Квартира под сдачу ремонт ошибки

Итак, перед вами задача: сделать ремонт в квартире, которую планируете сдавать в аренду. При этом необходимо соблюсти некоторые условия: ремонт должен быть недорогим, износостойким, а еще удовлетворять вкус любых потенциальных жильцов. Поехали!

Выбираем подрядчика

Затевая ремонт в квартире, хозяин часто в целях экономии решает провести все работы собственноручно. Вариант на самом деле неплохой для тех, у кого много свободного времени, на счету десяток удачно отремонтированных квартир и в распоряжении пара толковых помощников. Если хотя бы один фактор отсутствует, то экономически выгоднее обратиться к подрядчику.

Знающие люди, читай «пострадавшие от своей жадности», категорически не советуют выбирать малоизвестных, но очень дешевых исполнителей. Ремонт может оказаться некачественным и в ближайшее время потребуется «переремонт», неквалифицированные работники могут не уложиться в срок – а это все убытки.

Услуги дешевой рабсилы в конечном итоге могут оказаться дороже, чем ремонт от команды профессионалов.

Как не попасть впросак? У подрядчика должно быть портфолио с примерами работ, отзывы заказчиков, но самое верное – личные рекомендации ваших знакомых, которые уже имели с ним дело.

Закупаем материалы

Какими бы рекомендациями не обладал подрядчик, а выбирать материалы для ремонта все-таки следует самому. Также надо лично просчитать, сколько материала брать.

Не поленитесь объехать несколько магазинов, выбирайте именно то, что максимально подходит вам по цене и качеству.

Подрядчик же, скорее всего, будет закупать материалы в магазине, где ему предоставляются бонусы – то есть, выбор будет равен ассортименту того самого магазина. Имея указания экономить, он выберет подешевле в ущерб качеству или наоборот купит по высокой цене, а вам скажет, что из имеющихся товаров это было самым дешевым. Вам же еще придется оплатить его потраченное рабочее время. Остается добавить, что бонусы, предоставляемые магазином, на вас никак не отразятся. Надзор и еще раз надзор – залог успешной экономии средств.

Где и когда покупать

Вы удивитесь, но время года имеет значение при планировании ремонта. Стоимость стройматериалов ниже осенью – распродажи летних «остатков» помогут сэкономить вам до 30% от полной стоимости материалов. Осенью строительные магазины должны будут «скинуть» скоропортящиеся товары – такие как монтажный клей, герметик, шпаклевка и т. д. Если покупать один пакет клея, то экономия едва ли заметна, но если закупить все необходимое сразу, то получается круглая сумма.

Бюджетные материалы

Бюджетные материалы не значит плохие. Это значит – недорогие, износостойкие и ремонтопригодные.

Совсем дешевое не рассматриваем сразу – оно недолговечно, помните об этом.

Покраска и побелка – классические способы освежить потолок, если натяжной потолок не вписывается в бюджет. Потолочные плиты дешевы и практичны, но рекомендовать их не хочется – «золотой век» пенопласта уже прошел и вряд ли вернется.

Обои под покраску позволят освежать их так часто, как захочется или потребуется. Если качество стен позволяет, то можно рассмотреть покраску стен без обоев. Они легко подкрашиваются местами и перекрашиваются полностью. Можно сказать, это идеальный вариант, если в квартире будут проживать семьи с маленькими детьми или домашними животными. Кроме того, крашенные стены красиво смотрятся.

При бюджетном ремонте невозможно обойтись без линолеума и ламината. Эти материалы не только достойно выглядят, но и обладают другими достоинствами – они практичны, требуют минимального ухода, их легко заменить.

В «мокрых» зонах оптимальным решением станет керамическая плитка и акриловая краска.

Главное, чтобы работы по покраске и укладке были проведены не только качественно, но и аккуратно.

Отмыть и отремонтировать

Если сантехника цела, но имеет отталкивающий внешний вид, то это еще не повод выносить ее на свалку. Практически любую грязь можно отмыть с помощью сильных реагентов и парогенератора.

Если в ванной комнате плитка в целом выглядит прилично и только несколько плит портят общую картину, то заменить можно именно их.

Батареи – наследие советских времен, в условиях экономии менять необязательно. Их можно закрыть специальной панелью (купите или закажите ее). Если батареи откровенно облезли и проржавели, то специальная радиаторная эмаль вам в помощь. Она дешевле, чем покупка и замена батарей.

На чем нельзя экономить

В оценке состояния коммуникаций будьте беспощадны – трубы либо отличные, либо требуют замены. Реставрировать их не имеет смысла. Залатанные, рано или поздно они дадут течь, а это попахивает не только новым ремонтом у вас, но еще и у соседей. Уберегут от неприятностей пропиленовые трубы – они недорогие и прослужат вам лет 50.

Электропроводка требует аналогично строгой оценки.

Планируем интерьер

Во-первых, вы должны точно знать, какой станет квартира после ремонта. «Война план покажет» – откровенно план плохой. Если у вас не будет четкого представления о конечном результате, то в процессе ремонта последуют новые идеи, переделки, которые повлекут дополнительные траты.

Во-вторых, планируя интерьер, держите в голове, что вам надо создать обстановку нейтральную, а не «под себя». Это значит, что если вы ярый поклонник комнатных растений и вам хочется поставить возле окна многоярусную конструкцию под цветочные горшки, забудьте эту идею. Поставьте на это место шкаф – он в принципе полезнее, а значит скорее побудит к сделке, нежели громоздкая этажерка с бесподобной фуксией.

Интерьер должен быть максимально функциональным и обезличенным.

Никаких вещей, напоминающих о вас – фото на стенах, декоративных подушек на диванах… Даже картины с милыми кошечками, которые нравятся всем, лучше убрать. Поверьте, у будущих жильцов есть свои «кошки» и они сами захотят их повесить. Ориентируйтесь на стандартные нормы удобного и комфортного жилья, никакого украшательства!

Дизайнер рассказала, как с помощью ремонта можно продать или сдать квартиру дороже и какие приемы делают интерьер визуально привлекательней

Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.

Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.

Нужна ли помощь специалистов

Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.

Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».

«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.

В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.

Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.

На чем можно и нельзя экономить

На ремонт с нуля (полный демонтаж в старом фонде или ремонт в новостройке без отделки) уходит обычно 3-6 месяцев. Стоимость ремонта складывается из цены проекта и надзора за стройкой, услуг подрядчиков и совокупности строительных материалов. В среднем, на ремонт однушки потребуется от 1,5 млн руб.

Началу работ предшествует этап планирования (чертежи) и составления полной сметы на материалы (вплоть до вилок и полотенец) и работы. «Обычно я предлагаю заказчику несколько вариантов подрядчиков по строительным работам, но решение в любом случае он принимает сам», — говорит Анна.

Для оптимизации бюджета на ремонт, особенно в несложных проектах, не требующих серьезного авторского надзора, целесообразно отказаться от этой услуги и сэкономить. «Я пишу и выкладываю подробные сметы, чтобы можно было оценить стоимость разных решений. Но чтобы проект был выгодным, заказчик должен сам включаться: закупать все материалы и мебель по списку, договариваться о доставках. Я не делаю авторский надзор, потому что с авторской точки зрения у меня очень простые проекты», — добавляет инвестиционный дизайнер.

При ремонте стандартных квартир позволительно совершать «дизайнерские грехи». Например, выбирать цвета красок, не делая примеры выкрасов, а просто по монитору, а также использовать повторяющуюся мебель в разных проектах. Эти «ошибки» не влияют существенно на финансовый результат, утверждает Анна.

Перед выставлением квартиры на рынке, не важно, после ее полного ремонта или просто небольших улучшений, огромное значение имеет качественная фотосъемка. Вот на чем однозначно не стоит экономить. Тем более что услуги профессиональной фотосъемки квартиры не так дороги — от 5 тысяч рублей.

