В настоящей публикации автор рассуждает о судьбе исковой давности относительно требования собственника земельного участка к другому собственнику смежного участка на основе оспаривания реестровых границ (актов межевания, координат, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, далее — ЕГРН).
В случае несогласия собственника земельного участка со сведениями о местоположении смежной границы, которые содержатся в ЕГРН (реестровые границы), относительно фактической границы на местности (пересечении реестровых и фактических границ), как правило, первый обращается со следующими требованиями к собственнику смежного земельного участка (могут заявляться все одновременно или только некоторые из них):
— признать наличие реестровой (кадастровой – до 01 января 2017 года) ошибки в сведениях о местоположении смежной границы (координатах поворотных (характерных) точек границ, которые содержатся в ЕГРН);
— признать результаты (акты) межевания земельного участка ответчика в части смежной границы недействительными и исключении их из ЕГРН;
— установить новые границы участка и внести их в ЕГРН.
В науке частного и земельного права среди правоведов нет единой позиции относительно юридической квалификации названных выше требований в существующей системе исков о защите вещных прав. Для этих целей наряду с виндикационным и негаторным исками предлагается выделить иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абз. 3 ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), а также обособленную группу земельных исков[1]
Как отмечает А.М. Эрделевский, классические конструкции виндикационного и негаторного исков в чистом виде не подходят для защиты права собственника земельного участка, часть которого захвачена смежным землепользователем, при этом не усматривается существенных препятствий к тому, чтобы считать данные требования негаторным иском[2].
Савенко Г.В. предлагает в такого рода спорах выделят так называемые земельные иски, к которым относятся иски об установлении границ, о признании недействительными результатов межевания (реестровых, кадастровых границ) и об исправлении реестровой ошибки.
В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019)[3] предусмотрено о том, что при разрешении межевого спора суд устанавливает фактическую и (или) юридическую границу смежных земельных участков, принимая во внимание, в том числе сведения о местоположении границ таких участков и их согласовании на момент образования спорных участков.
Указанная категория исков призвана обеспечить решение споров по фактическим границам земельных участков между смежными землепользователями, в том числе при несоответствии таких границ сведениям о границах, имеющимся в государственном кадастре недвижимости, при наложении и пересечении смежных границ, и направлена на устранение неопределенности в прохождении границы смежных земельных участков.
Таким образом, суду необходимо установить соответствие юридической и фактической границы земельных участков, оценить наличие несовпадения фактических границ, существующих на местности, закрепленным в государственном кадастре недвижимости сведениям, выявить их причину.
Не останавливаясь подробно на классификации и определении правой природы названных выше исков (требований), отметим, что данный вопрос не является сугубо теоретическим и ответ на него затрагивает взаимоотношение первых с институтом исковой давности: распространяет ли последний своё действие на такие иски?
В практике судов нет единого подхода, причем как в системе арбитражных судов, так и в судах общей юрисдикции.
Условно первая группа практики судов квалифицирует требования об исправлении сведений ЕГРН в отношении участков в виде местоположения границ (координат характерных (поворотных) точек, конфигурации) в качестве негаторного иска и не применяет к ним исковую давность.
Суды указывают, что по своей сути спор об установлении границ является разновидностью негаторного иска, при помощи которого устраняются препятствия в пользовании имуществом, выраженные в неправильном определении в ЕГРН границ земельного участка (смежной границы прежде всего).
Далее приведем несколько примеров в виде выдержки из мотивировочной части судебных актов, где разъясняется такая позиция:
«требования о признании результатов кадастровых работ недействительными по своей правовой природе являются негаторными, в связи с чем срок исковой давности на них не распространяется (статьи 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) (определения Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13.04.2021 по делу № 88-8144/2021, Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.01.2021 по делу № 88-940/2021).
Вывод суда апелляционной инстанции о начале течения исковой давности с момента постановки на кадастровый учет земельного участка (10.10.2014) сделан без учета положений статьи 208 ГК РФ, однако не привел к принятию неправильного судебного акта, поскольку на заявленные ПАО «ФСК ЕЭС» требования об установлении границ арендуемого земельного участка исковая давность не распространяется (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.05.2018 N Ф04-1743/2018).
Суд обоснованно отклонил довод заявителя о пропуске истцом срока исковой давности поскольку по своей сути спор об установлении границ является разновидностью негаторного иска, которым устраняются препятствия в пользовании имуществом, выраженные, в данном случае, в неправильном определении в ЕГРН характерных точек границ земельного участка ответчика (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.12.2017 № Ф10-4986/2017 по делу № А09-4250/2016).
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с применением к заявленным Обществом требованиям об исправлении реестровой ошибки срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиками и третьим лицом при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Данный иск является негаторным, на который в силу требований статей 208, 304 ГК РФ срок исковой давности не распространяется.
Так как в спорных правоотношениях спорные земельные участки из владения сторон не выбывали, то заявление о применении к исковым требованиям истца срока исковой давности в три года (статья 196 ГК РФ) подлежало отклонению.
