган не вправе привлечь УК к ответственности, если с момента заключения договора прошло больше года.