Почти без бюджета

Если квартира в хорошем состоянии и не требует немедленного ремонта, для ее сдачи в аренду или перепродажи бывает достаточно просто хорошенько убраться, избавиться от лишних вещей и расставить акценты, докупив несколько недорогих ярких предметов интерьера.

«Я ищу параллели с поведенческой экономикой, изучаю, что влияет на решение человека об аренде или покупке квартиры. Какой цвет, какая мебель? Мой самый любимый пример, — квартира, в которую были куплены только лампа из «ИКЕА» и красная салфетка на стол.

Моим знакомым нужно было продать квартиру на первом этаже, с очень старым ремонтом. Над ней, на втором этаже, продавалась точно такая же по планировке и площади квартира. Я посоветовала собственникам, что выкинуть из квартиры, что докупить и как все сфотографировать. В результате, выбирая между двумя квартирами, покупатели предпочли нашу, с лампой и салфеткой. Она им понравилась больше и показалась более уютной. Таким образом практически на ровном месте собственники получили 300 тысяч — таков мог быть дисконт в цене их квартиры из-за непопулярного первого этажа», — делится историей дизайнер.

Типичные ошибки

Основные ошибки в расчете расходов на ремонт связаны с черновыми материалами и работой строителей, которые не всегда могут заранее рассчитать объем материалов и время, и 200 тыс. руб. могут легко превратиться в 400 тыс. руб.

Еще один частый просчет — это сроки. Строители не могут точно рассчитать время работ, либо у заказчика что-то происходит и дальше начинаются задержки с заказом материалов или мебели и все растягивается на несколько месяцев.

«Поэтому я рекомендую закладывать в проект ремонта 1-2 дополнительных месяца, так как всегда возможны задержки как по вине исполнителя, так и без нее, а просто по причине отсутствия необходимых материалов на складе, например, или кухню вместо 1 дня могут собирать 3 недели из-за некомпетентных сборщиков или брака в отдельных деталях», — поясняет дизайнер.

По ее словам, сложнее всего контролировать экономику проекта, если внезапно заказчик сам решил остаться жить в квартире, изначально купленной для сдачи в аренду. Начинаются мучительные переборы вариантов плитки / кроватей / напольных покрытий, потому что хочется «поинтереснее», «только не белое/синее/мраморное». Заказчик начинает примерять все решения на себя, а для себя «ничего не жалко» и хочется сделать квартиру мечты за бюджет квартиры для аренды. Удорожание некоторых позиций в смете обесценивает работу дизайнера, и доходность по квартире падает.

Советы

Квартиры с новым ремонтом сдаются намного лучше. Мы узнали у эксперта, как выбрать материалы и цветовую гамму, чтобы квартира понравилась сразу нескольким жильцам

При ремонте квартиры для аренды важно думать не только о красоте, но и о качестве. Разбираемся, на чем ни в коем случае нельзя экономить и от чего лучше отказаться.

Выбирайте нейтральную гамму

Лучше всего — светлую. Например, молочный сочетается с любыми цветовыми акцентами, делает пространство визуально больше и чище. К тому же этот цвет легко обновить.

Закажите качественные отделочные материалы

Хорошо сделанный ремонт поднимает арендную плату в среднем на 15%. К тому же качественные материалы прослужат намного дольше остальных, а значит, новый ремонт придется делать еще не скоро.

Покрасьте стены

Конечно, обои обойдутся дешевле, но лучше потратить немного больше денег и покрасить стены. Так в будущем вы сможете легко обновить ремонт, даже если стены разрисуют дети или обдерут питомцы.

Выберите долговечное напольное покрытие

Линолеум уже через пару лет покроется царапинами и вмятинами, а ковролин часто вызывает аллергию. Самый оптимальный вариант — плитка или виниловые полы.

Выделите место для хранения вещей

Организуйте небольшую гардеробную или кладовую, ее можно сделать даже в маленькой квартире. Например, оборудовать полки в нише и закрыть ее дверцами.

Используйте минимум мебели

Купите только самое необходимое. Постарайтесь выделить полноценное спальное место: сейчас при аренде жилья все чаще выбирают квартиры с кроватью. А диван пусть будет со съемным чехлом: его в любой момент можно почистить или заменить.

Не экономьте на сантехнике

Так вы будете точно уверены, что она прослужит долго. Ванну можно поставить чугунную: она устойчива к повреждениям, и при необходимости можно реставрировать ее жидким акрилом.

Благодаря продуманному ремонту и хоумстейджингу мою студию уже в первый день просмотров готовы были арендовать три человека.

Мы живем в Воронеже: я, муж и четверо детей. Раньше вшестером ютились в однушке. Но в 2020 году переехали в просторную трешку в новостройке.

Из окон нашей новой квартиры открывается красивый вид на Воронежское водохранилище и пятиэтажный клубный дом по соседству. Я сразу влюбилась в него и поняла, что нам нужна квартира в этом доме.

Тогда мы продали однушку, в которой жили раньше, и на эти деньги купили студию в том самом клубном доме. Квартиры стоили одинаково — не пришлось доплачивать.

Студию мы решили сдавать. Но сначала нужно было в нее вложиться: квартира была без отделки. Первые 200 000 Р дала взаймы моя мама. Я сказала ей, что отремонтирую студию по минимуму и буду сдавать. Но что-то пошло не так. В итоге я сделала там дизайнерский ремонт и потратила почти в четыре раза больше — свыше 750 000 Р.

В статье расскажу, как мы с нуля отделали квартиру для аренды, как продумывали дизайн и на что обращали внимание при выборе материалов.

На полный ремонт студии площадью 38 м² мы потратили 750 690 Р

Почему мы выбрали эту студию

Дом. Мне очень нравится дом, в котором находится студия. Он кирпичный, новый — 2018 года постройки. Все соседи уже сделали ремонт и въехали в свои квартиры, так что звуки ремонта не мешают жить. В доме всего 60 квартир, и многие жильцы знают друг друга. В основном это интеллигентные и обеспеченные люди — так называемый средний класс, хотя большинство живет лучше среднего по воронежским меркам.

Двор. У дома своя территория, огороженная забором. Двор без машин: владельцы двух- и трехкомнатных квартир получали вместе с ними также места на подземной парковке, остальные паркуются за забором. Во дворе есть детская площадка и мангальная зона для всех жильцов.

Район экологичный, окруженный парком, на берегу водохранилища. Здесь есть все для комфортной жизни: школа, детский сад, поликлиника, магазины, остановки общественного транспорта, два университета, пристань, стоянка катеров и яхт, ресторан, санаторий. Район считается элитным: поблизости находятся дома местных олигархов.

Студия просторная — 38 м², из них 5 м² занимает санузел. Она находится на втором этаже. В квартире индивидуальное отопление и большое панорамное окно. Вид не самый живописный: во двор и старые частные дома, хотя вдалеке можно разглядеть водохранилище.

Наши планы

Квартира нам досталась без чистовой отделки. Но кое-какие работы уже выполнили застройщик и прежний хозяин. В студии был теплый пол, стяжка пола, разводка электрики и грубая шпаклевка стен.

Нам предстояло сделать покрытие пола, финишную отделку стен и потолка, установить розетки, выключатели и светильники. Санузел нужно было отделать полностью: сделать гидроизоляцию и стяжку пола, а потом уложить плитку и смонтировать сантехнику.

Где взяли деньги на ремонт и как планировали окупать вложения

Первые 200 000 Р на ремонт дала моя мама. Их мы решили потратить на отделку санузла. Остальную сумму заработали со временем — планировали уложиться в 500 000 Р, включая мебель, технику, декор. Забегая вперед, скажу, что нам это почти удалось.