Разрешая вопрос о применении исковой давности к требованиям, заявленным Обществом, суд первой инстанции указал на то, что согласно акту согласования местоположения границ земельных участков, границы земельного участка согласованы истцом 15.06.2009, то есть с указанной даты истец уже знал или должен был знать о пересечении принадлежащего ему земельного участка с земельным участком ответчика. Между тем, вынос границ земельных участков на местности не производился.
В связи с вышеизложенным, апелляционная коллегия находит выводы суда первой инстанции о пропуске Обществом срока исковой давности необоснованными (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 № 08АП-1948/2019 по делу № А70-9493/2018).
Подобная позиция судов о квалификации данных требований в качестве негаторного иска и нераспространении на них действия исковой давности содержится также в следующих актах: определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2018 № 310-ЭС18-981, апелляционное определения Воронежского областного суда от 09.07.2019 № 33-4079/2019, Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2019 № 88-1325/2019, Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10.03.2020 по делу № 88-4552/2020, Второго кассационного суда общей юрисдикции от 04.03.2021 по делу № 88-5136/2021, Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 05.05.2021 по делу № 88-8066/2021.
Параллельно имеется и противоположная практика судов, где названные выше требования рассматриваются в качестве специальных исков о признании реестровой ошибки и исправлении ЕГРН, на которые распространяется общий срок исковой давности в три года. Выдержки некоторых из них приводятся ниже.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 195, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что границы земельных участков ФИО1 и ФИО2 в уточненных границах были поставлены на государственный учет в 2003 году, а в суд с настоящим иском обратилась ФИО1 в июне 2019 г., то есть за пределами срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Материалами дела установлено, Постановлением Президиума Краснодарского краевого суда от 19 декабря 2018 года удовлетворена кассационная жалоба ФИО2 на состоявшиеся судебные акты. Отменяя решения судов первой и апелляционной инстанций, Президиум отметил, что земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N имеют уточненные границы и площадь, внесены в государственный кадастр недвижимости в 2003 году в соответствии с действующим законодательством. В 2003 году при постановке на государственный кадастровый учет земельных участков в уточненных границах все необходимые работы по выносу границ земельного участка на местности были проведены надлежащим образом, истицы были извещены об уточнении границ, подписали акт согласования границ без замечаний, следовательно, знали о нарушении своих прав, если бы оно имело место, следовательно, к моменту обращения истцов в суд срок исковой давности истек.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не нашла оснований считать вывод судов первой и апелляционной инстанции неправильным, противоречащими положениям норм законодательства, установленным обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам.
Доводы кассационной жалобы о нарушении норм материального права, регулирующих вопросы исковой давности, в связи с применением срока исковой давности основанием к отмене решения суда и апелляционного определения служить не могут, поскольку нарушения абз. 5 ст. 208 ГК РФ не допущено.
По материалам делам установлено, что по существу ФИО1 оспариваются результаты межевания земельного участка, поставленного на кадастровый учет в 2003 году на основании составленного в 2005 года проекта межевания земельного участка.
В таком случае срок исковой давности применен относительно оспаривания результатов межевания и установления на его основании границ земельных участков, и оснований для удовлетворения иска, исходя из существа спорных правоотношений, у суда не имелось (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.09.2020 N 88-20059/2020 по делу № 2-2254/2019).
Поскольку исковые требования направлены на изменение индивидуальных характеристик земельного участка, который принадлежит на праве собственности ЗПИФ «МАССИВ» под управлением общества «УК «Инвестстрой», а, следовательно, по существу исковые требования являются требованием о прекращении прав ЗПИФ «МАССИВ» под управлением ответчика на спорный земельный участок в существующих границах, суд пришел к выводу о наличии спора о праве на земельный участок в существующих границах, который не может быть разрешен в рамках дела об исправлении реестровой ошибки, указав, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что, в свою очередь, исключает возможность удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела требований об устранении реестровой ошибки.
Поскольку спорные смежные земельные участки являются ранее учтенными, первоначальный межевой план в отношении земельного участка изготовлен 28.11.2011, изменения в сведения о земельном участке, в том числе о его границах, вносились в 2011 году, в то время как иск подан только 17.02.2018, суд пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию об установлении границ земельного участка, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.12.2018 № Ф09-8378/18 по делу № А60-9274/2018).
Сославшись на ст. ст. 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал, что срок исковой давности не распространяется на требования об исправлении реестровой ошибки, и отказал в удовлетворении встречного искового требования В. о признании результатов межевания земельного участка недействительными, указав, что правопредшественник В. — С.Т. должна была узнать об оспариваемых результатах межевания в апреле 2006 г., трехлетний срок исковой давности оспаривания результатов межевания земельного участка истек в апреле 2009 года (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.04.2021 № 88-6903/2021).
Поскольку спорные смежные земельные участки являются ранее учтенными, первоначальный межевой план в отношении земельного участка изготовлен 16 декабря 2009 года, в то время как иск подан только 26 августа 2019, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованию об установлении границ земельного участка, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2021 № 88-5448/2021).