Ремонт мы планировали с таким подходом: аренда — это бизнес, а расходы на отделку — инвестиция. В первую очередь нужно было понять, за сколько можно сдать эту квартиру и стоит ли вкладывать в нее много.

Мы решили сдавать квартиру на долгий срок. К краткосрочной аренде не были готовы: нужно заниматься бронированием, заселять гостей и убирать за ними, к тому же могут попасться недобросовестные жильцы. Знакомые, которые сдавали жилье посуточно, рассказывали случаи, когда жильцы выносили мебель и технику, разбивали душевые кабины, стекла и шкафы, портили текстиль и курили, несмотря на запрет.

В 2020 году однушки и студии в Воронеже сдавали за 12 000—16 000 Р в месяц. Но это были квартиры со средним ремонтом, дешевой мебелью, пустующими квадратными метрами, неприглядной кухней и минимумом техники: холодильником, стиральной машиной, плитой, микроволновкой.

У нашей студии были преимущества: элитный район и дом, закрытая территория. Такой вариант с хорошим ремонтом можно было сдать дороже.

В то же время я понимала, что у нашей квартиры есть недостатки:

• нет балкона;
• парковка только за воротами;
• тонкие стены — хорошо слышно соседей с одной стороны;
• вид из окна на старый частный дом.

Я изучила рынок недвижимости в Воронеже и поняла, что после ремонта смогу сдавать свою студию за 20 000—30 000 Р. Я изначально знала, что буду работать с арендаторами только по договору. Можно платить как физлицо НДФЛ 13% с доходов от сдачи недвижимости. То есть за год я могу заработать от 200 000 до 300 000 Р после вычета налогов. При таком сценарии вложения в квартиру окупятся за три-четыре года. Если оформить самозанятость, налог будет меньше, а значит, студия окупится еще быстрее.

Как я пробовала обойтись без дизайнера

Мне нравится заниматься ремонтом и самостоятельно продумывать дизайн. К моменту ремонта в студии у меня уже был неплохой опыт: с нуля отделала три квартиры, которые покупала для себя, жила там, а спустя время продавала. В ремонте и планировании мне иногда помогали муж и кум.

Стиль. В студии мне хотелось воплотить средиземноморский стиль. В первую очередь это сочетание белого, сочного морского, зеленого и оливкового цветов. Для вдохновения искала картинки в интернете и использовала сайт houzz.ru — там я находила реальные дизайны квартир и планировки, идентичные моей.

Дизайн. Сначала я придумала дизайн санузла. Параллельно с его ремонтом начала продумывать дизайн остальной части квартиры. Например, я хотела поставить жалюзийный шкаф, купила светильники и планировала вписать в интерьер любимые барные стулья, которые покупала в «Икее» несколько лет назад. Мне казалось, что это просто.

Ошибки. На санузле все и закончилось. Я сама подобрала и купила материалы, сантехнику, декор, а также наняла мастера. В итоге санузел полностью отделала, но допустила ошибку: разместила стиральную машину практически на проходе.

Я надеялась, что она не будет мешать. А она мешала. Пришлось переносить дверной проем в уже отделанном помещении. Рабочие аккуратно срезали часть стены по плиточному шву и перенесли ее на другую сторону. Плитку при этом пришлось выкладывать заново.

После этого я решила обратиться к дизайнеру. Он не только предлагает интерьерные решения, но и занимается технической частью: готовит грамотные планы перегородок, освещения, расстановки мебели. Кроме того, хотелось вау-эффекта — а он, как мне кажется, достигается именно с дизайнером.

Как нашли дизайнера и сделали дизайн-проект

Дизайнера я искала по рекомендациям знакомых и в соцсетях. Смотрела только на личные проекты, даже если человек работал в студии дизайна. Еще обращала внимание на дизайн-проект и на то, что получилось на деле. Но мне не везло: кто-то был занят на других работах надолго, а для кого-то моя студия казалась слишком маленьким проектом.

Ольга очень точно поняла мое задание: минимальными средствами сделать проект, который окупит себя за три-четыре года. Я делилась с ней идеями и говорила, с какими материалами готова работать. Дала конкретные артикулы предметов, которые уже были в квартире: керамогранита, плитки, светильников. Ольга предлагала свои решения.

В итоге на полу мы решили выложить керамогранит, оштукатуренные стены просто покрасить, а потолок оставить бетонным. В интерьер вписали жалюзийный шкаф, который я собиралась сделать самостоятельно, мои светильники и барные стулья.

Для зонирования Ольга предложила использовать витраж. Я вспомнила, что у мамы на чердаке хранится авторский витраж, который я когда-то забрала у воронежской художницы за бутылку виски. Он отлично подошел к интерьеру, стал его акцентом и поделил квартиру на кухню-гостиную и спальню.

Работа над дизайном заняла примерно месяц. Кроме визуальной части Ольга подготовила технические планы: развертку стен, по которой рабочие возводили перегородки, электрику, план пола с раскладкой плитки, план кухни, по которому я заказала модули.

Дизайн-проект стоил 37 000 Р. Рада, что обратилась за ним к дизайнеру. В ходе ремонта я поняла, что даже самый красивый интерьер, который есть в голове, невозможно воплотить без правильных чертежей.

Где покупали материалы

Это был мой четвертый ремонт, и к тому времени я знала строительный рынок Воронежа от и до. Почти во всех магазинах отделочных материалов у меня были дисконтные карты с максимальными скидками — до 20%.

Дальше расскажу, где искали мастеров и как делали ремонт. Мы разбили его на два этапа: сначала полностью отделали санузел, потом — основное пространство.

Ремонт санузла

Мастер. Для ремонта санузла я наняла Дмитрия. Этого мастера посоветовали соседи по квартире, где я живу. Работалось с ним легко: я показывала на бумаге, где и что разместить, а он монтировал трубы под этот план. Дмитрий полностью отремонтировал ванную: сделал стяжку пола, разводку сантехники и электрики, гидроизоляцию, уложил плитку и установил сантехнику.

Работа заняла примерно три недели. Мне очень понравился результат, поэтому позже я попросила Дмитрия уложить плитку на полу в остальной части квартиры. За все заплатила ему около 80 тысяч рублей. Часть материалов мастер приносил сам из своих запасов или покупал, поэтому назвать точную сумму именно за работу сложно.

Расскажу детальнее, как и что сделали.

Душевая. Вместо ванной мы сделали душевую зону — мне кажется, так просторнее и гигиеничнее. К тому же, если поддон в душевой повредится, мы можем его покрасить или заменить. Это будет дешевле, чем ремонтировать или менять ванну. Перегородку в душевой тоже легко заменить. За поддон мы заплатили 6000 Р, за перегородку с зеркальными вставками — еще 11 000 Р.

Застройщик предусмотрел в ванной пятисантиметровое углубление в стене. В этой нише мы разместили коммуникации, в том числе встраиваемые смесители — они обошлись в 25 000 Р. Всю эту конструкцию закрыли влагостойким гипсокартоном. Материал для этих конструкций, включая гипсокартон и металлический профиль, я купила в «Леруа Мерлене» за 8000 Р.

Плитка. Стены санузла мы полностью покрыли керамической плиткой, а пол — керамогранитом. В качестве основной плитки я выбрала самую дешевую белую из «Леруа Мерлена» — она обошлась в 11 200 Р. Еще купила акцентную плитку, чтобы выделить зону душевой и фартук над раковиной. Выбрала яркую глазурованную плитку в форме вытянутого кирпичика бренда «Керама Марацци» — он мне нравится по качеству и условиям: если после ремонта будут остатки, их можно сдать обратно в магазин. За эту плитку мы отдали 4400 Р.

Сантехника. Дмитрий установил подвесной унитаз, инсталляцию для него и гигиенический душ рядом. Инсталляция для унитаза Grohe стоила 10 500 Р и показала себя хорошо — за два года никаких нареканий. За унитаз мы отдали 8000 Р, со временем его можно заменить. Раковину купили небольшую, прямоугольной формы, за 3500 Р.

Полотенцесушитель выбирали только электрический: боялись, что водяной потечет. Еще для меня было важно, чтобы он был с кнопкой выключения: так можно контролировать температуру в ванной и экономить электричество. Заказали его на «Озоне» за 5100 Р.

Столешница. Раковину мы поместили на столешницу из сосны. Для этого купили мебельный щит в «Леруа Мерлене» за 1200 Р и покрыли его маслом фирмы Rubio Monocoat. Это масло мы использовали и раньше при ремонте. Мне понравилось, что оно подходит для непрофессионалов: с одного слоя создает хорошее покрытие. Вода не проникает в поры и не оставляет пятен.

Если покрытие испортится, его можно быстро восстановить — в квартире для аренды это особенно важно. Например, на столешницу в трехкомнатной квартире я пролила химический состав. Он размыл масло, и осталось пятно. Тогда я сняла верхний слой с дерева шлифовальным диском, снова покрыла маслом, и столешница стала как новая.

Шкафы. Шкаф для белья мы спроектировали и сделали с кумом. Для него тоже купили мебельный щит за 3000 Р в «Леруа Мерлене» — нам его распилили там же. Еще понадобилось четыре жалюзийные дверцы — каждая стоила 850 Р.

Кум собрал шкаф, а я покрасила. Для начала покрыла зеленым маслом для уличной мебели бренда V33 — банка объемом 0,75 л стоила 800 Р. Потом я создала эффект состаренности: натерла воском, покрыла слоем белой краски и местами сняла ее шпателем. Краска, которая въелась в текстуру дерева, осталась, а остальное ушло вместе с воском.

Зеркальный шкаф мы купили в «Кастораме» за 6000 Р. На него установили светильник за 1000 Р. Второй источник света — светильник-таблетка на потолке.

На отделку санузла мы потратили 205 740 Р

Черновой ремонт жилой зоны и кухни

Мастера. Я нашла их в воронежской группе «Приму в дар, отдам даром» в соцсетях. Обзвонила контакты по рекомендациям и остановилась на Руслане: он быстро приехал, посмотрел на объект и согласился взяться за работу.

В бригаде Руслана работало четыре человека. Мне показалось, что они умеют все: грамотно читают чертежи, делают разводку электрики, обшивают стены вагонкой, кладут плитку, собирают мебель. Примерно за месяц они закончили работы, и результатом я тоже осталась довольна. Мне есть с чем сравнивать. Во время ремонта трехкомнатной квартиры постоянно казалось, что меня разводят: цены явно не соответствовали качеству, многих рабочих приходилось увольнять.

Были и ошибки, но мастера из бригады Руслана легко и быстро их исправляли. Например, розетку на фартуке кухни они разместили на 10 см ниже, чем на плане дизайнера. Когда мы пришли устанавливать барную стойку, она уперлась в розетку. Рабочие сняли плитку, перенесли розетку и вернули плитку на место. Плитку взамен демонтированной купили за свой счет.

Цены бригада назвала перед работами, и они не менялись в процессе. Договор не заключали — знаю, что это рискованно, но тогда мне это не казалось обязательным. Всего я им заплатила около 60 тысяч рублей.

Отдельные мелкие работы выполняли мастера, которых я находила по рекомендациям. Например, так мне сделали гидроразводку на кухне, теплый пол и двери.

Электроразводка. Расположение розеток и выключателей мы спланировали вместе с дизайнером. Старались вносить лишь минимальные изменения в электроразводку, которая осталась от прошлых владельцев студии.

Я выбрала надежные розетки и выключатели, чтобы как минимум 10 лет не вызывать электрика и не ремонтировать. По рекомендации электрика купила серию Valena с пружинными механизмами. Всего установили 10 розеток и пять выключателей — на них потратили 5000 Р.

Еще по всей квартире мастер сделал теплый пол, поскольку мы планировали уложить керамогранит.

Освещению уделили особое внимание. В основном пространстве студии предусмотрели несколько источников света:

• 12 маленьких светильников по периметру кухни-гостиной — 8500 Р;
• подсветку обеденной зоны — подвесной светильник «Ранарп» из «Икеи» за 2000 Р;
• светодиодную подсветку столешницы — 3000 Р;
• верхний свет в спальне — люстру с «Авито» за 1500 Р;
• большой светильник в прихожей — 6000 Р.

Еще мы поменяли электрические автоматы в щитке на более надежные — уже не помню, сколько это стоило. Многие материалы для разводки сантехники и электричества покупали сами мастера, поэтому я считала их вместе с работой.

Гипсокартонные конструкции. Из гипсокартона мы сделали несколько конструкций:

• опущенный потолок;
• перегородку, которая разделила студию на две части — кухню-гостиную и спальню;
• перегородку для встроенного шкафа;
• обрамление окна.

По дизайн-проекту на обрамлении окна должна быть живопись — раскидистая сосна. Идея этой живописи в следующем: сто лет назад на месте нашего дома был питомник прибалтийского растениевода Иоганна Карлсона. Некоторые его растения до сих пор можно увидеть поблизости. Но до росписи у меня руки пока не дошли.

Шпаклевка. Стены в студии уже были ошпаклеваны, но предстояло сделать финишную шпаклевку. Этим занималась женщина из бригады Руслана. Я не просила ее выравнивать стены, потолок и гипсокартонные конструкции идеально — достаточно, чтобы они выглядели гладкими и аккуратными. За неделю все было готово.

Потолок. Я сразу решила не делать натяжной потолок — мне кажется, он делает из квартиры пластиковый ящик. Дизайнер предложила сделать потолки на разных уровнях, чтобы зонировать вытянутое помещение. В итоге над прихожей и спальней мы опустили их на 20 см с помощью гипсокартонной конструкции, а в зоне кухни-гостиной оставили бетонный потолок и жидкими гвоздями прикрепили на него фальшбалки.

Я выбрала три толстые и массивные балки — купила их в интернет-магазине «Лавон» по 2500 Р за штуку. Еще 1000 Р заплатила за доставку до квартиры.

На черновой ремонт потратили 185 250 Р

Чистовая отделка

Пол. Мы выложили его керамогранитом по всей квартире. Укладывали единым полотном без порожков и переходов. Плинтус везде, кроме прихожей, сделали из того же керамогранита. За материал заплатили 14 400 Р, за работу — еще 27 000 Р.

По моему опыту, керамогранит практически не царапается и хорошо моется. У нас он пережил много падений мелких предметов. Но не советую использовать керамогранит в квартире без теплого пола: этот материал очень холодный.

Жалею, что выбрала мелкие плитки. Если бы я делала ремонт сейчас, то укладывала бы максимально крупные. Так будет меньше швов, которые требуют отдельного ухода: хорошо вычистить их можно только паром или жесткой бытовой химией.

Стены. Почти все стены в студии я покрасила сама. Мне нравится этот процесс, никому его не доверяю. Для работы использовала белую краску Timantti 20 от Teknos. Она стоила 6000 Р за 9 литров — двух таких банок хватило на 80 м² поверхности в три слоя. Мне нравится эта краска: она легко наносится. Если стены испачкаются, их легко мыть, краска не растекается при трении и устойчива к абразивным средствам. Расходники обошлись еще в 1500 Р: три валика, три катушки малярного скотча и укрывная пленка.