… забор по смежной границе участков сторон был установлен в 1995 году, при этом деревянный забор менялся на сетку-рабицу, но устанавливался на прежнее место; фактические спорные границы земельного участка З.А. не соответствуют сведениям ЕГРН; фактические границы земельного участка истцов имеют наложение с границами участка З.А. из-за реестровой ошибки, допущенной при межевании участка З.А.; согласование границ земельного участка было проведено с нарушением; на момент описания границ участка З.А. имелась смежная граница, определенная забором, местоположение которого установлено правопредшественниками и не менялось в течение длительного времени, с 1958 года. Срок исковой давности истцами не пропущен (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2021 № 88-3501/2021).
Из материалов дела следует, что о нарушении прав Российской Федерации на земельный участок, о надлежащем ответчике заинтересованному лицу стало известно не ранее 2017 года после сопоставления материалов лесоустройства с данными публичной кадастровой карты, после чего и последовало обращение в суд с указанным иском, в связи с чем, нельзя считать, что срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, пропущен (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29.07.2020 № 88-12439/2020 по делу № 2-3655/2018).
Суд установив, что о проведенном ответчиком межевании истцу было известно с 2012 года, пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с указанным требованием в суд (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15.09.2020 по делу № 88-21291/2020, 2-770/2019).
Отказывая администрации в удовлетворении встречного иска, суды исходили из пропуска срока исковой давности по требованиям о признании недействительными результатов межевания земельного участка, принадлежащего предпринимателю, и договора купли-продажи земли, о совершении которых муниципальный орган мог знать не позднее 2007 года, что в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.12.2019 № Ф01-6431/2019 по делу № А79-6248/2017).
Судом области установлено, что спорные объекты недвижимости ООО «Глинопереработка» были окончательно сформированы и поставлены на кадастровый учет 22.12.2009 и 05.12.2011. Истцом не представлено доказательств того, что документы, на основании которых был осуществлен кадастровый учет спорных объектов с кадастровыми номерами 32:28:0023545:35 и 32:28:0023536:31, изменили местоположение и границы объектов в спорной части, внесли изменения в ранее существующие документы, касающиеся сведений об объектах в спорной части.
Таким образом, в случае имеющегося, по мнению истца, факта допущенной реестровой (кадастровой) ошибки ОАО «БЗМТО», проявляя достаточную степень заботливости и осмотрительности, должно было узнать о нарушении своих прав в любом случае не позднее 05.12.2011, следовательно, ОАО «БЗМТО» обратилось с настоящим иском с пропуском срока исковой давности.
Судебная коллегия также отмечает, что в рамках арбитражного дела № А09-6544/2012 (о признании права отсутствующим) и № А09-7111/2012 (о нечинении препятствий в пользовании имуществом), судами исследовались кадастровый паспорт на земельный участок ответчика и технический паспорт на ж/д путь.
Таким образом, о нарушении своих прав истец должен был узнать во время рассмотрения указанных выше арбитражных дел, т.е. не позднее октября 2012 года. С настоящим иском истец обратился только 17.08.2016, т.е. почти через 4 года.
При изложенных обстоятельствах доводы жалобы о необоснованности вывода суда области в части пропуска срока исковой давности, отклоняются как необоснованные (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2017 N 20АП-3072/2017 по делу № А09-11788/2016).
Схожая позиция судов о распространении исковой давности на обозначенные требования представлена в том числе в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2021 № 88-932/2021, Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.05.2020 по делу № 88-12444/2020 (2-14/2019), постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.04.2019 № Ф04-1385/2019 по делу № А46-25618/2017, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 по делу № А54-6499/2010.
Исходя из вышеизложенного, в доктрине частного права и судебной практике на сегодня нет единой установившейся позиции относительно правовой природы исков об оспаривании сведений ЕГРН в отношении земельных участков в части местоположения, координат поворотных (характерных) точек границ (признании недействительными актов межевания, установления реестровой ошибки, внесения уточненных сведений о границах), что напрямую создает неопределенность в правовом регулировании.
Автор настоящей заметки скептически относится к практике судов, в которой рассмотренные выше требования безусловно рассматриваются в рамках института негаторного иска и на них не распространяют действие исковой давности. Попытка вписать такие споры смежных собственников в рамки дихотомии виндикационный и негаторные иски не разрешают такие споры по существу и не отражают их особенности, что влечет правовую неопределенность (неустойчивость) пространственной характеристики земельного участка и достоверность таких сведений в ЕГРН.
В силу вышеизложенного, автор поддерживает позицию и практику судов о необходимости распространения эффекта исковой давности (общий срок исковой давности) на любые требования истцов, в результате рассмотрения которых могут вноситься (уточняться) новые сведения в ЕГРН о местоположении границ земельного участка (координаты), если такие сведения затрагивают вещные права третьих лиц, прежде всего собственников смежных участков.