Деревянная панель в прихожей. По моей задумке, она должна была выглядеть единым полотном без текстуры дерева. Поэтому я купила дорогую липовую вагонку по 2000 Р за 1 м² — понадобилось 10 м². В качестве плинтуса взяла импрегнированную доску, то есть обработанную по технологии глубокой пропитки древесины. Выбирала под цвет керамогранита на полу.

Я осталась довольна результатом и теперь всем знакомым рекомендую не колеровать краску, а покупать готовую. Во всех банках готовой краски одинаковый цвет, и при необходимости можно просто докупить ее. При колеровке этого добиться сложно: оттенки могут различаться.

Фартук. Для него мы использовали плитку «кабанчик». Обычно фартук делают шириной 60 см. Но мы отказались от верхних шкафов, поэтому сделали его выше — 1,5 м. Такой же плиткой выложили смежную стену, а сверху прикрепили сосновые бруски. За 12 м² плитки в «Леруа Мерлене» заплатили 9600 Р.

Межкомнатная дверь в студии только одна — в санузел. Мы ее купили на распродаже: полотно обошлось в 3000 Р, а за наличники, доборы, ручку, петли и доставку заплатили еще 7000 Р. Установка стоила 2000 Р. Комплект доборов не пригодился, вернули их в магазин — нам отдали 1500 Р. Итого за дверь с установкой заплатили 10 500 Р вместе с установкой. Я считаю, что это недорого. Для сравнения: каждый комплект дверей в трехкомнатной квартире нам обошелся в 25 500 Р, а там у нас шесть дверей.

На чистовую отделку мы потратили 116 700 Р

Обустройство квартиры

Я считаю, что для долгосрочной аренды квартиру не обязательно полностью обставлять. Часто квартиры сдают просто со свежей отделкой. Для длительного проживания арендаторы готовы покупать и привозить свое: технику, мебель, текстиль. Но в дорогих квартирах должно быть все необходимое для жизни.

Расскажу, как мы обставили нашу студию.

Кухня. Мы решили делать кухню без верхних навесных шкафов. Старались найти вариант подешевле и заказали пять отдельных модульных шкафов белого цвета. Шкафы связывали между собой щелевыми планками для столешницы. В результате получилась угловая кухня: длинная сторона — 2,9 м, короткая — 1,2 м.

Шкафы и кухню мы проектировали и собирали вместе с кумом: он в прошлом мебельщик и сейчас иногда рад вернуться к этому занятию.

Со временем мы поняли, что кухня оказалась слабым местом квартиры. ЛДСП, из которого она сделана, не отличается влагостойкостью, столешница тоже быстро набухает, в ней много стыков. А самым слабым звеном стал пристенный плинтус, который расплавился возле газовой плиты. После первого арендатора я просто заменила планку плинтуса, который остался после установки кухни. А потом мне снова придется решать этот вопрос, и я пока не знаю как: снова покупать плинтус, который расплавится, — не дело.

С кухней мы заказали две столешницы и составили из них барную стойку длиной 1,5 м. Вместе с соединительными уголками и кронштейнами стойка вышла на 5200 Р.

Еще сделали дополнительный модуль для холодильника. Для этого купили в «Леруа Мерлене» щит ЛДСП размером 2,7 м и там же распилили. Важно предусмотреть ножки для такого шкафа, чтобы предохранить его от влаги во время мытья полов. Дома мы собрали его сами. В итоге модуль обошелся всего в 1200 Р.

Позже фасады кухни и шкафа для холодильника я покрасила краской V33 Renovation Perfection оливкового цвета. Каждая банка стоила 1000 Р — ушло две банки по 0,75 л.

Я не считала, сколько стоили кухонные шкафы и фурнитура по отдельности. Но на весь комплект со шкафами, мойкой, смесителем, барной стойкой и шкафом для холодильника мы потратили 35 000 Р. За установку не платили: кухню собирал кум. Фильтр для очистки воды обошелся еще в 2700 Р.

Мебель. Гипсокартонную конструкцию для встроенного шкафа мы смонтировали на этапе предчистовой отделки — об этом я уже рассказывала. Сам шкаф спроектировали и собрали вместе с кумом. Каркас сделали из распиленных щитов ЛДСП — за них отдали 5000 Р. Еще использовали неокрашенные жалюзийные дверцы — восемь штук за 7200 Р. Потом я покрасила их той же краской, что и кухню. Когда жалюзийные дверки выйдут из моды, их можно будет поменять.

Центром квартиры стал витраж, который у меня уже был. Знакомые мастера за 12 500 Р оформили витраж в раму из бука. Они же привезли ее и смонтировали на гипсокартонной перегородке. Для этого также изготовили подоконник для витража.

Еще дизайнер посоветовала мне повесить открытую полку на кухне, чтобы облегчить ее внешний вид и добавить декор на открытые пространства. Полки и подоконник для витража мы сделали тоже из мебельного щита — заплатили за них 4000 Р. Потом раму, подоконник для витража и полки на кухне я покрыла маслом Rubio Monocoat. Оно осталось у нас после покрытия столешницы в ванной.

Из мебели еще взяли металлическую кровать и письменный стол в «Хоффе», ортопедический матрас на «Авито» со склада и офисное кресло в «Икее». Над столом повесили деревянные полки в стиле «Икеи», которые сделали сами из ЛДСП.

Икеевские барные стулья «Франклин» у нас уже были. Мы с мужем покупали их еще в начале супружеской жизни — 12 лет назад. Эти стулья легкие, до сих пор выглядят как новые, не загромождают пространство. Когда я пишу эту статью, магазины «Икея» в России закрыты, но если повезет, такие стулья можно найти на «Авито».

На кухню и мебель мы потратили 107 700 Р

Техника. Мы купили только самое необходимое: холодильник, варочную панель, духовку, стиральную машину. А вот микроволновку, посудомоечную машину и телевизор решили не покупать. Не стали привозить в квартиру мелочи: фен, утюг, сушилку, пылесос и гладильную доску. Как показывает опыт, арендаторы заселяются в квартиру надолго и готовы многое купить самостоятельно.

Но позже, пообщавшись с арендаторами, я поняла, что микроволновка нужна больше, чем духовка. В духовке редко кто готовил, а про микроволновку спрашивали все. Когда-нибудь обязательно ее куплю.

Окна студии выходят на южную сторону, и летом в квартире очень жарко. Поэтому без кондиционера в нашей студии никак. Мастера по установке кондиционеров посоветовали соседи по квартире, где я живу.

Кондиционер мы купили в «Онлайн-трейде» за 15 500 Р. За работу заплатили еще 12 000 Р. Для Воронежа это дорого. Такая цена получилась, потому что я попросила повесить внутренний блок в середине комнаты, а не возле окна. К тому же слив конденсата нужно было отвести не на улицу, а в канализацию.

На технику мы потратили 73 500 Р

Мелочи. По дизайн-проекту стена в зоне спальни должна быть украшена постерами, рамами и другим декором. Для этого мы купили четыре полки для картин в «Икее», по 550 Р за каждую. В прихожую взяли несколько крючков для одежды и недорогое зеркало, которое подходило по дизайн-проекту.

На мой взгляд, текстиль в квартире для долгосрочной аренды — вещь необязательная. Обычно арендаторы готовы купить его на свой вкус. Но мы несколько раз сдавали квартиру посуточно, поэтому предусмотрели все необходимое для варианта «заезжай и живи». Купили непромокаемый наматрасник, подушки, одеяла, комплект постельного белья. За все заплатили 6500 Р.

Карниз для штор выбирали качественный, металлический. На него повесили тюль и плотные шторы. Найти их по адекватной цене было непросто, потому что нам нужен был нестандартный размер: две шторы длиной 3 м и шириной 3,5 м каждая. В итоге нашли такие в «Сима-ленде» за 4000 Р за комплект — считаю, это очень хорошая цена.

На текстиль и мелочи мы потратили 20 400 Р

Как делали хоумстейджинг

В конце 2021 года я обучилась хоумстейджингу и теперь готовлю квартиры к аренде и продаже: декорирую их, делаю привлекательнее, визуально больше и просторнее. К моменту обустройства студии в моем арсенале было всего два проекта: учебный и коммерческий. Поэтому для своей квартиры я пригласила коллегу Ольгу. Хотелось, чтобы другой человек посмотрел на квартиру со стороны.

За работу я заплатила 20 000 Р. В эту цену входила уборка после клининга: Ольга довела до блеска все стеклянные и зеркальные поверхности, натерла столешницы и полки. Еще она добавила декор, расставила мебель, сфотографировала все и красиво обработала фото.

В прихожую мы добавили тумбу для обуви: взяли стеллаж, который у меня уже был, установили сверху полку и покрасили под цвет вагонки. Подушечку на тумбу Ольга дала из своих запасов.

В зоне спальни Ольга развернула кровать изголовьем к окну, красиво заправила ее постельным бельем и пледами, поставила рядом маленький круглый столик и уложила коврики.

Еще Ольга по всей квартире добавила постеры с вдохновляющими цитатами педагога и писателя Ушинского: квартира расположена на улице Ушинского. Одним из постеров закрыла электрический щиток. За постеры и декоративные композиции мы заплатили 2000 Р.

На хоумстейджинг мы потратили 31 800 Р

Что в итоге

Я впервые делала квартиру не для себя, а для других людей — и очень довольна результатом. Процесс отделки длился восемь месяцев: с декабря 2020 года до августа 2021 года. Изначально подруга-дизайнер сказала, что ремонт мне обойдется примерно в 700 000 Р. Я надеялась сэкономить, но, когда включила мебель, технику и прочие мелочи, вышло даже на 50 000 Р больше.

С арендаторами я обязательно заключаю договор, в котором прописываю все детали: состояние квартиры, сроки аренды, условия оплаты. К договору идет приложение — перечень мебели, техники и посуды в квартире. Если что-то не нужно, арендатор это вычеркивает, при выезде мы сверяемся только с согласованным планом.

Если делаете ремонт в квартире под долгосрочную аренду

1. Перед ремонтом составьте примерный бизнес-план: за сколько вы сможете сдавать квартиру, как быстро окупятся вложения. От этого зависит бюджет на ремонт.
2. За дизайн-проектом лучше пойти к дизайнеру с хорошим портфолио. Обращайте внимание не только на сами проекты, но и на реальные фото интерьеров.
3. Все в квартире должно быть вандалоустойчивым: надежная сантехника и смесители, устойчивые к влаге полы, мебель, которую легко отремонтировать и заменить.
4. Для отделки лучше выбирать нейтральные цвета. При желании их можно разбавить декором и текстилем.
5. Из техники в квартире обязательно должен быть холодильник, плита, микроволновка, стиральная машина. Если в квартире летом жарко — еще и кондиционер. А мелочи вроде фена, гладильной доски и текстиля арендаторы обычно привозят свои.
6. Хоумстейджинг поможет сделать квартиру уютнее и сдать квартиру быстрее и по более выгодной цене.

Тоже придумали удачное интерьерное решение? Покажите и расскажите, сколько стоило и где что купили

Итак, перед вами задача: сделать ремонт в квартире, которую планируете сдавать в аренду. При этом необходимо соблюсти некоторые условия: ремонт должен быть недорогим, износостойким, а еще удовлетворять вкус любых потенциальных жильцов. Поехали!

Выбираем подрядчика

Затевая ремонт в квартире, хозяин часто в целях экономии решает провести все работы собственноручно. Вариант на самом деле неплохой для тех, у кого много свободного времени, на счету десяток удачно отремонтированных квартир и в распоряжении пара толковых помощников. Если хотя бы один фактор отсутствует, то экономически выгоднее обратиться к подрядчику.

Знающие люди, читай «пострадавшие от своей жадности», категорически не советуют выбирать малоизвестных, но очень дешевых исполнителей. Ремонт может оказаться некачественным и в ближайшее время потребуется «переремонт», неквалифицированные работники могут не уложиться в срок – а это все убытки.

Услуги дешевой рабсилы в конечном итоге могут оказаться дороже, чем ремонт от команды профессионалов.

Как не попасть впросак? У подрядчика должно быть портфолио с примерами работ, отзывы заказчиков, но самое верное – личные рекомендации ваших знакомых, которые уже имели с ним дело.

Закупаем материалы

Какими бы рекомендациями не обладал подрядчик, а выбирать материалы для ремонта все-таки следует самому. Также надо лично просчитать, сколько материала брать.

Не поленитесь объехать несколько магазинов, выбирайте именно то, что максимально подходит вам по цене и качеству.

Подрядчик же, скорее всего, будет закупать материалы в магазине, где ему предоставляются бонусы – то есть, выбор будет равен ассортименту того самого магазина. Имея указания экономить, он выберет подешевле в ущерб качеству или наоборот купит по высокой цене, а вам скажет, что из имеющихся товаров это было самым дешевым. Вам же еще придется оплатить его потраченное рабочее время. Остается добавить, что бонусы, предоставляемые магазином, на вас никак не отразятся. Надзор и еще раз надзор – залог успешной экономии средств.

Где и когда покупать

Вы удивитесь, но время года имеет значение при планировании ремонта. Стоимость стройматериалов ниже осенью – распродажи летних «остатков» помогут сэкономить вам до 30% от полной стоимости материалов. Осенью строительные магазины должны будут «скинуть» скоропортящиеся товары – такие как монтажный клей, герметик, шпаклевка и т. д. Если покупать один пакет клея, то экономия едва ли заметна, но если закупить все необходимое сразу, то получается круглая сумма.

Бюджетные материалы

Бюджетные материалы не значит плохие. Это значит – недорогие, износостойкие и ремонтопригодные.

Совсем дешевое не рассматриваем сразу – оно недолговечно, помните об этом.

Покраска и побелка – классические способы освежить потолок, если натяжной потолок не вписывается в бюджет. Потолочные плиты дешевы и практичны, но рекомендовать их не хочется – «золотой век» пенопласта уже прошел и вряд ли вернется.

Обои под покраску позволят освежать их так часто, как захочется или потребуется. Если качество стен позволяет, то можно рассмотреть покраску стен без обоев. Они легко подкрашиваются местами и перекрашиваются полностью. Можно сказать, это идеальный вариант, если в квартире будут проживать семьи с маленькими детьми или домашними животными. Кроме того, крашенные стены красиво смотрятся.

При бюджетном ремонте невозможно обойтись без линолеума и ламината. Эти материалы не только достойно выглядят, но и обладают другими достоинствами – они практичны, требуют минимального ухода, их легко заменить.

В «мокрых» зонах оптимальным решением станет керамическая плитка и акриловая краска.

Главное, чтобы работы по покраске и укладке были проведены не только качественно, но и аккуратно.

Отмыть и отремонтировать

Если сантехника цела, но имеет отталкивающий внешний вид, то это еще не повод выносить ее на свалку. Практически любую грязь можно отмыть с помощью сильных реагентов и парогенератора.

Если в ванной комнате плитка в целом выглядит прилично и только несколько плит портят общую картину, то заменить можно именно их.

Батареи – наследие советских времен, в условиях экономии менять необязательно. Их можно закрыть специальной панелью (купите или закажите ее). Если батареи откровенно облезли и проржавели, то специальная радиаторная эмаль вам в помощь. Она дешевле, чем покупка и замена батарей.