Однако как было показано выше говорить об установлении какой-либо однозначной позиции в практике судов не приходится.
[1] Бортникова Н.А Взаимосвязанные иски, используемые для защиты прав на земельные участки.
[2] Эрделевский А.М. О виндикации недвижимого имущества.
[3] Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Об устранении реестровой ошибки исковая давность
Об устранении реестровой ошибки исковая давность
Подборка наиболее важных документов по запросу Об устранении реестровой ошибки исковая давность (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2022 N 303-ЭС22-409 по делу N А04-4202/2020
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по требованию о восстановлении границ земельного участка и сносе расположенных на нем объектов и встречному требованию о признании реестровой ошибки, определении и уточнении границ земельных участков.
Обжалуемый результат спора: 1) Основное требование удовлетворено, поскольку земельный участок, занятый спорным объектом, относится к землям общего пользования, нарушений при определении его границ не установлено; 2) В удовлетворении встречного требования отказано, поскольку наличие ошибок при образовании участков и оснований для изменения их границ не доказано.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.При этом суд исходил из следующего: администрация является надлежащим истцом по иску и лицом, в полномочия которого входит земельный контроль в отношении территории кадастрового квартала 169; образование земельных участков с кадастровыми номерами 28:01:130169:85 и 28:01:130169:305 осуществлено на основании межевых планов, содержащих сведения о местоположении участков с указанием характерных точек границ каждого земельного участка; в границах земельного участка с кадастровым номером 28:01:130169:85 расположено здание торгового центра; к зданию торгового центра примыкают торговые павильоны с навесами, которые находятся за пределами земельных участков с кадастровыми номерами 28:01:130169:85, 28:01:130169:305 и занимают территорию общего пользования площадью 63,72 кв. м; территория общего пользования занята обществом под размещение торговых павильонов без правового основания; выполненный кадастровым инженером Пахалуевым О.Н. межевой план не содержит сведений о согласовании границ земельного участка с администрацией, поэтому не может быть принят во внимание в качестве доказательства, подтверждающего иное местоположение восточной части границ земельных участков с кадастровыми номерами 28:01:130169:85 и 28:01:130169:305; исключение сведений о местоположении границ спорных земельных участков без внесения иных сведений о таковых, не может быть признано допустимым и надлежащим способом защиты права; требование об устранении реестровой ошибки должно быть предъявлено к органу кадастрового учета, в связи с чем обществом предъявлены требования к ненадлежащему ответчику, срок исковой давности администрацией не пропущен
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Споры об устранении препятствий в пользовании земельным участком. История и современность
(Алексеевская А.)
(«Жилищное право», 2022, N 2)Таким образом, по данной категории споров основное исковое требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком в основном заявляется одновременно с другими требованиями, например, об обязании демонтировать, перенести, снести забор, строение, навес, хозяйственные постройки, ограждения и др. Истцом, как правило, является собственник. Заявить иск об устранении препятствий в пользовании участком может и арендатор. Кроме того, согласно закону истцом может быть лицо, которое владеет земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления или по другому законному основанию. Ответчиками по данной категории споров являются лица, которые создают истцу препятствия в пользовании земельным участком, как правило, это собственники смежных земельных участков. По делам об устранении препятствий в пользовании земельным участком не предусмотрен обязательный досудебный порядок их разрешения. Дела данной категории рассматриваются в качестве суда первой инстанции районным судом. Иск об устранении препятствий в пользовании земельным участком предъявляется по месту его нахождения по правилам исключительной подсудности (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). К искам об устранении препятствий в пользовании земельным участком не применяется срок исковой давности. Также по данной категории споров довольно часто ответчиками подаются встречные иски, которые могут включать требования об установлении границ земельных участков, о признании недействительными результатов межевания, согласования границ, межевого плана, о внесении изменений в сведения ЕГРН, об исправлении реестровой ошибки.
Статья: Проблема конкуренции способов защиты вещных прав
(Шевцов С.Г.)
(«Арбитражный и гражданский процесс», 2008, N 10)Иск об аннулировании зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество или об исключении записи из реестра фактически является требованием об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (негаторный иск), на которое не распространяется исковая давность в силу прямого указания ст. 208 ГК РФ. Если собственник недвижимой вещи, не утративший владения, требует аннулировать ошибочно зарегистрированное за ответчиком право на эту вещь, а не признать за собой право собственности, то он не пытается тем самым обойти исковую давность или иным образом облегчить свою защиту. На иск о признании права также не распространяется срок исковой давности. В предмет доказывания по негаторному иску входит не только нарушение права истца ответчиком (в данном случае в виде незаконной регистрации права), но и наличие этого права у истца.
Смещение или сдвиг кадастровых границ в процессе межевания называется кадастровой ошибкой. При правильно проведенных кадастровых работах фактические границы (заборы) должны совпадать с кадастровыми линиями, описанными в межевом плане. На практике это происходит не всегда. Избавиться от неприятностей можно двумя способами:
- исправлением межевого плана, когда все стороны согласны, что границы определены неверно;
- через суд – когда одна из сторон не признает неточностей.