На чем нельзя экономить

В оценке состояния коммуникаций будьте беспощадны – трубы либо отличные, либо требуют замены. Реставрировать их не имеет смысла. Залатанные, рано или поздно они дадут течь, а это попахивает не только новым ремонтом у вас, но еще и у соседей. Уберегут от неприятностей пропиленовые трубы – они недорогие и прослужат вам лет 50.

Электропроводка требует аналогично строгой оценки.

Планируем интерьер

Во-первых, вы должны точно знать, какой станет квартира после ремонта. «Война план покажет» – откровенно план плохой. Если у вас не будет четкого представления о конечном результате, то в процессе ремонта последуют новые идеи, переделки, которые повлекут дополнительные траты.

Во-вторых, планируя интерьер, держите в голове, что вам надо создать обстановку нейтральную, а не «под себя». Это значит, что если вы ярый поклонник комнатных растений и вам хочется поставить возле окна многоярусную конструкцию под цветочные горшки, забудьте эту идею. Поставьте на это место шкаф – он в принципе полезнее, а значит скорее побудит к сделке, нежели громоздкая этажерка с бесподобной фуксией.

Интерьер должен быть максимально функциональным и обезличенным.

Никаких вещей, напоминающих о вас – фото на стенах, декоративных подушек на диванах… Даже картины с милыми кошечками, которые нравятся всем, лучше убрать. Поверьте, у будущих жильцов есть свои «кошки» и они сами захотят их повесить. Ориентируйтесь на стандартные нормы удобного и комфортного жилья, никакого украшательства!

Дизайнер рассказала, как с помощью ремонта можно продать или сдать квартиру дороже и какие приемы делают интерьер визуально привлекательней

Дизайнер Анна Лексина больше четырех лет занимается переделкой небольших квартир в старом жилом фонде и новостройках, которые собственники планируют перепродать или сдать. За это время она сделала около 60 проектов. Для «РБК-Недвижимость» инвестиционный дизайнер рассказала, как сэкономить на ремонте и отделке и заработать на инвестициях в недвижимость больше.

Пока это не тянет на серьезный бизнес, признается Анна, но на спрос не жалуется — большинство инвесторов, приобретая квартиры для перепродажи или аренды, активно привлекают специалистов по ремонту и отделке для повышения стоимости своих активов.

Нужна ли помощь специалистов

Инвестиции в жилье могут быть эффективными, если обеспечивают разницу между стоимостью покупки квартиры и ее продажей или, в случае аренды, дают доходность как минимум выше, чем стандартная ставка банка по депозитным вкладам. Это непростой бизнес, который требует внимательного планирования и осторожности, особенно на этапе вложения дополнительных средств в ремонт и отделку для повышения ликвидности жилья и его конечной стоимости.

Поэтому иногда проект — это капитальный ремонт с нуля, иногда — только перекраска стен и подбор текстиля. Во всех случаях действия дают результат. Квартира сдается или продается быстрее и дороже. Главный критерий — после продажи квартиры или ее сдачи в аренду ремонт должен не только окупиться, но и принести владельцу доход, отмечает Анна Лексина. Ее задача как инвестиционного дизайнера на таких проектах — их ведение «от и до».

«Я продумываю планировку, подбираю материалы и мебель, просчитываю весь бюджет еще перед началом ремонта, чтобы оценить рентабельность вложений. За сколько ее реально можно будет продать после окончания ремонта? Какую ставку аренды можно будет назначить? В идеале эту работу необходимо провести еще до покупки объекта. Потому что не всякая квартира сможет окупить инвестиции», — говорит она.

В качестве одного из хороших примеров, когда ремонт повысил инвестиционную привлекательность недвижимости, Анна приводит квартиру в центре Москвы у метро «Пушкинская». Квартира была расположена в хорошем кирпичном доме, но с очень скромным ремонтом. Собственник мог бы сдать ее с учетом состояния за 50 тыс. руб. в месяц. Но благодаря правильному ремонту и вложениям, стоимость арендной ставки выросла в 2,5 раза. После его реализации собственник с первого дня показа сдал ее по ставке 130 тыс. руб. в месяц. Всего на ремонт было потрачено 1,8 млн руб. Таким образом, обновленная квартира стала дороже сама по себе, а ремонт окупится уже через 14 месяцев.

Собственник может сделать ремонт сам, признается дизайнер. Но высок риск скатиться в крайности: квартира с дешевым ремонтом «как у соседа» может не зацепить потенциального арендатора или покупателя, или наоборот — дизайнерский ремонт с дорогими материалами и мебелью не позволит окупить себя и заработать на квартире не удастся. Анна считает, что наибольшую потребность в услугах дизайнов испытывают люди, которые профессионально инвестируют в недвижимость и хладнокровно считают деньги.

На чем можно и нельзя экономить

На ремонт с нуля (полный демонтаж в старом фонде или ремонт в новостройке без отделки) уходит обычно 3-6 месяцев. Стоимость ремонта складывается из цены проекта и надзора за стройкой, услуг подрядчиков и совокупности строительных материалов. В среднем, на ремонт однушки потребуется от 1,5 млн руб.

Началу работ предшествует этап планирования (чертежи) и составления полной сметы на материалы (вплоть до вилок и полотенец) и работы. «Обычно я предлагаю заказчику несколько вариантов подрядчиков по строительным работам, но решение в любом случае он принимает сам», — говорит Анна.

Для оптимизации бюджета на ремонт, особенно в несложных проектах, не требующих серьезного авторского надзора, целесообразно отказаться от этой услуги и сэкономить. «Я пишу и выкладываю подробные сметы, чтобы можно было оценить стоимость разных решений. Но чтобы проект был выгодным, заказчик должен сам включаться: закупать все материалы и мебель по списку, договариваться о доставках. Я не делаю авторский надзор, потому что с авторской точки зрения у меня очень простые проекты», — добавляет инвестиционный дизайнер.

При ремонте стандартных квартир позволительно совершать «дизайнерские грехи». Например, выбирать цвета красок, не делая примеры выкрасов, а просто по монитору, а также использовать повторяющуюся мебель в разных проектах. Эти «ошибки» не влияют существенно на финансовый результат, утверждает Анна.

Перед выставлением квартиры на рынке, не важно, после ее полного ремонта или просто небольших улучшений, огромное значение имеет качественная фотосъемка. Вот на чем однозначно не стоит экономить. Тем более что услуги профессиональной фотосъемки квартиры не так дороги — от 5 тысяч рублей.

Почти без бюджета

Если квартира в хорошем состоянии и не требует немедленного ремонта, для ее сдачи в аренду или перепродажи бывает достаточно просто хорошенько убраться, избавиться от лишних вещей и расставить акценты, докупив несколько недорогих ярких предметов интерьера.

«Я ищу параллели с поведенческой экономикой, изучаю, что влияет на решение человека об аренде или покупке квартиры. Какой цвет, какая мебель? Мой самый любимый пример, — квартира, в которую были куплены только лампа из «ИКЕА» и красная салфетка на стол.

Моим знакомым нужно было продать квартиру на первом этаже, с очень старым ремонтом. Над ней, на втором этаже, продавалась точно такая же по планировке и площади квартира. Я посоветовала собственникам, что выкинуть из квартиры, что докупить и как все сфотографировать. В результате, выбирая между двумя квартирами, покупатели предпочли нашу, с лампой и салфеткой. Она им понравилась больше и показалась более уютной. Таким образом практически на ровном месте собственники получили 300 тысяч — таков мог быть дисконт в цене их квартиры из-за непопулярного первого этажа», — делится историей дизайнер.

Типичные ошибки

Основные ошибки в расчете расходов на ремонт связаны с черновыми материалами и работой строителей, которые не всегда могут заранее рассчитать объем материалов и время, и 200 тыс. руб. могут легко превратиться в 400 тыс. руб.