Виды ошибок и причины их появления
Неточности в документах делятся на:
- Кадастровые. Они появляются по причине искажения данных о параметрах участка во время их регистрации.
- Технические. Из-за сбоев ПК или человеческого фактора не совпадают сведения на бумажном носителе и в электронной базе.
Ошибки могут возникнуть из-за банальной опечатки. Они допускаются сотрудниками кадастровой палаты (Росреестра) во время оформления регистрации недвижимости. Для их устранения кадастровый инженер не привлекается. Правообладателю достаточно написать заявление об устранении недочета. В момент его подачи необходимо иметь при себе оригинал документа либо его архивную копию.
На устранение технической неточности отводится 3 рабочих дня. Госпошлина за эту услугу не взимается. Заявитель получает уведомление об устранении несоответствия. Для получения на руки откорректированных сведений о недвижимости ему придется заказать выписку из ЕГРН – в электронном или бумажном виде.
В большинстве случаев ошибки являются результатом неточности, допущенной исполнителем во время составления межевого плана. Их-то и называют кадастровыми или реестровыми. Причиной таких неточностей может быть:
- Использование неисправного либо устаревшего оборудования, не позволяющего корректно привязать участок к местности;
- Неверно выполненные расчеты при обработке результатов измерений;
- Неправильный выбор системы координат и параметров перехода;
- Ошибочно выполненная привязка к государственной геодезической сети или не выполненная локализация в районе работ;
- Низкий уровень квалификации исполнителя, небрежное отношение к своим обязанностям. Некоторые исполнители выполняют работу без выезда нам место. Денег за такой труд они берут немного, чем и привлекают незадачливых клиентов;
- Невнимательность исполнителей: геодезиста, составлявшего межевой план или специалиста Росреестра, вносившего информацию в базу данных.
Иногда собственник намеренно искажает сведения или делает вид, что не заметил ошибки геодезиста. Но даже самый незначительный обман со временем станет явным и обернется большими неприятностями для владельца недвижимости или его наследников.
Способы обнаружения кадастровых ошибок
Чаще всего кадастровые ошибки выявляются во время межевания соседнего участка земли. Если границы участка определены правильно, они совпадут с межой примыкающего надела. Наложение этих участков друг на друга свидетельствует о наличии неточностей в документах. Это и есть кадастровая ошибка, и обнаруживает ее кадастровый инженер. Работы по межеванию соседней территории приостанавливаются до устранения несоответствий.
Несоответствие может обнаружить и сотрудник Кадастровой палаты, но возможностей для этого у него меньше. У работника могут вызвать сомнение два момента:
- Наличие заметного смещения границ участка относительно картографической основы Госкадастра недвижимости по материалам аэрофотосъемки;
- Расхождение между значениями площади участка, указанными в документе и вычисленными по координатам.
Сотрудник Росреестра, обнаружив ошибку, обязан уведомить о необходимости ее устранения соответствующие органы или заинтересованные лица.
Собственник может тоже обнаружить кадастровую ошибку при некоторых обстоятельствах:
- во время подготовки различных документов, связанных с границами участка;
- при получении выписки из ЕГРН;
- в момент уплаты завышенного налога;
- в случае возникновения конфликта с соседями;
- при проведении выноса в натуру границ участка.
Ошибка обнаружена: что дальше
Механизм действий органа кадастрового учета в случае обнаружения неточности расписан в Законе №221-ФЗ. Согласно этому документу события разворачиваются по следующей схеме:
- Обнаружив, что границы смежных участков пересекаются или присутствует другое несоответствие, орган кадастрового учета в первую очередь проверяет документы на наличие технической ошибки. Если таковой не выявлено, переходят к следующему шагу;
- Собственником или смежником участка принимается решение об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки. Инициатор процедуры выбирает компанию или специалиста, который может исправить допущенную неточность;
- Ставят в известность о выявленной ошибки собственника соседней зарегистрированной недвижимости;
- Кадастровый инженер выясняет причину сдвига или смещения кадастровых границ. При необходимости повторно определяют координаты некоторых точек границ, документально их фиксируя. Время и место проведения экспертизы сообщают владельцу первого участка;
- Если наличие ошибки подтвердилось, составляют межевой план по устранению, который заверяется подписью аттестованного специалиста.
Все перечисленные действия орган кадастрового учета имеет право проводить только после согласования собственника участка, подлежащего исправлению. Любые изменения и исправления в документацию вносят только с его согласия. Владелец пишет заявление с просьбой исправить кадастровую ошибку. Далее действуют в таком порядке:
- Выполняют съемку фактического периметра участка, в документах которого допущена ошибка;
- Из госфонда данных запрашивают землеустроительную документацию для установления причины появления неточности;
- Устанавливают истинное положение надела и формируют его границы по планам БТИ, графическим частям договоров купли-продажи, свидетельству и прочим землеотводным документам;
- Готовят акты согласования границ с владельцами смежной недвижимости;
- Межевой план дополняют разделом по устранению реестровой ошибки и заключением кадастрового инженера.