Еще один частый просчет — это сроки. Строители не могут точно рассчитать время работ, либо у заказчика что-то происходит и дальше начинаются задержки с заказом материалов или мебели и все растягивается на несколько месяцев.

«Поэтому я рекомендую закладывать в проект ремонта 1-2 дополнительных месяца, так как всегда возможны задержки как по вине исполнителя, так и без нее, а просто по причине отсутствия необходимых материалов на складе, например, или кухню вместо 1 дня могут собирать 3 недели из-за некомпетентных сборщиков или брака в отдельных деталях», — поясняет дизайнер.

По ее словам, сложнее всего контролировать экономику проекта, если внезапно заказчик сам решил остаться жить в квартире, изначально купленной для сдачи в аренду. Начинаются мучительные переборы вариантов плитки / кроватей / напольных покрытий, потому что хочется «поинтереснее», «только не белое/синее/мраморное». Заказчик начинает примерять все решения на себя, а для себя «ничего не жалко» и хочется сделать квартиру мечты за бюджет квартиры для аренды. Удорожание некоторых позиций в смете обесценивает работу дизайнера, и доходность по квартире падает.

Какая отделка проживёт дольше? Почему интерьер должен быть нейтральным, но не безликим? На чём не стоит экономить и чем привлечь потенциальных арендаторов? Рассказываем о всех нюансах ремонта квартиры под сдачу.

Нейтральность и практичность

Квартиры с ремонтом сдаются в среднем на 15% дороже равноценной жилплощади без ремонта. Ремонт квартиры под сдачу в аренду должен быть долгоиграющим и практичным. И не должен отвечать вкусам владельцев квартиры. Вкусы у всех разные, а ремонт один. Идеальный вариант для жилья под долгую сдачу: нейтральная отделка + практичный универсальный минимализм в мебели и декоре. Светлое и нейтральное пространство жильцы могут использовать как «чистый лист» для собственных интерьерных задумок. Такой подход даёт возможность поэкспериментировать со стилем и поселить в квартире своё «Я» с помощью акцентных элементов.

Если квартира сдаётся в краткосрочную аренду, с отделкой и декором можно быть смелее — потенциальные жильцы не заинтересованы в том, чтобы адаптировать интерьер под себя, зато яркий акцент или небанальная интерьерная задумка смогут привлечь их внимание и врезаться в память.

Какое бы интерьерное решение вы ни выбрали, процесс уборки должен быть максимально не трудозатратным, особенно если квартира сдается посуточно. Выбирайте неприхотливые в быту поверхности, используйте съемные чехлы для мебели и только тот текстиль, который легко стирать в машинке, а лучше минимизируйте его присутствие в интерьере. Чем меньше стеклянных поверхностей — тем лучше.  

Если вы готовы впустить жильцов с животными, выбирайте антивандальную ткань для чехлов, отделку, которой не страшны когти домашних любимцев, и рулонные шторы вместо обычных, чтобы не соблазнять семейство кошачьих возможностью по ним вскарабкаться.   

От массивных мебельных решений имеет смысл отказаться в пользу более мобильных, которые легко двигать: так и перестановку проще сделать и повреждений на напольном покрытии можно не бояться. Если квартира сдается посуточно, она обязательно должна располагать внушительным количеством компактных раскладных спальных мест.  

Не используйте квартиру, которую хотите сдать, как склад семейных реликвий. Пожилые вещи с чужой историей могут отпугнуть потенциальных арендаторов и создать ощущение захламленности. Бабушкин буфет или древняя табуретка, на которой вы в детстве декламировали стихи, могут переехать в квартиру под сдачу, только если получат билет в новую жизнь, для чего их придётся отреставрировать, покрасить или органично вписать в интерьер как подчёркнутый винтаж.

Продающий цвет

Самые беспроигрышные оттенки для ремонта квартиры под сдачу, конечно, светлые: они визуально расширяют пространство, не имеют стилевых противопоказаний и обычно всем нравятся. Белые, кремовые и светло-серые стены абсолютно универсальны.

Кажется, это тот случай, когда не стоит бояться, что квартира станет похожей на гостиничный номер. Но между нейтральным и безликим пространством тонкая грань, а безликий интерьер плох тем, что стирается в памяти потенциального арендатора в череде похожих однотипных ремонтов.  

Иногда даже один декоративный ход позволяет пространству «заговорить», им может стать контрастный оттенок, который появится в интерьере с помощью текстиля, мебели или элементов отделки. Смелым, запоминающимся и при этом доступным решением станет акцентная стена в правильном цвете.

В 2017 году британская компания G. F. Smith изучила цветовые предпочтения жителей более 100 разных стран и определила, что самым любимым цветом на планете является сине-зелёный. Действительно, у синих, зелёных, мятных и сине-зелёных оттенков, в глубоком, светлом или приглушенном исполнении, широкий круг поклонников, а если вы в нём и не состоите, то точно относитесь к ним нейтрально.

Такие цвета работают как антистресс в интерьере и ассоциируются с природой, что очень привлекательно для человека цифровой эпохи, вынужденного наблюдать за окном урбанистический пейзаж. Но если солнечного света в квартиру проникает недостаточно, такие оттенки могут «переохладить» интерьер.

Хороший вариант для ремонта квартиры под сдачу в дождливом климате — солнечные, тёплые, пряные оттенки, которые удачно сочетаются с белыми стенами.

«Вечная» отделка 

Прежде чем определиться с отделочными материалами, стоит определиться с портретом потенциального жильца. Если вы рассчитываете на состоятельную целевую аудиторию, в ремонт придётся вложиться как для себя. Но если район и местоположение квартиры оставляют желать большего, вкладываться в дорогие материалы не имеет смысла, они не повлияют на размер арендной платы. Определяйте аудиторию реалистично. 

Оптимальным выбором для ремонта квартиры под сдачу в аренду станут доступные, но износостойкие материалы, которые не требуют сложного ухода и хорошо поддаются реставрации —  то есть не самое дешёвое предложение на рынке. 

Они должны пережить всё: переезды, вечеринки и набеги детей с фломастерами.

Для стен выбирайте моющуюся краску, штукатурку или обои под покраску. Позаботьтесь о внешних углах стен, защитив их уголками, утопленными в штукатурке. Главные кандидаты на роль напольного покрытия: неубиваемая кварц-виниловая плитка, мармолеум, коммерческий линолеум и керамогранит, можно вложиться в прочный ламинат, но точно не в паркет. Плинтусы можно смело выбирать пластиковые, а потолки натяжные. Для кухни подберите глянцевые фасады: обычно они живут дольше матовых. От межкомнатных дверей где-то можно отказаться, где-то использовать доступные нейтральные светлые дверные полотна, желательно такие, которые при необходимости легко покрасить. 

На чём экономить не стоит, так это на черновой отделке, коммуникациях, электрике и сантехнике, на которую потенциальные жильцы, как правило, смотрят в первую очередь. Некачественные инженерные решения — это не только вынужденная замена труб и проводов в процессе эксплуатации, но ещё и возможные протечки, которые могут обернуться серьезными проблемами с соседями. Дополнительная гидроизоляция мокрых зон тоже не повредит. 

Не экономьте на количестве осветительных приборов, светлые квартиры оставляют о себе более благоприятное впечатление. Одной ослепительной люстре на несколько рожков стоит предпочесть многослойную световую схему с разными источниками света, их всегда можно добавить к уже существующему ремонту без штробления стен с помощью шинных систем, LED-ленты и мобильных осветительных приборов.

Как грамотно составить портрет потенциального арендатора и сделать ремонт в квартире под сдачу подскажет опытный дизайнер интерьера. У квартиры, оформленной по дизайн-проекту, всегда больше шансов уйти в аренду быстрее и выгоднее.