Если собственник не дает согласия на корректировку, орган кадастрового учета обращается в суд. К иску он прилагает документы, необходимые для принятия решения.
Для участков, зарегистрированных до 1 марта 2008 года, можно запросить экспертизу землеустроительной документации. Подробнее об этом может сообщить кадастровый инженер.
Собственник сам обнаружил ошибку: его дальнейшие действия
На первый взгляд, путь к исправлению реестровой неточности прост: владелец недвижимости пишет заявление на устранение ошибки и начинает воплощаться в жизнь схема, описанная в законе. На самом деле так бывает не всегда: Росреестр по каким-либо причинам может отказать собственнику в его просьбе. А чьи-то соседи отказываются подписывать акт согласования границ.
В таких случаях помочь может только суд. В эту инстанцию следует обращаться только после попытки прийти с собственником смежного участка к мировому соглашению. Если договориться с соседом удалось, оба правообладателя отправляются в орган учета недвижимости с соответствующими заявлениями. В противном случае подают иск в суд. К нему прилагают стандартный набор документов, необходимых для рассмотрения дела:
- Межевой или технический план, содержащий реестровую ошибку;
- Выписку из ЕГРН с отраженным в ней нарушении;
- Уведомление Росреестра о неточности с ее описанием (если такой документ имеется у истца);
- Измененный межевой план, выполненный кадастровым инженером;
- Письменные возражения третьих лиц против итогов повторных кадастровых работ.
Подают иск по месту расположения земельного надела. В нем, кроме сведений об истце и ответчике, надо указать:
- полную информацию об участке;
- данные о допустившем ошибку кадастровом инженере.
Истец указывает в иске свои требования: исправить ошибку, отменить решение государственных органов либо признать их незаконными, внести изменения в землеустроительную документацию.
Роль ответчика отводится собственнику, который раньше оформил свою недвижимость. Кадастровую палату ответственной не назначают: она не отвечает за достоверность координат поворотных точек участка и другие результаты работы кадастрового инженера.
Когда решение суда вступит в силу, владелец участка подает в МФЦ межевой план на корректировку. На исправление ошибки органу регистрации прав отводится 5 рабочих дней.
О сроке давности
Специального срока давности исправления кадастровой ошибки законодательством не предусмотрено. Но к этому случаю применим общий временной отрезок, в течение которого владелец может обратиться в суд. Он оговорен в ГК РФ и составляет 3 года. Обычно ошибка обнаруживается при межевании участка – это и есть отправная точка отсчета срока исковой давности.
Пока оценок нет
Загрузка…
Понятие реестровой ошибки
Понятие реестровой или по другому кадастровой ошибки прочно вошло в профессиональную терминологию. Связано это с изменениями законодательства РФ и вступления в силу ряда поправок. Что же такое реестровая ошибка?
Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) ошибка в документах (например, в межевом плане, техническом плане, карте-плане объекта землеустройства или акте обследования), представленных в Росреестр. Например, неточности в границах, допущенные кадастровым инженером при проведении работ по межеванию земельного участка.
Наиболее распространенными реестровыми ошибками являются:
- наложение границ соседних земельных участков;
- несоответствие границ участка в ЕГРН их фактическому местоположению.
Последствия реестровой (кадастровой) ошибки заключаются в трудностях, которые могут возникнуть при совершении сделок с земельными участками.
Поскольку ЕГРН содержит недостоверные сведения о координатах, а, возможно, и о его площади, купить такой земельный участок захотят немногие, так как после приобретения реестровую ошибку придется исправлять, а это непростой процесс.
В любом случае, даже при отсутствии намерения продать или иным образом распорядиться принадлежащим земельным участком необходимо привести его фактические границы на местности в соответствие с «юридическими» границами, координаты которых содержатся в ЕГРН.
В соответствии с ч. 3 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки.
Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
Таким образом, закон позволяет исправить реестровую ошибку двумя способами: в досудебном или в судебном порядке.
Вместе с тем, на практике исправление реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка возможно лишь в судебном порядке, поскольку при таком исправлении всегда есть риск нарушения прав и интересов смежных землепользователей.
Именно поэтому в упомянутом выше Законе закреплено, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда (ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Учитывая изложенное, для исправления реестровой (кадастровой) ошибки необходимо обратиться в суд, составить исковое заявление об исправлении реестровой ошибки.
В ряде случаев в зависимости от позиции сторон (истца или ответчика) может потребоваться проведение судебной землеустроительной экспертизы.
По итогам судебного разбирательства суд примет решение, которое будет основанием для внесения изменений в ЕГРН относительно координат границ земельного участка.
Срок давности исправления реестровой ошибки
Действующим законодательством специальный срок давности по искам об исправлении реестровой ошибки не предусмотрен, однако следует помнить, что за исправлением такой ошибки следует обратиться в суд не позднее трех лет с момента ее выявления, которое происходит как правило по результатам межевания земельного участка. При этом три года — это общий срок исковой давности, предусмотренный Гражданским кодексом РФ.
Решение суда об исправлении реестровой ошибки
После вступления в законную силу решения суда необходимо подать его в Росреестр через Многофункциональный центр (МФЦ) для учета изменений.
Реестровая ошибка исправляется органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, которые свидетельствуют о ее наличии и содержат верные сведения, либо решения суда, вступившего в законную силу (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).
Остались вопросы? Обращайтесь!
Содержание
- Виды неточностей
- Причины возникновения
- Как выявить ошибку самостоятельно?
- Зачем исправлять кадастровые ошибки?
- За чей счет будет исправление сведений: законодательная база
- Сроки исковой давности устранения кадастровой и технической ошибки
- Как исправить кадастровую ошибку?
- По заявлению собственника
- По инициативе ЕГРН
- По решению суда
- Что делать, если собственник не согласен с решением суда или ЕГРН?
- Список документов для исправления кадастровой ошибки
- Стоимость
Когда в общегосударственной базе данных обнаруживают искажённую или ошибочную информацию, это требует немедленных действий. Как кадастровая ошибка в некоторых ситуациях может привести к серьёзным проблемам для владельца.
Запись в едином государственном реестре недвижимости содержит полную информацию о существенных характеристиках каждого входящего в него объекта. Информация о земельном участке должна подробно описывать его форму, размеры, местоположение. Для этого в ней должна присутствовать, в частности, следующая информация:
- План участка с точным указанием его размеров и границ.
- Координаты основных точек, позволяющие точно зафиксировать его расположение.
- Границы с соседними участками должны в точности соответствовать информации о них, содержащейся в реестре недвижимости.
Однако иногда, несмотря на тщательность оформления кадастровых документов, в них обнаруживают ошибки. Это возможно, например, если соседние участки описаны таким образом, что они пересекаются, частично накладываясь друг на друга. В таком случае необходимо сделать исправление кадастровой ошибки.
Виды неточностей
Существующие ошибки должны быть исправлены с помощью кадастровых инженеров. Чтобы разобраться в том, как правильно это сделать, нужно учитывать, что основными их разновидностями являются следующие:
- Поскольку занесение подробной информации в базу данных требует предельной концентрации исполнителей. Это является утомительным занятием, в котором допущенные ошибки объясняются человеческим фактором. В этом случае как правило, бумажные документы были сделаны правильно, но в процессе переноса данных были допущены неточности. Их принято называть техническими ошибками.
- Когда речь идёт об ошибках, допущенных кадастровыми инженерами во время работы, имеются в виду неверные данные, которые являются следствием некачественного исполнения обязанностей. В таких случаях в документы с самого начала попала неточная или ложная информация.
Причины возникновения
Важно понять, почему могут возникать ошибки при внесении данных в кадастр.
Обычно это происходит в следующих ситуациях:
- Точная информация о расположении земельного участка должна быть получена геодезистами. Допущенная ими ошибка приведёт к неверному определению формы или размеров участка.
- Используемое в работе оборудование должно быть качественным и исправным. Если геодезисты использовали его неправильно или оно неправильно работало, то данные будут неточными.
- На основе собранной при проведении информации выполняются вычисления, в которых могла быть допущена ошибка.
- Точное расположение фиксируется благодаря правильной привязке к геодезической сети. Неаккуратная работа приведёт к тому, что форма участка будет искажена.
Ошибки могут быть обнаружены владельцем самостоятельно, но скрыты им. Это может происходить тогда, когда ошибки были сделаны в его пользу.
Как выявить ошибку самостоятельно?
Выявленные ошибки должны быть в обязательном порядке исправлены. О них могут узнать различным образом. Информация может исходить от следующих людей:
- Владелец земли.
- Тот, кто взял её в аренду.
- Соседи, обнаружившие, что границы обозначены неточно.
- Если кадастровый инженер сочтёт необходимым проверить точность ранее произведённых расчётов.
При распоряжении землёй или при уплате налогов возникает необходимость в получении информации из реестра недвижимости. Чаще всего об ошибках становится известно именно в таких ситуациях.
Зачем исправлять кадастровые ошибки?
Исправление кадастровых ошибок представляет собой сложную и хлопотную процедуру. Иногда владелец земли может задуматься о необходимости её осуществления. Кроме того, что нужно обеспечить точность и полноту информации в государственной база данных, существуют следующие причины для этого:
- Правильность расчёта налоговых платежей.
- Необходимость выправить документы при совершении сделок с землёй.
Если при действиях с землёй возникнет необходимость проведения судебного разбирательства, то наличие кадастровых ошибок растянет его на месяцы или годы.
За чей счет будет исправление сведений: законодательная база
Если были обнаружены ошибки, потребуется внесение правок в базу данных. В этом случае нужно руководствоваться существующим законодательством. Ситуация регулируется законом № 221-ФЗ. Также основанием для внесения правок могут стать закон № 218-ФЗ, указания государственных органов или решение суда.
Всю ответственность несёт тот кадастровый инженер, который допустил ошибки при оформлении документации за земельный участок. Если данные были искажены умышленно, то это лицо может получить не только штраф, но и запрет на оказание кадастровых услуг.
Если возникшая проблема привела к существенным убыткам, то это подпадает под действие статьи 170.2 Уголовного кодекса РФ. В этом случае может быть назначены: крупный денежный штраф (до 500 000 руб), исправительные работы или проведение общественных работ.
Сроки исковой давности устранения кадастровой и технической ошибки
Изменения будут внесены на основе арбитражного спора. Для того, чтобы его инициировать даётся один год, который отсчитывается с момента обнаружения ошибок или неточностей.
После того, как вопрос поступит на рассмотрение в органы кадастра, рассмотрение будет продолжаться не менее 30 суток. Пока не было информации о возникших ошибках срок давности для подачи в арбитраж отсчитываться не будет.
В некоторых случаях срок давности может быть увеличен до трёх лет. Основанием в таком случае является статья 196 УК РФ.
Как исправить кадастровую ошибку?
Для осуществления исправлений предназначено несколько вариантов процедур, зависящих от того, кем именно была зафиксирована проблема. Если стороны оспаривают принятое решение, они могут обратиться в суд.
По заявлению собственника
Если была выявлена проблема, собственник обычно обращается в кадастровый орган. Иногда ему отказывают. В этом случае он имеет право подать в суд соответствующий иск.
Для оформления изменений владелец земли с заявлением обращается в ЕГРН (иногда удобней подать его в МФЦ). При этом необходимо сделать убедительное обоснование. Оно должно включать межевой план, результаты геодезической съёмки, другие документы. За 5 суток решение будет вынесено. Если оно отрицательное, замечания устраняют или, если необходимо, обращаются в суд.
По инициативе ЕГРН
Ошибка может быть обнаружена сотрудником государственного реестра. В таком случае на проверку отводится 5 дней. Записи исправляют в соответствии с уточнёнными данными. После этого собственник участка получит новую выписку из ЕГРН. Если он не согласен с правками, имеет право обратиться в суд.
По решению суда
Иногда ошибки выявляются во время судебного разбирательства. Сроки. В течение которых нужно выполнить исправления, указываются в его тексте. Если этого не было сделано, они составляют 5 суток. В тех случаях, когда решение не выполняется, можно обратиться в исполнительную службу или подать иск в суд.
Что делать, если собственник не согласен с решением суда или ЕГРН?
В некоторых случаях владелец участка земли не согласен со сделанными правками. Первым шагом в такой ситуации является обращение к юристу по земельному праву. После тщательного анализа он поможет обратиться в суд для защиты своих прав.
Если возникла необходимость в правках кадастровых документов, то нужно решить вопрос как можно быстрее. Если слишком долго игнорировать проблемы, это может создать проблемы при распоряжении недвижимостью. Например, из-за этого может произойти расторжение сделки.
Список документов для исправления кадастровой ошибки
При обращении в кадастровую службу необходимо подготовить соответствующий пакет документов. В него должно входить следующее:
- Заявление, написанное владельцем на специально предназначенном для этого бланке.
- Кадастровые инженеры обязаны провести новые измерения и зафиксировать существующую проблему при составлении заключения.
- Нужно подготовить документы о том, что владельцы соседних участков согласны с планируемыми изменениями.
- Нужно сделать новый межевой план, который будет учитывать уточнённые данные.
После рассмотрения вопроса ЕГРН внесёт новые данные в общегосударственную базу данных.
Для того, чтобы обеспечить исправление кадастровых ошибок, необходимо обращаться к профессионалам. Кадастровые инженеры «КБ-Недвижимость» помогут качественно провести нужные измерения и внести необходимые исправления в соответствующие документы. Компания оказывает такие услуги для жителей Москвы и Московской области. Срок проведения работ не превышает 20 дней.
Стоимость
При формировании объёма предоставляемых услуг учитывается индивидуальная ситуация, в которой оказался владелец. Из-за этого трудно сформировать цену заранее. На неё могут оказать влияние такие факторы:
- Исправление ошибки иногда затрагивает не один, а несколько соседних участков. Для каждого из них необходимо провести кадастровые работы.
- Учитывается сложность проводимых измерений. Чем больше специалистов будет в них вовлечено, тем выше будет стоимость оказания услуг.
- При исправлении некоторых ошибок можно воспользоваться полученными ранее данными. Если потребуется самостоятельное выполнение изменений, то это повысит цену работы.
При возникновении вопросов можно обратиться по телефону к сотруднику «КБ-Недвижимость», который ответит на все вопросы, связанные с предоставлением услуг компанией.
8 (800) 300-60-51